房產(chǎn)徹底涼了！購房需求斷崖下滑！清盤率狂跌！澳洲人買地務(wù)農(nóng)，人生贏家！

01

購房需求斷崖式下跌，澳清盤率狂跌至37.9%！大量房源流拍

由于購房者畏難情緒日益加重，加之賣家對價格的預(yù)期仍不切實(shí)際，澳洲房市現(xiàn)狀正陷入僵局。

上周末慘淡的拍賣清盤率印證了這一頹勢，目前該數(shù)據(jù)正逼近新冠疫情以來的最低水平。

通常情況下，房價會隨清盤率同步走低。隨著 4 月接近尾聲，本月房價具體縮水了多少，答案即將在未來幾天揭曉。

在悉尼的澳新軍團(tuán)日周末期間，計(jì)劃拍賣的住宅房產(chǎn)中不到一半成功售出，而墨爾本的情況略好，成交率為 56%。

作為房市的領(lǐng)先指標(biāo)，拍賣清盤率大幅下滑已釋放出房價走軟的清晰信號。

根據(jù) Domain 的數(shù)據(jù)，在澳新軍團(tuán)日（Anzac Day）長周末期間，悉尼的清盤率不到 50%；墨爾本略好，為 56%；而布里斯班更是跌至驚人的 37%。

大量房產(chǎn)在拍賣前被撤回，其余則以流拍告終。

值得注意的是，在截至 4 月 18 日的一周內(nèi)，悉尼的清盤率曾暴跌至 37.9%，墨爾本也僅艱難維持在 43.7%。

在房產(chǎn)交易中，賣家理想的高價與買家“撿漏”的心態(tài)正導(dǎo)致議價缺口日益擴(kuò)大。

雖然目前尚不能斷言市場已完全轉(zhuǎn)向買方，但購房者群體顯然正重新奪回部分議價主動權(quán)。

住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，清盤率一旦低于 60%，即預(yù)示著房價開始下跌。

與此同時，針對多年來住房供應(yīng)長期短缺的問題，州政府和聯(lián)邦政府正出臺激進(jìn)政策以增加住宅供應(yīng)。

繼墨爾本之后，悉尼房價在年初持平后也于 3 月開始下行。盡管 5% 首付計(jì)劃有所擴(kuò)大，但依然未能阻擋房價跌勢。

與此同時，Anthony Albanese 政府已將住房可負(fù)擔(dān)性提上議程。

有跡象顯示，下一份預(yù)算案可能會削減部分資本利得稅優(yōu)惠和負(fù)扣稅權(quán)益。

房產(chǎn)分析公司 CoreLogic 的房價指數(shù)也進(jìn)一步滑向負(fù)值。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼房價在過去四周下跌了 0.6%，自去年 11 月市場峰值以來的累計(jì)跌幅已達(dá) 1.1%。

面對波動的市場，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對今年余下時間的走勢持觀望態(tài)度，澳新銀行（ANZ）目前預(yù)測房價將出現(xiàn)小幅下跌。

大量房產(chǎn)從拍賣中撤出，表明許多賣家愿意等待更理想的市場環(huán)境。

不過，也有機(jī)構(gòu)維持原判，認(rèn)為盡管 2026 年的增長將弱于 2025 年，但房價仍將走高。

在較小首府城市的推動下，2025 年全澳住宅價格漲幅曾超過 8%。

談及本輪降溫的原因，澳聯(lián)儲今年的兩次加息無疑是抑制去年房市熱度的最大推手。此外，中東局勢動蕩引發(fā)油價上漲，也打擊了市場信心。

在油價回升之前，澳洲通脹率已持續(xù)高于澳聯(lián)儲的目標(biāo)區(qū)間。市場普遍擔(dān)憂，今年的通脹率可能會重回“5”字頭。

本周三公布的關(guān)鍵通脹數(shù)據(jù)將備受矚目。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，若消費(fèi)者價格指數(shù)（CPI）升至或超過 4.5%，幾乎可以確定澳聯(lián)儲下個月將再次加息。

西太平洋銀行（Westpac）更是預(yù)測，CPI 年增長率將在 5 月達(dá)到 5.8% 的峰值。

由于高利率直接沖擊住房可負(fù)擔(dān)性并挫傷購房信心，大量賣家選擇撤掉拍賣計(jì)劃以靜待時機(jī)。

從歷史數(shù)據(jù)看，這一策略并非沒有道理——在過去 25 年里，澳洲房價已累計(jì)增值了 400%。

今年早些時候，曾有一波賣家試圖在潛在的加息潮抑制需求前匆忙套現(xiàn)。

然而就目前局勢看，那個理想的賣房窗口期似乎已經(jīng)關(guān)閉。

02

需求暴漲202%！澳洲這一地成“香餑餑”，每套房近70讓你搶

隨著買家咨詢量呈爆發(fā)式增長，吉朗的 Whittington 已成為全澳最受矚目的住房市場之一。

realestate.com.au 的最新數(shù)據(jù)顯示，在每單房源關(guān)鍵咨詢量的同比增幅方面，Whittington 位列全澳前十。

在截至今年 3 月的 12 個月里，該城區(qū)典型住宅的咨詢量飆升 202%，平均每單房源吸引 69.5 次咨詢。

除了獨(dú)立房屋，吉朗的 Belmont、Bell Park、Herne Hill 和 Grovedale 也被列入澳洲需求最旺盛的公寓市場名錄。

其中，Belmont 的表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，其每單房源咨詢量在 133% 漲幅的推動下，錄得全澳第六大增幅，典型公寓房源平均能吸引 41 次咨詢。

