手里有點閑錢，誰不想通過買房配置一下資產？
最怕遇到的就是，刷了幾節網課就以為懂了，跟著所謂的“專業機構”，去一些自己并不熟悉的網紅城市，想薅一把開發商的羊毛。最后才發現，羊毛竟是他自己。
沒有人告訴他，買房看品質高低，看設計美丑，但更須看重腳下的土地。
倘若沒有城市和片區賦能，房子本質上就是一堆磚頭。
他不知道每一座城市都有一個金字塔，什么需求買什么層級的房子，早就標好了價碼。
今天我來詳細告訴你，怎么看我所在的城市——深圳的金字塔。不用攤開地圖研究10+1個大區，上百個小片區。
如果長期看好深圳，記住這個簡單的四層金字塔就夠了。
每個版塊的【2022年入市住宅新盤】及【重點關注新盤清單】也在此一并列入，有需要的朋友可先轉發收藏再看。
第一層
塔尖BOSS的站位，純正的豪宅版塊
房價站穩10萬+/㎡，又不止10萬+
一個叫深圳灣超級總部基地，一個是香蜜湖金融中心。
深超總規劃圖
香蜜湖規劃圖
香蜜湖是深圳的老牌豪宅小區聚集地，尤其得到OLD MONEY的青睞。
二手房有名校加持，生態有42萬㎡的香蜜公園，高端體育有136萬㎡的高爾夫場，前景有“深圳國際金融街”的近期規劃。
2022年香蜜湖及其周邊值得關注的新盤有5個：
富通九曜公館
海德園A區
天健天驕
佳園
深圳中心天元
富通九曜公館——位于福田區新沙路旁，西鄰深圳高爾夫俱樂部，由3棟超高層建筑、1棟高層建筑、1棟九班制幼兒園圍合而成，樓下是明德實驗學校五洲校區（公立小學）。
已開盤，在售狀態，主推約96㎡2房、121㎡3房、360㎡4房戶型，總價890萬/套起。我個人最看中這里的一線高爾夫景觀，愛了愛了。
海德園A區——位于福田區香蜜湖-安托山片區，東臨萬科臻山府，樓下有紅嶺實驗小學，靠近安托山站（2/7號線換乘站）。
B區去年開盤售罄，最低積分62.2，主推戶型121-296㎡3-6房，備案均價12.6萬/㎡，毛坯交付。
據說，待售的A區還有房源約600套，作為價格倒掛明顯的豪宅“網紅盤”，它一直被深圳“房票”在手的實力買家緊盯。
天健天驕西筑——位于福田區景田商報路，西臨香蜜湖，靠近荔園外國語小學北校區。
項目已推出天健天驕北廬、南苑，只有西筑尚未開售。西筑地塊可售商品房住宅套數約50套，小于90㎡以內的戶型為主。
佳園——位于福田中心區，片區居住氛圍成熟，北臨購物公園COCOPARK、平安金融中心（深圳最高樓），南面濱河大道。
據說，本次主推約129㎡/138㎡戶型，毛坯交付。
深圳中心天元——位于福田中心區，北鄰市民中心，西接市民廣場南廣場，樓下是深圳頭部網紅商業之一卓悅中心。
這是一個CBD區域內非常稀缺的“現樓”豪宅，主推313-330㎡大平層住宅。
與香蜜湖的質地不同，深圳灣是吸引全球新貴的標桿。
NEW MONEY涌入，導致現在整個深圳房價的“天花板”就在深圳灣。
其實，深圳灣超總的存在是深圳城市的留白，這是一片留給未來的想象力，因此它的整個規劃并無住宅用地，旨在引進高端企業總部。
而深圳灣的新盤主要分布在緊鄰深超總的后海-深圳灣片區內，這里成片的頂豪小區，目前個別的樓盤戶型掛牌價已逼近40萬/㎡。
看這兩天的朋友圈截圖：
第二層
高管站位，高質量改善置換
均價8-10萬/㎡
這一層會有單個的新豪宅冒出來，但整體仍然比較接地氣。你的預算總價2000萬內，基本就可以買到一個很好的改善樓盤。
其中，寶安中心是繼羅湖、福田、南山之后，深圳“一路向西”發展生出的第四個中心，有高舉高打的氣質出來。
寶中的項目都會因為各種原因，很多年都不能拿出來賣。雖然片區很熱，個盤乃至地塊的關注度都非常之高，但由于不確定因素太多，我們也無法預估今年這些盤是否能夠入市銷售。
