樓市穩不穩，就看這條路

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

今年開年以來，廣州樓市持續火熱、回升明顯。不過近期有所回歸平淡，部分區域和項目的帶看、成交，都出現了下跌的現象。

但我發現，番禺是廣州那么多區里面，表現最穩的。雖然市場回歸理性，但大批買家繼續用錢投票，奔赴番禺。

1、番禺一、二手房熱度持續高漲，帶看量、成交量都是全市第一。

一手市場，據貝殼數據，3月13日-3月19日這一周，番禺大區案場帶看量高達2871組，相比前一周增長20.48%，無論絕對值還是增長幅度，都是全市最高。

二手市場，據廣州市房地產中介協會統計，2月番禺憑借1329套的二手成交量，環比增加66.1%，穩居各區榜首位置。

2、特別是廣州南站-漢溪大道沿線的幾個板塊，更是全方位翻紅。

正如漢溪大道之上，和樾府常年占據樓市熱銷榜前列，2022年更是憑著超160億的銷售金額一舉奪下廣州TOP1、全國第四，準備加推的壓軸樓王，吹風價高達8萬/㎡；

而港資新世界TOD項目耀勝尊府，帶著K11品牌入駐，賣到6萬+/㎡；

同一條漢溪大道上，占據番禺340-480萬總價段銷售金額/面積/套數NO.1的三冠王越秀·星寰TOD，月初加推三房，當天上午去化1.8億。和前面兩個盤相比，星寰TOD就在同一條路上，但價格優勢依然十分明顯。

也就是說，不論市場轉冷還是回穩，漢溪大道沿線板塊的熱度，始終是最高的。

為啥漢溪大道沿線板塊能在這一波回暖中，迅速出圈？

要想看清樓市，必先讀懂城市。

世上沒有無緣無故的愛，大批買家狂奔去看房，代表大家堅定看好番禺的未來；而市場需求噴涌的背后，肯定是有諸多利好出現。

就拿漢溪大道經濟帶來說，憑借國際品牌扎堆的商業群、全球頂尖的總部生態、世界領先的文旅IP、亞洲前列的世界運載樞紐，堪稱是番禺最值錢的一條路。

最近，這條高質量經濟帶又炸進了幾個深水炸彈，商業、產業、交通、科研、文旅、配套……多少當年人們以為畫的餅，都已經準備實現了。

特別是長隆-南站這一段，比起萬博段相對已經飽和成熟，它的前景利好更多，想象升值空間更大；和廣州其它新興區域相比，它的產業與配套無論數量、質量和兌現程度也更加領先，正處于厚積薄發的高速兌現期。