McGrath Geelong 的經(jīng)紀(jì)人 Shaun Carroll 指出，Belmont 公寓的需求量達(dá)到了他職業(yè)生涯見過的最高水平。

該地區(qū) 54.8 萬澳元的中位價極具吸引力，正吸引著首次購房者、投資者、大房換小房者以及州際買家代理的廣泛關(guān)注。

以 Mitchell St 的一套兩居室公寓為例，該房產(chǎn)在上市短短幾天內(nèi)便以 57.2 萬澳元成交，成交價比詢價范圍高點(diǎn)還溢價近 4 萬澳元，市場競爭的激烈程度可見一斑。

Shaun Carroll 表示，由于該物業(yè)擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)且無需支付物業(yè)管理費(fèi)，加上低于 60 萬澳元的價格門檻，對買家群體產(chǎn)生了巨大吸引力。

該房產(chǎn)最終吸引了 25 組客戶看房并收到 9 份報價，熱度令人驚嘆。

與此同時，Hayeswinckle East Geelong 的經(jīng)紀(jì)人 Tiffany Simpson 認(rèn)為，Whittington 是吉朗少數(shù)幾個能以 60 萬澳元左右買到獨(dú)立屋的地區(qū)之一。

她指出，在過去一年中，Whittington 和 St Albans Park 一直是吉朗表現(xiàn)最均衡且最強(qiáng)勁的城區(qū)。

目前該地區(qū)的市場競爭已白熱化，無論房屋狀況如何，甚至是否需要翻修，買家們都趨之若鶩。

無論是追求首套房的年輕人，還是愿意投入資金使其符合租賃法規(guī)的投資者，都對此類房產(chǎn)表現(xiàn)出濃厚興趣。

Tiffany Simpson 進(jìn)一步分析稱，Whittington 更寬闊的街道和通常超過 500 平方米的大地塊是其核心優(yōu)勢。

她最近以 62.65 萬澳元售出了位于 3 Nimbus Court 的一套三居室住宅。

該房產(chǎn)占地 632 平方米，在一場激烈的拍賣中被一位專門從外地飛來的投資者買下。

據(jù)悉，買家正是看中了該地區(qū)潛在的增值空間以及理想的租金回報率。

03

砸91.5萬買地養(yǎng)雞？悉尼中年夫婦買下無法建房空地，只為送“孫子”

近日，一對40多歲的悉尼夫婦豪擲近 100 萬澳元，買下了一塊目前無法蓋房的空置濱水地塊。令人驚訝的是，這筆巨款背后的目的竟是為了給尚未出生的孫輩準(zhǔn)備一份跨代大禮。

這塊備受關(guān)注的土地位于 367-369 Burns Bay Road，占地面積達(dá) 1132 平方米。地塊地理位置優(yōu)越，坐擁 Lane Cove River 的迷人水景，且擁有開闊的原始叢林全景。

這一獨(dú)特的房產(chǎn)由新州交通局（Transport for NSW）售出。

該物業(yè)在拍賣會上競爭異常激烈，最終以 91.5 萬澳元的高價成交。

中介 Patrick Lang 透露，該地塊原屬于新州交通局。他坦言，由于這類物業(yè)極其罕見，當(dāng)初甚至幾乎無法給出準(zhǔn)確的市場估價。

對于這樁買賣，業(yè)內(nèi)人士看法不一。一位開發(fā)商直言，這塊地現(xiàn)階段毫無開發(fā)可行性，其更像是一個“昂貴的玩具”而非單純的投資，甚至將其比作買了一輛昂貴的蘭博基尼。

拍賣當(dāng)天的火爆程度遠(yuǎn)超預(yù)期。Patrick Lang 最初估價在 50 萬至 60 萬澳元之間，但當(dāng)價格跳升至 65 萬澳元時，新州交通局便宣布正式進(jìn)入市場掛牌。經(jīng)過多輪角逐，最終以 91.5 萬澳元成交。

Patrick Lang 表示，買家是一個當(dāng)?shù)丶彝ィ麄冑徺I此地的動機(jī)是為了進(jìn)行“土地儲備”。

他笑稱：“我不知道他們是不是在開玩笑，但他們確實(shí)說打算先在地里養(yǎng)雞，等未來送給孫輩。可他們現(xiàn)在才40多歲，連孫輩的影子都還沒見到。”

據(jù)悉，這對夫婦認(rèn)為在悉尼搶占優(yōu)質(zhì)稀缺地塊是一次難得的機(jī)會，并計(jì)劃長期持有。他們的長遠(yuǎn)目標(biāo)是尋求土地重新劃分（rezone）。