寶中
都市茗薈花園二期
住宅
61㎡現房住宅
建設中
盛意家園
住宅
47-154㎡住宅
準現房
泰華海逸世家
住宅、商業
待定
建設中
泰華梧桐聚落
住宅、商業
69-116㎡2-3房住宅
準現房
鴻榮源A004-0175
住宅
待定
限價8.5萬/㎡
蛇口是老區，卻是外國人最愛的深圳片區，煙火氣與國際感并存。
2022年值得關注的新盤有6個：
開云府
伴山伴海
晗山悅海
招商仕林臻邸
新世界臨海攬山
深鐵赤灣限價地
開云府——位于南山區赤灣地鐵站E口上蓋，自帶赤灣首個30萬體量商業，主推約126-203㎡3-4房住宅，帶裝修交樓。
伴山伴海——開云府一街之隔，就是伴山伴海，享受同一片生活配套。主推109—142㎡3到4房。
新世界臨海攬山——位于蛇口工業五路與沿山路交匯，“現樓”在售狀態，主推建面約107—226㎡的2到4房，毛坯均價11.4萬/㎡。
晗山悅海——位于南海大道與工業八路交匯處，項目有160-180㎡住宅產品待售，已建成狀態。
招商仕林臻邸——南山區招商路北側，緊鄰育才一小，育才中學，隔壁有招商草坪社區公園，距離2號線/12號線地鐵站較近。主推115-153㎡4房戶型。
南山的西麗留仙洞總部基地，靠近北大清華所在的西麗湖大學城。
如今又接到國家任務，要建一個規模超越深圳北的西麗高鐵站。
而西麗周邊預計入市的住宅有這些：
西麗
丹華公館
住宅
56-100㎡1-3房住宅
建設中
漢園茗院
住宅、商業
108-169㎡住宅
建設中
匯城茗院
住宅
待定
建設中
羊臺書苑
住宅
待定
建設中
前海的定位則非常高，國家級的戰略，國際級的規劃，不過整體還在火熱的建設期。
其實，在這里買房只需要盯緊每年拍出來的“限價地”就夠了。
近年的趨勢是越拍越便宜，地塊的限價標準也從最高銷售均價10.7萬/㎡現在已降到9.2萬/㎡了！
前海
前海時代三期
住宅
待定
建設中
頤城棲灣里二期
住宅
120-190㎡住宅
建設中
深業T201-0168
住宅
待定
建設中
天健T201-0157
住宅
待定
建設中
第三層
剛需躍級的能量層
均價5-8萬/㎡
這一層包括光明科學城、大空港、河套、會展新城、西麗大學城、龍華北站。
這些都是深圳銜接未來的增長空間，現在的均價5-8萬，總價四五百萬就能上車。
想獲取更多筆記可關注小紅書：青話樓市戎麻麻
第四層
普通家庭適合入手的剛需層
均價3-6萬/㎡
這一層是龐大剛需的寶藏層，淘房選房都在這些版塊里，這也是深圳樓市的堅實根基。
各片區的新盤均價 大部分 在4-5萬/㎡左右。像坪山，最低首付不到100萬就能買到一套三房。
在深圳，這個房價區間，是剛需夠得著的，也是普通上班族小家庭踮踮腳就能買得起的。
而且未來會前赴后繼，拋開區域蛻變的積極因素，僅僅看這些片區里以后將要進場接盤的新深圳人，基數就已經是足夠大的。
想獲取更多筆記可關注小紅書：青話樓市戎麻麻
結語——隨著樓市調控，現在客觀來看，除了“倒掛的價差”，深圳金字塔在不同層級之間也出現了一點點樓市的“缺口”。
其中，我們很明顯可以看到有一些房產被低估了，有些則被高估了。低估與高估之間，出現了機會。這種狀況就給購房者，甚至普通人實現“階層跨躍”留出了難得的空間。
疫情與危機并行的環境下，真不是勸你去買房。本文只是希望更多人在買房決策的過程中，看清城市軌跡，跟著規劃去買入當下，布局未來。祝好，祝平安~
關注視頻號——戎青青：聽樓市講義100期連載
關注視頻號——我是戎麻麻：看測量體驗城市之美
往期文章彩蛋：戳開閱讀
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
