從“著力穩定”到“努力穩定”：地產政策邏輯的新架構

來源：市場資訊

（來源：李宇嘉地產筆記）

作 者丨李宇嘉

今天的重要會議，對于房地產的表態，從2025年底的“著力穩定”調整為“努力穩定”！

更早前的2024年9月份則是“止跌回穩”。

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如果硬摳字眼，“止跌回穩”的靶向是最強的，政策資源要集中打向這個靶，帶有一種“迎難而上”的戰術味道；“著力穩定”次之，也有要攻堅克難的信號意義；“努力穩定”則緩和一些，重于態度和過程，具體目標相對淡化，傳遞“要盡最大可能去達成目標”。

這個緩和的提法，有三個背景：

首先，今年一季度，盡管熱點城市二手房表現不錯，一線城市房價首次反彈了，國際投行也給出了今明年觸底的論點。但如果實地走一走、看一看，就會發現，穩定的基礎還待夯實。因此，會議提到了房地產，而且是自去年4月份以來，重要場合再次提到房地產。

其次，這幾年救市，不可謂不努力、力度不可謂不大，但效果呢？新房銷售連續下跌4年，即便2024年9月底祭出的史上最大力度“組合拳”，但2025年卻是一線城市二手房價跌幅最大的一年（沒有之一）。這幾年大力發展好房子，但新房市場卻回到2007年的水平。

今年一季度，新房銷售下滑了10.4%，比去年同期3.0%的跌幅大得多。

更重要的是，除了總量、價格企穩的壓力，從結構上來看，問題和形勢比我們想象的要復雜。

比如，這幾年二手房交易主力價格段有下移的趨勢，上海總價300萬元以下的二手房占了53%。

這直接導致換房需求萎縮，新房市場的體量越來越小。

痛定思痛，迫切需要跳出傳統的救市思路。

最后，房地產穩定的問題，要樹立新邏輯，謀劃新架構。

這個新邏輯，新架構，就是要從科學政績觀的角度來推進！

——科學政績觀的“政績”，既體現在即期見效的顯績上，也體現在打基礎、增后勁、利長遠的潛績上。對房地產來說，就是新模式的落地。

近期，國家特別強調科學政績觀，也公開報道了很多案例，多地仍依賴包含地產“上項目”的舊模式。

形勢和問題決定了，戰略上必須向新模式，這一房地產管理科學政績觀的代表靠攏。

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無論是中央城市工作會議，還是國家“十五五”規劃、城市高質量發展文件，已明確了城市新的增長動力——存量盤活更新。所以，此次會議將房地產穩定和城市更新統籌考慮。

而且，對于城市更新，關鍵詞是“扎實推進”，相比房地產的“努力穩定”，靶向上、力度上，都更顯重視。而且，近期重要會議或文件中，城市更新的位置靠前，房地產則靠后了。還需要注意的是，會議有關深入挖掘內需潛力中，重點項目很多都給了城市更新。

可以說，傳統的增量模式關上了，但存量更新開了一扇窗。

中長期看，房地產市場能否穩定，關鍵看城市更新的進度和效果！

首先，通過補短板，提升老舊小區的使用價值，提升存量供給效率，通俗講改變“老破”的賣相，夯實房子的價格基礎；

其次，二手房供給效率高了，街區界面好了，交易活躍度就提高。換手率高了，價格穩定的基礎就有了。

再次，借助城市更新，空置低效物業發展新消費、新產業、新業態，帶動就業和新的經濟模式，提升住房消費的動力。

比如，鄭州將空置房源拿來發展“微短劇”及上下游產業鏈，既然盤活了爛尾樓，還給新業態提供了低成本的創業空間，而且帶動了上下游就業。

有了就業，就有了收入，有了收入就會謀求更美好的生活，也給別人帶來收入，這就是住房發展的潛力。

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從這個角度來說，城市更新的重要性比房地產大得多，而且城市更新做好了，房地產才有新的機遇。

當然，城市更新只是新模式的一個方面，另一個就是城鎮化。

城鎮化的潛力很大，包括大城市中心城區承載力和縣域城鎮化。

類似京滬深等一線城市，年輕人多，各類住房需求都很旺盛，租購并舉，保障房籌集建設，軌道交通沿線開發，文旅和新業態繁榮帶來的空間盤活，一人公司創業的復合空間供給等。

近年來，縣城人口整體呈現增長態勢，返鄉創業、城鄉融合、農業產業化等，都是住房發展的潛力。

另外，適合百姓需求，百姓說好，可支付的“好房子”（而非大房子、貴房子、技術和物質堆砌的房子），也有很大的潛力。

但注意的是，無論是城市更新，還是城鎮化，或是“好房子”，其帶動的住房發展潛力，都不是傳統房地產發展的那般模式，都需要用新的模式，都需要靠挖掘潛力（而不是伸手摘果子）。關于這點，去年底的中央經濟工作會議有關經濟工作新認識的“五個必須”講得很清楚。

當然，難度也大，需要將改革和政策，短期和長期，存量和增量，穩定和發展結合起來。

2026年是“十五五”的開局之年，講究開好局、起好步。“十五五”經濟工作的導向，就是高質量。

經過四年半的回調，行業和市場的量價，都到了歷史低位，大幅度下跌的可能性也不大，對經濟的影響也不大，這為新模式探索創造了條件，也是此次提出“努力”的基礎條件。

因此，“努力穩定”是一個重要表態，意味著基于風險和上下游產業鏈涉及到的就業、內需等考慮，要托底。政策方面，仍舊強調地方調控自主權、主體責任架構，后續估計將繼續在“以舊換新”、公積金扶持、存量收儲、高品質住房等等方面繼續發力，打通消費循環堵點，但不會突破之前架構，有所為有所不為。政策重心轉向城市更新為主的新模式。