值得注意的是，該地塊目前的性質(zhì)屬于“C2環(huán)境保育地帶”，這意味著在該土地上建造住宅受到嚴(yán)格限制。

未來若想動工，必須通過新州土地和環(huán)境法院（Land and Environment Court of NSW）的審批才有一線希望。

對于未來是否還會出現(xiàn)這種令人咋舌的溢價交易，Patrick Lang 顯得信心十足，他感慨道：“悉尼的房產(chǎn)市場總能給人帶來意想不到的驚喜。”

04

逃離大城市：三分之一澳洲人正考慮搬家

和許多同齡人一樣，Nick Hanson 曾夢想擁有自己的住房。作為一名信奉“埋頭苦干”的有志青年，他承接了所有能做的工作，最終在 25 歲時成功購買了人生首套房產(chǎn)。

對于熱愛偏遠(yuǎn)地區(qū)生活方式的 Nick 來說，這一決定在個人生活上回報豐厚，而隨著近期投資者對偏遠(yuǎn)地區(qū)房產(chǎn)興趣的激增，這筆投資在財務(wù)上也正帶來不菲收益。

Nick 選擇在塔州北部的 South Launceston 安家，這里距離市中心僅約 5 分鐘車程。他直言，這種目標(biāo)在墨爾本或悉尼等大城市根本無法實(shí)現(xiàn)。

談及為了職業(yè)目標(biāo)而涌向大城市的人群，Nick 認(rèn)為這在經(jīng)濟(jì)上并不劃算。他指出，相對于大城市的房價，工資必須翻兩三倍才能維持同等的生活水平。

如今，Nick 經(jīng)營著一家視頻制作公司，靈活的工作性質(zhì)讓他得以在享受徒步、釣魚等戶外樂趣的同時，還能便利地使用醫(yī)療和零售設(shè)施。

他表示，最初搬往偏遠(yuǎn)地區(qū)僅僅是為了“上車”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但結(jié)果遠(yuǎn)超預(yù)期，不僅提升了個人福祉，也讓他的錢包更加充實(shí)。

Cotatlity 研究主管 Gerard Burg 表示，數(shù)據(jù)顯示偏遠(yuǎn)地區(qū)社區(qū)正呈現(xiàn)全面強(qiáng)勁增長，打破了以往由大城市主導(dǎo)的局面。

根據(jù)西太平洋銀行（Westpac）的住房所有權(quán)報告，目前有三成澳洲人考慮搬到偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)。在這一群體中，34% 的人歸因于較低的生活成本，33% 的人則看中了更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住房。

Gerard Burg 指出，工作模式的改變促成了這波“樹改（Tree Change）”熱潮。由于不再需要每天坐班，即便通勤時間長達(dá)數(shù)小時，對于每周只進(jìn)城辦公一次的人來說也是可以接受的。

西澳就出現(xiàn)了典型案例，靠近珀斯但以往屬于通勤禁區(qū)的南部偏遠(yuǎn)地區(qū)，近期漲勢驚人。但最核心的驅(qū)動力仍是“門檻”。

Gerard Burg 坦言，大城市大片區(qū)域已將首置業(yè)者拒之門外，而偏遠(yuǎn)地區(qū)較低的房價中位數(shù)為他們提供了寶貴的“房產(chǎn)階梯”起點(diǎn)。

然而，偏遠(yuǎn)地區(qū)也并非毫無隱憂。受限于住宅供應(yīng)少、建造周期長，盡管買房入門價格低，但租金依然高企（周租通常在 400 至 700 澳元之間），反映出當(dāng)?shù)刈赓U市場的緊缺現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)中介 David Hernyk 觀察到，自 2025 年 10 月起，州外投資者的咨詢量激增。由于南澳和西澳的租金回報率趨于平穩(wěn)，大批投資者開始尋找新的增值點(diǎn)。

David Hernyk 表示：“現(xiàn)在的局面堪稱‘閘門大開’，我們每天都能收到新公司的咨詢。”投資者追求的高收益率正導(dǎo)致他們與首置業(yè)者激烈競爭，形成了一場供應(yīng)匱乏背景下的“杯中風(fēng)暴”。

以 Launceston 為例，過去一年房價中位數(shù)飆升了 10 萬澳元。David Hernyk 認(rèn)為這一勢頭短期內(nèi)難以改變。受全球環(huán)境影響，建筑材料物流壓力巨大，人工和材料成本持續(xù)上漲，蓋房速度遠(yuǎn)趕不上市場需求。

不過，這種漲勢對已經(jīng)“上車”的首置業(yè)者而言則是利好。雖然房價上漲增加了入場難度，但同時也讓購房者能以較低成本快速建立房產(chǎn)凈值。

“如果你想買房，現(xiàn)在就行動。”David Hernyk 建議道。他表示，在首套房業(yè)主補(bǔ)貼等政策紅利的助力下，預(yù)計(jì)未來 12 到 18 個月內(nèi)，這些地區(qū)的房價仍將持續(xù)上漲。

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