1、長隆179億地塊馬上開拍，可售樓面價沖破4萬/㎡，刷新番禺天花板。

長隆地塊效果圖

如此高價的地塊出現在番禺，很有可能會觸發一波“地王效應”，帶動周邊房價和地價一同飛升。

更加勁爆的是，據說這塊地會被華潤拿下，并引進萬象商業體。

長隆本身就是世界級旅游區，如果再引進高端商業體，不僅熱度會比白鵝潭更高，還將把整個萬博-長隆商圈打通，并和南站TOD聯動成片發展。

2、全廣州關注的南站ICC，在去年已經動工，現已開放展廳，速度十分喜人。

這個超級商業體，總建筑面積約127.0萬㎡，項目總投資超100億元，規模遠超IGC天匯廣場，將直接對標香港ICC。

廣州南站ICC效果圖

此外，總建面超26萬㎡，空間規模相當于兩個珠江新城花城匯的花城匯·南站，也計劃5月起陸續分區交付投用。

南站交通技能滿分、長隆-萬博文旅一流，都是自帶巨量客流的大IP，兩者如今都有封面級的商業，一旦聯手共同發力，化學反應可想而知。

3、其他區沒有的文體資源——足球公園，也有了最新動態。

1月份，廣州舉行了足球公園的優化方案評審，參加的單位包括廣州市體育局，主辦單位為廣州市城投、廣州院士聯合會和廣州新中軸建設有限公司。

這表明，廣州足球場確實有望在5月份復工，一切都在有條不紊地推進之中。

4、兩大世界級醫療、教育配套，也將相繼與大家會面。

富力UCLA Health，這個癌癥、心臟疾病治療水平首屈一指的全美TOP5醫院，已經在招兵買馬。

富力UCLA Health醫院

新世界的國際學校預計今年9月就能正式開學，這所學校是英國著名的博耐頓學校在中國的第一所分校，培育了女皇伊麗莎白二世以及丹麥公主等國際名流。

站在樓市的角度看，漢溪大道經濟帶這幾年來地價連創新高，神盤不斷涌現，高端居住的整體格局已經奠定。

而我最近跑市場，又幫大家挖出一個確定性高到爆表的寶藏樓盤——位于南站核心區，剛剛新加推的越秀·星寰TOD。

這個盤可以說是相當全能，在交通、商業、產品上，都能拿到超高分。

第一，距7號線謝村站僅300米，靠近南站CBD，承接CBD大量居住需求以及整個漢溪大道經濟要素匯聚。

第二，在萬博、琶洲以及珠城幾個核心就業中心35分鐘地鐵半徑內，星寰TOD是價格最有優勢的。

第三，既位處漢溪大道黃金軸線之上，又能近水樓臺享受周邊板塊的發展利好及封面配套，生活便捷度不言而喻。

第四，符合當下市場需求的產品設計，開發商花了不少心思打磨產品。其高贈送+戶戶朝南+通透設計的神戶型，堪稱越秀前端設計的代表作。

尤其在四房設計上更是做到極致，以剛加推的10棟113㎡、115㎡為例，從樓棟布局、戶型設計看，越秀產品的一貫優勢得到進一步強化，碾壓市場同類產品的尺度感和無敵景觀體驗，令它幾乎找不到競爭對手。

再看整個漢溪大道沿線目前在售的四房產品，不論是同價位，還是同面積段，星寰都是整個市場上目前性價比最高的選擇。

先來看建面約115㎡3+1房豎廳戶型：

相比市場上其他戶型，星寰約115㎡的四房，在使用率、動靜分區、收納空間等細節方面，可以說是全方位勝出。

例如，減少了走廊通道的浪費，實用率更高，而且客餐廳有一整面墻可以做收納。
主臥除了面積有所增加以外，還獨立出一個空間，加上飄窗贈送面積和原有的衣櫥預留位置，足足預留了3個衣柜位，再也不怕沒地方放衣服。
+1房可以滿足更多不一樣的功能需求，不論你需要一個電競房，還是書房、健身房，星寰都能滿足你。

星寰樣板房實拍圖

四開間三臥朝南，客餐廳等寬，不僅采光通風更好，而且空間尺度感更高級。
別人只有單面寬陽臺，星寰TOD卻將客廳和次臥連通了約6.5米的雙面寬南向大陽臺，面積超10㎡，視野通風都無敵，這是很多130㎡大戶型才有的配置。

再來看建面約113㎡3+1房橫廳戶型：

這是斷貨已久的人氣王，星寰每次加推即爆的王牌。

除了4.5開間朝南、約6.5米的雙面寬南向大陽臺、三個臥室通通朝南等優勢之外，這個戶型的諸多人性化細節，同樣比市場上其他戶型來得更優秀。

例如，廳臥雙南北對流設計，采光通風最大化，將空間利用到了極致。預留獨立入戶玄關，保留神秘感。

主臥不僅做了套房，面積更是高達約21㎡，去到整個戶型的近20%，開間的尺度和客廳差不多；

餐廳也做了升級，多做一個飄窗，做到南北對流，可以吹到穿堂風，夏天會特別舒服。

總之，兩款戶型各有優勢，視野也都相當開闊。不論你喜歡橫廳還是豎廳，不論你看中景觀還是居住體驗，總有一款能滿足你。

我一直和大家說，寧愿踏空，也不要買錯房。

不同的板塊選擇，意味著判若云泥的際遇，帶來的是生活品質和資產價值的巨大分野。

只有像漢溪大道經濟帶這樣真正的優質資產，在市場冷淡期，能站得住；在市場復蘇期，能最先感受到暖意。

因為城市格局的進化方向，決定一個板塊的價值沉浮。而廣州向南，是一場資源、產業、人才與財富的大遷徙，是城市重心的不斷南移。

毫無疑問，面對周邊即將爆發的紅利、正在逐步兌現的配套、打遍番禺無敵手的產品，此時正是買入越秀星寰TOD的最佳時機。