419萬㎡住宅懸了？深圳舊改拆遷難度升級，已有41個項目被清退出局

“深圳舊改是不是有救了？”今天下午，當高層會議內容傳出，提及“扎實推進城市更新”，一個朋友這樣問。

無怪乎普通市民對深圳舊改也如此關注，過去十余年，“舊改”二字成了暴富的代名詞，“一棟樓被拆，一個千萬富翁崛起”，這是當時舊改帶來的改變。

然而，隨著房地產市場下行，房企資金鏈緊張，多個項目陷于停滯，過渡費也不一定能按時發放，有業主自嘲：舊改“暴富”變成“暴負”。

不僅是小體量舊改項目推進不順利，“巨無霸”級別的明星舊改，進度也較為緩慢。

以市場關注度較高的沙井“金蠔小鎮”為例，其于去年7月公示的規劃草案或面臨大調整。

約419萬㎡住宅恐有變數

“金蠔小鎮”舊改今年難開拆？

“金蠔小鎮”，即寶安沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元，東臨環鎮路、南臨寮豐路、西臨西環路、北臨北環路。

2019年，寶安區正式啟動該項目城市更新相關工作，確定華潤置地為前期統籌主體，統籌范圍約3.1平方公里。2020年，沙井大街片區重點城市更新單元正式立項，擬拆除重建用地面積約140萬㎡。

▲“金蠔小鎮”項目現狀 | @潤置城更

經系列流程工作推進，2025年7月，項目規劃（草案）公示，根據公示信息，金蠔小鎮項目總建面約477萬㎡，包括：

約418.84萬㎡住宅（約382.4萬㎡商品房和約36.5萬㎡保障房）

商業、辦公及旅館業建筑約49.14萬㎡

約9.84萬㎡教育及公共配套，含12所幼兒園、9處托育機構以及4所9年制學校

有媒體根據這個住宅體量，按剛需/改善戶型進行測算，認為金蠔小鎮項目將為片區增加至多5.2萬套住宅。

彼時坊間傳言，按照時間推測，預計項目年底完成規劃審批，2026年可啟動首期拆遷。

▲圖源深圳政府在線

然而，正式規劃方案遲遲未見落地，去年11月，深圳規自局回復網友咨詢時表示，項目公示方案不符合《住宅項目規范》要求，待優化完善方案后按程序報批。

今年4月，官方再度表示，金蠔小鎮項目住宅建設標準應符合《住宅項目規范》相關要求，即滿足容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米的規定。

事實上，不僅金蠔小鎮這一個項目要符合《住宅項目規范》的要求，去年10月網傳深圳規自局和深圳住建局聯合發布《關于穩妥推進 <住宅項目規范> 實施的通知 》，當中提及，2025年10月9日前，已批規劃的住宅類舊改項目，可按原規劃實施。

據合一城市更新不完全統計，僅273個舊改項目可以按原規劃實施。

有業內人士認為，這對深圳城市更新的沖擊是巨大的。

此前深圳舊改住宅項目建筑高度普遍在150米左右，很多項目遠超這個高度，目前可查詢到的數據，最高的大概是247米。

已完成改造的住宅項目里，容積率最低在5.0以上，高的超過10。

新規實行之后，同樣一塊地，一級土地開發成本不變的情況下，容積率差了一倍甚至更多，開發企業很難算得過賬來。

此前，合一城市更新集團董事總經理羅宇曾給@深圳買房計劃 算了一筆賬：

以南山華僑城片區某個舊住宅區改造項目為例，按項目現狀住宅建面來計算，凈拆建比（拆除舊房面積與新建可售住宅面積的比例）需要達到2到2.5之間，才具備經濟可行性。如果是非核心區，凈拆建比還需要更高。

一位在城市更新深耕多年的業內人士告訴我們，按住宅限高80米、容積率不高于3.1的新規來看，“村改和舊住宅區改造基本算不過賬，拆賠成本、土地貢獻率等因素疊加，可售比太低。”

金蠔小鎮項目現狀居住容積率也并不很低。據@潤置城更 此前發布的項目簡介來看，部分居住容積率大于2.5，主流容積率在1.5-2.0之間。

▲金蠔小鎮（沙井大街）項目簡介 | 圖源：@潤置城更

與此同時，市場環境也在發生變化。沙井新房市場已不復2020-2021年（金蠔小鎮項目立項之時）的火熱，當前，片區新房折后均價大致在3.8萬-4.5萬/㎡之間。

而舊改是一個“現貨決定期貨”的領域，疊加住宅新規和市場因素，金蠔小鎮項目距離拆遷動工或許還需要一段較長時間。

不過，官方也盡力為舊改松綁，今年3月，深圳官方出臺《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，其核心是：未完成規劃審批的城市更新項目，原則上可不配建保障性住房，同時允許在滿足條件時合理調整土地移交率。

具體在金蠔小鎮這個項目上，如果可以不配建保障性住房，規劃草案中的36.5萬㎡保障房轉為可售商品房，這個項目能否算得過賬了？

深圳舊改另一道“緊箍咒”

已有41個項目被清退出局

一方面，住宅新規給深圳涉居住類舊改項目上難度，另一方面，另一道“緊箍咒”——城市更新單元計劃有效期管理政策，也在告訴這些項目：你們時間不多了。

深圳于2019年3月15日起對城市更新單元實施計劃有效期管理后，據合一城市更新集團統計分析，截至2025年12月8日，深圳已計劃調出/失效/清退的城市更新項目共計38個，涉及拆除范圍約321萬㎡。

▲計劃調出/失效/清退的拆除重建類城市更新項目清單 ，數據截至2025年12月8日|圖源合一城市更新集團

據上述機構分析，2019年以來，全市城市更新項目計劃調出/失效/清退數量和規模整體呈現上升趨勢，去年共計17個項目出局，無論是數量還是規模，都位于歷史最高位。

截至4月28日，今年深圳已有3個項目宣告計劃失效，包括龍崗園山街道保安社區坳一片區、坳二片區等2個城市更新單元和寶安新安街道裕和村城市更新單元。

官方并非一味給舊改“清倉”，也在助力推進存量項目。

今年2月深圳召開城市更新工作現場推進會，明確提出“加力提速推進城市更新重點項目攻堅”。

隨后，一份名為“2026年深圳百個城市更新項目攻堅行動項目名單”在業界流傳——深圳篩選出104個重點項目全力攻堅，確保完成全年城市更新領域固定資產投資1680億元的任務目標。這104個項目覆蓋全市10個行政區，南山區以19個領跑，寶安和龍華各15個緊隨其后。

各區也在推進，例如寶安城市更新和土地整備局在今年工作計劃中提及，按照“四個一批”的工作思路，定時定責定序分類推進117個存量城市更新項目。

你家門口的舊改，會在官方推進的名單里嗎？

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