廣州樓市這一波，要輪到它了

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

時代變天了！

最近發生了很多事，很明顯可以感知到，大政策在變，時代也在變，很多置業的邏輯也發生了天翻地覆的變化。

過去，大家買房都是跟著CBD走，比如珠江新城，比如琶洲，這些地方，代表的是廣州過往二十年的價值趨勢。

而未來買房，卻要跟著科創+湖居走，比如西雅圖的南聯合湖、東莞的松山湖……甚至于有著豐富海岸線的深圳，也已經在布局西麗湖。

當一線城市遇上湖居

這才是高端生活區該有的樣子

城市核心的湖泊催生城市高端生活區，是國內外城市進化的共識。

比如瑞士的日內瓦湖區，湖區經濟發達，是眾多國際組織、跨國公司的集聚地。

瑞士日內瓦湖（圖源網絡）

這里的湖光山色為企業提供了絕佳的工作與生活環境的同時，也成功勾起了無數名流的居住向往，是全世界富豪們心目中“白月光”般的居所圣地。

巴頓將軍別墅就坐落于日內瓦湖的西岸；F1車王舒馬赫的舒米城堡占據了日內瓦湖最好的位置；英女王維多利亞、全球時尚教母COCO CHANEL也常在此小住……

比如美國西雅圖的華盛頓湖畔，眾多跨國公司與500強總部集聚地，擁有頂尖大學，科研氛圍濃厚，是全球著名科技中心。

美國華盛頓湖（圖源網絡）

公園環伺、依山傍水，也正是在這樣一個城市貴地，才誕生了全球殿堂級豪宅區傳說。

世界前首富、電腦業巨擘比爾·蓋茨，曾斥資上億美元，于湖畔打造了“未來之屋”。

再比如蘇州金雞湖，長三角的金融腹地，6萬家知名企業聚集，世界500強名企云集，哈佛大學、牛津大學等國際頂尖人才聚集。

數據來源：蘇州市科技局網站

一個因湖而起的核心產業城區，房價最高早已突破10萬+/㎡，早早封神，成為蘇州的天花板，阿里巴巴的創始人馬云就安家于此。

來源：貝殼找房

為什么這些價值高地都聚集在城市核心地帶的湖泊周邊？

因為土地價值的本質，其實是對核心產業資源+生態資源的占有和享用，換句話講，就是稀缺。

同在廣東中東部沿海，深圳灣的海景房能賣到30萬/㎡（數據來源：中原地產），惠州的海景房只能賣到1萬/㎡（數據來源：貝殼找房），區別就在于前者是一線城市核心產業區域的海，非常稀缺，而后者只有海沒有高端產業資源，不稀缺。

