四代宅露臺如何體系化打造——江山萬里的實踐

“戶戶有花園、層層有庭院”，四代宅的露臺，精準擊中了都市人對自然棲居的深層渴望。在這幅理想圖景中，露臺不再是傳統陽臺的簡單放大，而是一方可以蒔花弄草、品茶會友的空中院落。正因為如此，露臺，成為四代宅產品的價值錨點所在。

然而，理想與現實之間往往橫亙著一道難以跨越的鴻溝。露臺雖然規劃容易，但要真正落地成為空中院落，并不簡單，多數項目對露臺的呈現往往止步于“贈送面積”，交付后，這些曾經被購房者寄予厚望的露臺，更是淪為“雞肋”空間，暴露出諸多痛點：

· 結構隱患：植被種植是否損害地坪結構？荷載、滲漏風險讓業主憂心忡忡；

· 隱私困擾：樓上樓下、左鄰右舍的視線對視，讓露臺私密性蕩然無存；

· 養護難題：植物交付后若無人接管，露臺從“綠肺”淪為積灰的死角；

· 天氣挑戰：臺風天的大風暴雨考驗排水系統，稍有不慎便積水成災；

· 生態問題：蚊蟲滋生帶來的生態“副作用”，嚴重影響露臺使用的舒適度。

一系列痛點的交織影響下，四代宅引以為傲的露臺，反而成為了一把懸在頭上的“雙刃劍”，既有強大的吸引力，又隱藏著不小的風險。

面對這把雙刃劍，倘若選擇無動于衷、消極應對，露臺終究只會是曇花一現的營銷賣點；反之，若能以系統化的思維和舉措破題，露臺則有望成為撬動產品溢價、構筑企業可持續競爭力的核心支點。

本文以寧波本土房企江山萬里在明湖之心·半島項目上的實踐為樣本，剖析其如何以體系化能力，將露臺從四代宅的營銷亮點，真正沉淀轉化為支撐企業產品力的“產品底盤”。

Part 1

核心痛點如何步步拆解？

如何讓看起來很美的露臺，真正落地為可用的“空中院落”？江山萬里并非簡單地采取“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的零散應對策略，而是構建了一套覆蓋“根基-隱私-養護”在內的體系化解決方案，全方位、系統性地解決露臺面臨的各類問題。

構建縝密的防水和排水體系，解決“結構之憂”

露臺能否長久使用，根基在于防水與排水。如果防水與排水是0，后續的種種設計與功能便是1，唯有先筑牢這個0，后續的1才有意義。

為了更好地防水，在明湖之心·半島的露臺打造上，江山萬里疊加了多重防水材料，從結構板自防水的保障、非固化防水涂料的填補，到SBS防穿刺防水卷材的使用，再到更進一步的架空砌塊刷防水涂料，層層疊加，源頭上就杜絕滲漏隱患。雖然多重防水材料的運用，增加了前期成本，卻規避了未來可能面臨的反復維修之痛，做到防患于未然。

為了更好地排水，江山萬里構建了四重排水體系：

· 第一重，架空設計：空中院落地面鋪裝整體采用架空設計，有效疏導面層積水；

· 第二重，使用大口徑地漏：地漏配置DN75排水管，大口徑設計保證地漏排水的順暢，減少堵塞的可能性；

· 第三重，采用全降板結構：全降板結構便于形成科學合理的排水坡度，使排水更加順暢無阻；

· 第四重，設置檢修井：靠近設備及地漏處設置檢修井，為后續的檢修和排水疏通提供便利。

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四重體系協同作用，環環相扣，即便面對浙江多臺風、多暴雨的惡劣氣候條件，也能有效防止積水倒灌，為露臺的穩定使用提供堅實保障。

融合視覺遮擋與物理隔離，化解“隱私之尬”

“空中院落”的私密性，是四代宅難以回避的敏感議題。樓上住戶俯瞰樓下露臺、左右鄰居視線交錯，如何在保證通透感的同時兼顧隱私，成為購房者最為關切的痛點之一。

面對這一痛點，江山萬里的做法是，將問題前置至設計階段做系統性考量，并采取“組合拳”打法。

針對左右對視問題，巧妙地用軟性綠化替代常規的硬性圍欄，在露臺邊界處，由景觀團隊提前栽植高度達標的大樹，而非交由業主后期隨意布置。這一設計在源頭即限定了視線交叉的可能性，使露臺既保有邊界感，又不失通透性。

針對上下對視問題，在露臺邊界設置綠化隔絕一定視線干擾的同時，也賦予了業主一定的自主調控權限。上層住戶可通過控制半模糊智能幕簾來提升隱私性，若將幕簾下降，幕簾下半部分模糊的設計，可有效阻隔下層住戶的視線干擾；下層住戶則可通過調控600mm進深立面挑板，實現與上層的視線隔離。這種雙層調控機制，如同為隱私保護加上了一把“智能鎖”，入住之后，業主能夠根據自身需求靈活調整。

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提供全周期專業養護服務，破解“養護之困”

