每天上千套“暴擊”！井噴式放量，仍需警惕“最后一條”

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“如同打雞血一般，每天帶看量是年前的三倍。”在城南某中介張小玲表示，現(xiàn)在人手不夠用，公司行政也要出門帶客戶看房。

在成交量上，成都住建數(shù)據(jù)顯示，上周一到周五，二手房每天成交量都超過(guò)千套！

周一（2月20日），1215套

周二（2月21日），1117套

周三（2月22日），1058套

周四（2月23日），1167套

周五（2月24日），1127套

▲成都住建數(shù)據(jù)，周五單天成交1127套

截至上周末，2月二手房成交量已突破1.7萬(wàn)套，極有可能創(chuàng)下單月歷史銷量記錄。

01

大家先感受下，2月以來(lái)， 成都二手房升溫的速度。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

從2023年的第5周，也就是新年后上班的第1周開(kāi)始，二手房開(kāi)始了急速升溫模式。

那時(shí)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這是年前壓制的需求在年后的釋放。

不過(guò)，隨著這4周，市場(chǎng)突然開(kāi)啟了“狂飆”模式。

在成都做了20年的老中介都表示，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這樣“直線向上”的行情，現(xiàn)在最重要的事情，就是找房源和招人。

▲成都二手房春節(jié)每周成交套數(shù)

從上圖可以看到，截至目前，春節(jié)后4周的二手房成交走勢(shì)。

第1周 2939套

第2周 3596套

第3周 4957套

第4周 5822套

短短4周，二手房直線升溫，成交量已經(jīng)翻倍。

特別是上周，每天成交量都突破一千套，這在成都二手房歷史上，從未有過(guò)。

截至上周末，2月二手房成交量已經(jīng)突破1.7萬(wàn)套，不出意外，將創(chuàng)下單月成交新的記錄。

每天成交超過(guò)1千套有多“瘋狂”？

一家在全國(guó)布局的中介表示，這個(gè)量有點(diǎn)嚇人，差不多是上海的兩倍，杭州的三倍，重慶的五倍。

最近的數(shù)據(jù)顯示，上海迎來(lái)“小陽(yáng)春”，二手房單日成交量大約在600套左右。

▲上海單日成交600套左右

杭州媒體報(bào)道，杭州二手連續(xù)成交破300套，最高暴漲至393套，已經(jīng)達(dá)到牛市。

▲杭州單日成交畢竟400套

重慶二手房也明顯回暖，二手房單日成交量200多套。

對(duì)比之下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，成都市場(chǎng)再次跑出了獨(dú)立行情，單日上一千套，讓其它兄弟城市望塵莫及。

在去年15.1萬(wàn)套二手成交基礎(chǔ)上，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

02

新房市場(chǎng)，同樣“火爆”。

截至上周末，2月成都新房成交1萬(wàn)套，已經(jīng)超過(guò)1月份的8479套。

當(dāng)然，新房的放量不及二手，很重要的原因在于“新房的供應(yīng)速度”跟不上。

周末，我們?cè)跀?shù)個(gè)樓盤踩盤，得到的結(jié)論是，現(xiàn)在房源很缺，要不只有少量房源在售，要不就是等下批次開(kāi)盤。

周六下午3點(diǎn)，在天健麓湖天境，項(xiàng)目售樓部雖然“停電”，只能在工地上爬樓梯達(dá)到“樣板間”。

▲天健麓湖天境售樓部實(shí)拍

但周末前來(lái)看房的人仍然絡(luò)繹不絕。

雖然單套均價(jià)500萬(wàn)左右，但142平米戶型已經(jīng)售罄，175戶型還有少量剩余，現(xiàn)場(chǎng)不少人正在辦理簽約的手續(xù)。

天健麓湖天境3月份將要退出新批次房源，部分客戶已經(jīng)在現(xiàn)場(chǎng)繳納誠(chéng)意金，希望能入手下批次。

周六下午4點(diǎn)半，在劍南大道東側(cè)的“華潤(rùn)天府九里”，售樓部門口沒(méi)有人接待。

▲華潤(rùn)天府九里售樓部實(shí)拍

進(jìn)入示范區(qū)，也沒(méi)有置業(yè)顧問(wèn)接待。

詢問(wèn)之下得知，這里的置業(yè)顧問(wèn)都在示范區(qū)下沉?xí)昂灱s”，客戶只有自行參觀了解。

▲華潤(rùn)天府九里樣板間實(shí)拍

在樣板間，不少客戶正在自行參觀，由于“華潤(rùn)天府九里”有市面上難得的108、115平米小戶型，總價(jià)240萬(wàn)起門檻不高，加上超強(qiáng)“示范區(qū)”的打動(dòng)力，吸引了許多客戶前來(lái)參觀。