許多城市的中央湖畔，往往也聚集著整個城市前沿的核心產業資源，擁有便捷的交通和豐盛的配套，宜居價值也很高。

而比如前文提及的日內瓦湖、華盛頓湖、千燈湖……無一不是“產城湖”一體，集城市核心資源于一身。

毫不夸張地說，像這種湖泊資源與城市核心的完美結合，是一眾湖區能保持長久吸附力的絕對底牌。

這些依托于湖泊發展起來的城市核心，一旦成勢，便具有極強的稀缺性。再普通的房子，只要挨著湖，地位就有了水漲船高的變化。

這也讓我對廣州住宅的未來有了新的思考：廣州城央地帶的湖居住宅，未來價格很可能遠遠超出我們預期。

科創+湖居

廣州湖居價值高地崛起正當時

過去幾十年，廣州鮮少有區域真正的把湖泊和產業融為一體，能夠依靠產業風口優勢，在城市化進程中摸索出屬于湖居的都市文明范本。

湖泊常有，但有價值的湖泊卻不常有。如果僅僅坐擁湖光山色，沒有核心產業支撐，再秀麗的湖區最后也只能淪為睡城。

從最早的東山湖，到麓湖，再到南湖，我們會發現，廣州過去所進行的湖區開發都只有單純的居住屬性，并沒有形成“產城湖”一體化。

而想要引入風口之上的產業，形成城市與湖泊的深度融合，往往就需要官方部門強有力的規劃和推動，如果沒有足夠的產業推動力和謀求發展的決心，幾乎無法做成。

不過這件事，如今已經被白云做成了。

風口之上的產業機會，并非隨機產生，而是與時代的發展息息相關。

20世紀90年代開始，國際資本流動增加，金融科技強勢崛起，珠江新城、陸家嘴登上歷史舞臺，金雞湖、千燈湖等湖區也紛紛追上腳步。

而等到2013年德國提出工業4.0后，新一輪科技革命和產業變革重構全球創新版圖，科技創新，便成了城市發展的主色調。

也正是在第四次產業革命的背景下，高舉“科創大旗”的白云湖應運而生。

它還有另一個響當當的名字——白云湖數字科技城。

白云湖數字科技城不僅是白云區重點打造的“一園兩城三都四區”的重要發展平臺，還被定位為“數字中國”實踐高地、粵港澳大灣區協同創新試驗區、廣佛同城數字經濟創新示范區，與科學城、天河智慧城等同列為廣州科技創新軸的關鍵節點。

這里有約3000畝的浩瀚大湖，波光瀲滟，風光無限。

白云湖（圖源網絡）

當數字科技與之碰撞，爆發的價值量級，更是無法想象。

政府大力打造的千億數字科技創新產業集群，吸引了中關村信息谷、北大科技園、軟通動力、中軟國際、北控集團等諸多大牛級企業落戶。

截止2022年底，白云湖數字科技城已落地30多個重點科創產業項目（來源：廣州白云湖），投資總額超200億元，數字科創產業集聚效應已初步顯現……

從后工業時代到信息化時代，全球化的城市發展，正以迅猛之勢席卷世界各地。正如今天的白云湖，科創產業正驅動白云湖板塊的“二次騰飛”，推動白云湖成為廣州的“未來硅谷”。

很明顯，白云湖是牟足了勁，在做“科創興湖”這樣一件大事！

對標松山湖？遠超松山湖！

談科創+湖居，必然避不開東莞松山湖，單論“科創興湖”這件事，松山湖立在了灣區潮頭。

從2015年松山湖躋身成為珠三角國家自主創新示范區后，華為、大疆、中集等大批高科技企業紛紛進駐，數字經濟、人工智能、軟件、工業設計這些高端產業圍湖而建。

松山湖（圖源網絡）

高端人才的匯聚和翻天覆地的建設，讓其一躍成為東莞乃至灣區發展的標桿。
松山湖確實厲害，但未來，白云湖會更富有想象的空間。

白云湖與松山湖確實有幾個相似之處，例如兩者都是“科創”概念，又都是各自城市的最大人工湖。

但如果我們拿白云湖與松山湖做橫向對比，從天時地利人和進行分析，會發現白云湖的基因明顯要高得多。

1、得天時

產業上限決定板塊上限，白云湖的最大特點，就是產業上限足夠高。

白云湖數字科技城定位為“數字中國”實踐高地、粵港澳大灣區協同創新試驗區、廣佛同城數字經濟創新示范區，重點發展高端軟件、云計算、人工智能、新一代通信網絡、物聯網、數字創意六大主導產業。

這與松山湖的發展路徑如出一轍。
但是，相對于早早成熟的松山湖來說，白云湖數字科技城的整體規劃比松山湖要新，也更貼近這些產業的真實發展階段。

眾所周知，人工智能、數字經濟等概念出現很早，但真正爆發恰恰是近幾年，如元宇宙、數字虛擬人、ChatGPT等，都是這兩年才火起來的。

從時間軸上看，所謂的“后進生”，準點入場的白云湖，才更像是大灣區的天命之子。
它的規劃與高速發展，會更貼合數字經濟爆發的階段，具有更廣闊的發展空間，更充分的市場潛力。

2、得地利

白云湖和松山湖，兩者都擁有各自城市最稀缺的生態資源條件。

但不同于松山湖的是，白云湖處于一線城市同時也是省會城市的廣州，其目標又是指向建設世界一流產城融合示范區，政府在基礎建設、招商引資方面都有著更高的站位。

3000畝白云湖，是廣州主城最大湖，面積超過廣州“四湖”之和，湖景更加震撼。它可以憑借獨有的湖山生態資源，創造出與珠江新城完全不同的新型科技園區模式。

珠江新城表現為高密度、大進大出的通勤方式，白云湖則倡導生態化、低密度、職住一體化模式。

打個比方，珠江新城有點像紐約大都會，而白云湖則類似于低密度居住區+高科技產業園組成的硅谷，更加宜居。

一個在CBD崛起，一個在湖畔養成，兩種城市形態，兩種創新和生活方式，兩種城市價值的匯聚。

3、得人和

“人和”這個范圍可以說的非常多，政府投入、產業引入、人才導入等等，都是“人和”的范疇。這里不搞長篇大論，就三點核心：政府力推、產業進駐、40萬+常住人口的規劃，是關鍵點。

