恒大迎來最強紓困天團

2月22日，位于深圳龍華區(qū)上芬地鐵站西側(cè)近40萬平的TOD恒大時代之光，迎來東方、長城、萬科、中信信托、深圳國資、恒大人壽等強勢資金方聯(lián)合接盤、紓困，如此豪華的一個紓困團隊可謂“前無古人”！

01 豪華天團攜百億資金

恒大深圳時代之光，是一個集商業(yè)、辦公、住宅、學校于一體近40萬平的TOD項目，這個由岳盟工業(yè)區(qū)舊改過來的房地產(chǎn)項目，是恒大在深圳投資舊改的一個縮影。恒大于2017年介入收購該項目，2019年將項目質(zhì)押融資，2020年開工建設，2021年暴雷停工。

暴雷前，該項目主體公司股權登記在中融信托名下，后續(xù)深圳安居建業(yè)公司接手，股權過戶至東富（天津）股權投資基金（1%）、北京東萬恒平經(jīng)濟咨詢中心（有限合伙\99%）名下（后簡稱“東萬恒平”）。而東萬恒平的LP資方在2月21日迎來一次堪稱史上最強的擴充：長城資產(chǎn)、中信信托、中渝置地、深圳現(xiàn)代軌道交通、恒大人壽、恒大地產(chǎn)、深圳美好實業(yè)、晨宇投資、深圳市平穩(wěn)一號管理咨詢合伙企業(yè)、深圳市安居建業(yè)投資運營有限公司共11家。

如此“豪華“的一個紓困團隊，在救助恒大一系列行動中堪稱”前無古人“的亮眼！其中：

1、深圳市平穩(wěn)一號管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）首次亮相紓困房企名單，意義重大，或許這是深圳打響深圳“保交樓、保民生、保穩(wěn)定“的先頭部隊；

2、在四大原東方資產(chǎn)的基礎上，又加入一個長城資產(chǎn)，雙四大AMC模式有助于強強聯(lián)合，并且在紓困房企方面比單槍匹馬更快積累經(jīng)驗，為開辟“保交樓“新局面起到引路人的角色；

3、四川中渝置地隸屬于港股上市公司中渝置地，是號稱“重慶李嘉誠“張松橋的旗艦公司，在2015后，恒大曾耗費近百億元，接盤了中渝置地婁百萬平方米土地。或許，此次中渝置地投桃報李？

4、 深圳現(xiàn)代軌道交通公司為GP\深圳安居建業(yè)為LP的深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)公司，目前已接盤深圳恒大集團總部、坪山正奇工業(yè)區(qū)舊改建，價值近百億元；

5、 深圳安居建業(yè)還聯(lián)合深圳龍崗城投，對恒大龍崗區(qū)4個項目的保交樓工作進行紓困。

觀察上述名單可以發(fā)現(xiàn)，由深圳人才安居、深圳特區(qū)建工、深業(yè)集團、萬科組成的深圳安居建業(yè)，已多次出現(xiàn)在恒大紓困項目中，已然成為紓困恒大的主力部隊；

02 2022年保交樓超預期！

恒大在2022年保交樓30.1萬套，比12月2日許家印在TL事件傳聞后會上提出全年完成30萬套的目標高出1000套。按月度來看，12月單月保交樓4.5萬套，同樣創(chuàng)下了2022年月度新高，與銷售數(shù)據(jù)逐月加速的情況類似。同樣，我們來看一下保交樓在行業(yè)中的排名情況：

這里看兩個指標：保交樓套數(shù)\保交樓回血。

1、保交樓套數(shù)。中國恒大2022年全年保交樓完成30.1萬套，在全行業(yè)交付數(shù)量位居第二，僅次于排名第一的碧桂園64萬套；根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止至11月份，全國商品房竣工面積4.04億m2，折算全年預估4.4億m2，若按100m2/套，則全年累計交付440萬套，TOP10的保交樓數(shù)據(jù)超過全部的一半，而作為曾經(jīng)TOP3且最早暴雷的恒大貢獻了近1/10的數(shù)據(jù)，以實際行動踐行中央“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的要求，對于2022年“四面楚歌”的恒大實屬不易；

2、保交樓回血。恒大因保交樓回血2796億，排名第六。在保交樓套數(shù)上遙遙領先的恒大卻在保交樓回血這一指標排名下降。康哥仔細分析后，有一個有意思的發(fā)現(xiàn)，對比前五名的榜單中的房企，商品房銷售均價還處于8字頭的只剩碧桂園、中國恒大兩家房企，算上9字頭的新城控股，在房價高企的當前，頭部房企中房價低于1萬元的僅3家，而行業(yè)老大哥萬科銷售均價達到16147元/m2，央企華潤置地、招商蛇口更是超過20000元/m2。