華潤(rùn)在二八板塊另一個(gè)樓盤，在上上周開(kāi)盤被“一搶而空”后，不少客戶已經(jīng)在排隊(duì)等候下批次開(kāi)盤。

我們接觸的不少開(kāi)發(fā)商都表示，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖比較明顯，前來(lái)看盤咨詢的客戶明顯增多。

▲城西某項(xiàng)目臨時(shí)展廳

在城西的某項(xiàng)目“臨時(shí)展廳”，雖然該樓盤預(yù)計(jì)4月才會(huì)開(kāi)盤，但周末每天都要接待上百組客戶。

現(xiàn)在，一些優(yōu)質(zhì)地段的樓盤都處于“人等貨”的狀態(tài)，不少樓盤都在快馬加鞭，加快進(jìn)度，希望早點(diǎn)把房源擺上貨架。

03

當(dāng)然，在經(jīng)歷了這輪“下跌”行情，購(gòu)房者也被教育了，房?jī)r(jià)不是“只漲不跌”。

因此，這輪回暖，雖然來(lái)勢(shì)兇猛，但和過(guò)往的“觸底反彈”有所不同。

最大的區(qū)別就在于購(gòu)房者已經(jīng)明白，“分化”是未來(lái)最大的趨勢(shì)，只有搶到“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”才能跑贏大盤，房?jī)r(jià)普漲的年代已成為過(guò)去時(shí)。

“爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，成為最重要的市場(chǎng)邏輯。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

比如，最近也有部分新開(kāi)樓盤，去化率不到10%。

金牛區(qū)某大盤，推出1321套房源，僅有27人認(rèn)購(gòu)，去化率只有2%。

不過(guò)，這些項(xiàng)目有一定特殊性，人才資格由于較為寶貴，人才在選房時(shí)更為“挑剔”，往往非熱盤、紅盤不選，認(rèn)購(gòu)率較低也比較正常，還需要后續(xù)普通資格入場(chǎng)后，進(jìn)一步觀察。

但也可以看出，市場(chǎng)回暖雖然是事實(shí)，“冷熱不均”的分化態(tài)勢(shì)也十分明顯。

04

此前，我們分析過(guò)，判斷成都市場(chǎng)的潛力，二手房是最值得觀察的窗口。

為什么這么說(shuō)？

二手房是沒(méi)有“剪刀差”的真實(shí)需求驅(qū)動(dòng)的交易。

2016年調(diào)控以來(lái)，成都雖然有無(wú)數(shù)的“萬(wàn)人搖”樓盤，但這是價(jià)格扭曲形成的“剪刀差”帶來(lái)的熱鬧。

這種追逐“剪刀差”的狂歡，你很難判斷是真實(shí)的需求，還是投機(jī)行為。

感謝去年二手房政策開(kāi)始松動(dòng)，市場(chǎng)回歸正常。這里說(shuō)的松動(dòng)，并非是刺激，而只是讓它回歸正常。

自此，二手房迎來(lái)“井噴”，去年成都二手房成交15.1萬(wàn)套，成交套數(shù)僅次于上海，并且成交面積是高于上海的。

▲來(lái)源，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

更重要的是，成都二手房的天量交易，并非是依靠“踩踏出貨”，以價(jià)換量得到的。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，過(guò)去13個(gè)月，成都二手房都是處于上漲狀態(tài)。

沒(méi)有“剪刀差”的二手房交易量，可以看出一個(gè)城市究竟有多少“真實(shí)需求”存在。

▲來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

正是基于去年15.1萬(wàn)套真實(shí)需求的底氣。

我們?cè)谀瓿蹙团袛啵衲瓿啥际袌?chǎng)一定會(huì)回暖，并且可能繼續(xù)領(lǐng)跑。從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，成都的購(gòu)買力依然十分強(qiáng)悍。

05

最后，需要提醒購(gòu)房者，切忌被市場(chǎng)情緒帶偏。

這輪回暖，最大特征是“分化式回暖”，并非所有的資產(chǎn)在未來(lái)還能有上升空間。

從我們接觸的賣家來(lái)看，不少持有多套房的賣家，正在優(yōu)化資產(chǎn)，拋售不太理想的房產(chǎn)，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

千萬(wàn)警惕，在別人騰挪資產(chǎn)的過(guò)程中，做“接盤俠”這件事。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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