政府推力方面，白云湖數字科技城承擔著重要的“融城”使命，要打造廣佛同城數字經濟創新示范區，這種使命除了會帶來政府資源的傾斜之外，同時也會得到投資市場的矚目、企業的青睞。

產業進駐方面，白云湖背靠華為廣州研發中心，引入了一大批科創頭部企業進駐，吸引了大規模的高收入群體“空降”。

除此之外，去年松山湖實現的GDP771.18億元，而白云湖數字科技城今年的營收目標是1000億，全面建成后的測算營收更是達到3000億，GDP貢獻上也不是一個量級。

自2015年起，松山湖的房價一路狂飆，一年時間內房價就從1.2萬/㎡漲到2.4萬/㎡，之后的5年又從從2.5萬/㎡漲到5.3萬/㎡（數據來源：中指院、東莞住建局）。

相比于松山湖過往8年翻了4倍，發展勢頭更猛的白云湖房價又能去到多少呢？

值得我們期待。

搶占城市發展紅利，銷冠樓盤清棟！

目前，白云湖已經吸引了越秀、保利、珠江實業、招商、正榮、南國置業等眾多實力房企進駐。

而細數整個片區內，綜合條件廣受矚目的新盤無疑是越秀·天悅云湖，其同時也是板塊內2022年的銷冠（數據來源：克而瑞）。

數據來源：克而瑞

項目位于白云湖數字科技城核心啟動區內，作為千億白云湖數字科技城核心啟動區唯一住宅項目，距離地鐵8號線亭崗站約100米，同時坐落于廣州市最大城芯湖——白云湖旁，是中心城區內兼具湖居和地鐵上蓋的稀缺低密住宅項目。

戶型全面、配套豐富、占位上又更近地鐵和湖泊，可謂集所有優點于一身，可遇而不可求。

1、核心啟動區目前僅有的住宅項目

項目所處的核心啟動區，是白云湖最早開發、最核心的區域。項目一側就是白云湖數字科技產業園，周邊多個高新項目聚集。

作為核心啟動區目前僅有的住宅項目，這里的配套、交通、產業會率先落地，居住價值也會更快釋放。

2、8號線地鐵上蓋，一線直達海珠荔灣

天悅云湖是片區為數不多的地鐵上蓋項目，步行約100米即達地鐵8號線亭崗站。

8號線是連接海珠、荔灣、越秀、白云四大中心城區的南北大動脈，也是著名的換乘之王，全線有11個換乘站，接駁13條軌道交通（在運營8條），暢通廣州主城區。

提示：未標注所有地鐵站名，僅供參考

3、家的后花園就是約3000畝白云湖，生活更愜意

項目距離白云湖很近，8樓以上戶型，便可私享白云湖一線景觀。

晨起運動，穿越西湖水上廊橋與花海，水天一色，在自然之中開啟美好的一天。

別人向往的浪漫詩意，只是自己生活的每一個日常瞬間。

4、準現樓，美好生活不用久等

建面約87-127㎡湖居三四房，具有高使用率、空間靈活、全生命使用周期等優點。這種一步到位+終極改善的產品，非常符合當下廣州的主流置業趨勢。

在進一步研究越秀·天悅云湖的戶型和樣板間后，大概總結出以下幾個亮點：

• 實用率很高，100㎡左右就可以做四房；
• 采光好，四開間朝南；
• 6m起闊景陽臺，空間尺度感強；
• 約127㎡橫廳設計，南北通透；
• 動靜分區，空間方正開闊，兼顧功能性和舒適
• 性。
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天悅云湖戶型圖

天悅云湖創意展示空間實景圖

從產品角度來說，越秀·天悅云湖整體素質極高，亮點眾多，幾乎沒有短板。

這也讓我更加理解，它為什么能是銷冠了。