對于碧桂園、恒大等可以支撐這一銷售價格底氣有兩方面：其一、資金成本方面，眾所周知的原因，央企的融資成本遠低于民營企業(yè)，在資金成本高企的情況下，民企唯有以高杠桿、高周轉(zhuǎn)的方式數(shù)倍于央國企的效率來降低成本；其二，開發(fā)央國企普遍不愿意開發(fā)的三四五六線城市，通過完善上、下游產(chǎn)業(yè)鏈以規(guī)模化優(yōu)勢來降低單位成本。因此，從這個角度來看，保住碧桂、恒大、融創(chuàng)這類民營房企，不僅是落實“三保”和中國房價穩(wěn)定的某種中堅力量，也是加快先富地區(qū)帶動后富地區(qū)的排頭兵，否則對于央國企普遍不愿意開發(fā)的低能級城市，如果沒有碧桂園、恒大這類民營企業(yè)的存在，相信城市化進展也將會更緩慢。

03 千億汽車之路：內(nèi)交外困下的交付提速

截止至12月30日，恒馳汽車累計交付324輛，對比造車新勢力的數(shù)據(jù)來看，這個數(shù)量初看確實沒有什么，但是數(shù)字背后的蘊含意義卻大有乾坤，我們來看一組數(shù)據(jù)：

2019年2月，與“PPT造車至今7年仍未實現(xiàn)量產(chǎn)”的賈老板分道揚鑣后， 許家印親自下場開始造車；

2022年2月，恒大汽車拿到了工信部公布第2批次新能源汽車的“通關批文”，也就是恒馳汽車的準生證；

9月16日，恒大汽車量產(chǎn)；

10月29日，恒大汽車完成首批車交付；

12月7日，恒大汽車完成交付100輛；

12月30日，恒大汽車完成交付324輛；

圖源：官網(wǎng)

三年時間完成PPT造車到量產(chǎn)，而且這過程有一半時間是在恒大暴雷后完成的，對于公認燒錢的新源能汽車而言，其難度可想而知。而且對比上述幾個數(shù)字，可以明顯看出，每一個核心節(jié)點地推進均在加速：

從官宣造車到拿到準生證，共耗時3年；

從拿到準生證到量產(chǎn)耗時7個月；

從量產(chǎn)到首批車交付耗時43天；

從首批車交付到第100輛車交付耗時39天；

從100輛車交付至第324輛車交付耗時僅23天……

更難能可貴的是，恒大汽車在12月7日傳出許老板TL傳聞、汽車總部解散等各種唱衰的背景下，硬是在剩余的23天以完成出貨量翻兩倍的事實進行實力打臉各種傳聞。

寫在最后

“解鈴人還需系鈴人”。本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機始自恒大，而由恒大事件引發(fā)的整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機影響之大顯然已大大超出了所有各方的預期，隨著監(jiān)管層在2022年面對房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷加持，在2022年最后兩個月甚至“五箭齊發(fā)”，應該說監(jiān)管層工具箱里的工具是應出盡出，特別是12月15日，劉副總經(jīng)理對房地產(chǎn)行業(yè)的定晴之筆“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)“更是激起了無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)奮力自救的斗志。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過最困難的時期，屬于黎明即將到來的黑暗，雖然難熬但是曙光已現(xiàn)，只不過政策傳導到市場仍需一段時間，對于還處在積極自救的恒大、融創(chuàng)們，包括還未暴雷的碧桂園，其代表了中國房地產(chǎn)“高杠桿”的巔峰，正是所謂的高杠桿、高周轉(zhuǎn)從而帶來了遠低于國央企的低價商品房的供給，讓不少夠不著國央企買房門檻的人士實現(xiàn)了“居者有其屋”，但是成也高杠桿，敗也高杠桿。隨著監(jiān)管的進一步加強，對于目前市面上銷售均價低于萬元屈指可數(shù)的自救企業(yè)，應抱以更長遠地目光進行理性看待，正所謂”自助者天助之,自棄者天棄之”。

恒大債務危機若能成功化解，將對提升整個行業(yè)的信心具有重要的標桿性意義，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)始自2021年下半年開始的行業(yè)危機將得到成功化解，而房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸意味著中國經(jīng)濟具備再次開啟一輪波瀾壯闊的成長之路的可能。

2023年，這將是見證中國地產(chǎn)行業(yè)涅槃重生的一次歷史時刻。