樣板間中繁花似錦的露臺，交付后如何延續？這既是購房者普遍存在的疑慮，也是露臺打造的核心難點。為此，江山萬里從團隊建設和技術支撐兩個維度出發，著力從根本上破解“無人打理”的難題。

一方面，配備專業化景觀團隊，與旗下普羅物業協同，為業主提供專屬養護計劃。該計劃涵蓋月度深養與季節時序養護兩大模塊，全面覆蓋土壤改良、植物選擇、日常修剪等全流程環節。

尤其值得一提的是，在土壤改良層面，團隊結合寧波的氣候環境特征，專門自研了一款輕質覆土，這款覆土既從源頭上防范了蟲害滋生，也為空中種植提供了肥沃、健康的土壤環境。

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另一方面，除了專業養護團隊的加持，江山萬里還構建了包含智慧燈光、智慧水循環、智慧滴灌在內的智慧滋養體系，進一步為“空中院落”的后期養護提供強大的技術支撐：

以智慧滴灌為例，根據空中院落不同主題造景，提前預埋植被滴灌管道，實現自動綠化微噴灌、滴灌，猶如為植物安裝了一套精準的“供水系統”；智慧水循環則可智能控制啟停，并設置“液位控制”，實現水系自動補水運行。

通過專屬養護計劃及智慧滋養體系的雙重保障，蚊蟲滋生等生態“副作用”也得到了有效控制，顯著增強了庭院生態系統的可持續性。

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當然，這套高標準的養護服務必然需要一定的成本投入，這意味著業主需要支付較高的物業費。據了解，明湖之心·半島戶型面積段約為256-662㎡，面積越大，需要養護的庭院面積越多。為此，項目設置了梯度物業費標準，分別為約8.8元/㎡/月、12元/㎡/月、15元/㎡/月三檔。

盡管物業費相對較高，但完善的高標準養護服務體系，也成為吸引高凈值客群、支撐產品高溢價的關鍵要素。以明湖之心·半島為例，項目256㎡戶型單價約4-6萬，392㎡戶型單價為5-7萬，662㎡戶型單價則在7-9萬左右，戶型面積越大，單價越高，溢價能力與養護服務體系深度綁定。

類似做法在江山萬里打造的明湖悅府項目中亦有體現。明湖悅府為限價項目，含基礎裝修在內，限價約為43000元/㎡，但其中450㎡配空中露臺庭院的產品，實際的銷售單價近7萬元/㎡，最高的一套單價達9萬+/㎡，總價超6000多萬元，充分印證了系統性養護服務對產品價值的實質性提升。

防水排水是露臺長久使用的底線保障，隱私設計是衡量居住舒適度的關鍵尺度，而全周期的專業養護，則是決定露臺能否真正“活”下去、煥發出持久生命力的核心變量。解決其一或其二，都不足以支撐空中院落的真正落地。唯有像江山萬里這樣，從植物、土壤的選擇，到排水與隱私問題的解決，再到后續服務的跟進，形成一套既細膩有顆粒度，又自成體系的系統方案，方能讓四代宅的空中院落從理想照進現實。

Part 2

體系化能力如何煉成？

顯然，江山萬里將四代宅露臺痛點“一網打盡”的系統化解決方案，為行業提供了可資借鑒的經驗和思路。那么，在當前眾多開發企業紛紛布局四代宅的背景下，為何江山萬里能夠使四代宅的空中院落從概念走向日常？

經過深入觀察和調研，我們認為，江山萬里之所以能成功施行這套體系化解決方案，在于其所具備的體系化能力，這種能力并非一蹴而就，而是源于三個層面的長期積累。

首先，自主掌控的全產業鏈是關鍵。

從地產開發、建筑總包/鋼結構生產安裝、PC預制生產/新材料研發，到精裝修/景觀施工，從物業管理、商業運營到生活配套運營，江山萬里已經形成完善的全產業鏈閉環，實現“開發-服務-生活”各環節的自主掌控，這不僅有利于全流程品質把控，也體現了長期主義的發展導向。

尤其是自有的專業園藝公司和優質口碑的物業公司，為四代宅露臺的體系化服務提供了底層支撐。園藝公司能根據不同的氣候條件和植物特性，為露臺選擇適宜的植物品種，并制定科學的養護方案等；物業公司則能及時響應業主需求，提供貼心周到的服務。

值得一提的是，在物業管理方面，江山萬里也有自己的特色。 早在2014年，旗下普羅物業便摒棄傳統的包干制，在寧波率先全面推行“酬金制”物業模式 。該物業模式下，物業只收取8%的管理費，其余收入全部用于小區運營，且相關收支向全體業主公布。透明的酬金制運行機制，有效解決了業主與物業之間的互信問題。

其次，豐富的經驗積淀是基礎。

扎根寧波發展的江山萬里，專注于高端改善產品的打造，對于四代宅空中院落的探索與研發，始于2021年。上文提到的明湖悅府450㎡空中院落產品，不僅是寧波首座空中院落，也是江山萬里實踐空中院落的起點。

此后四年，江山萬里持續深耕這一產品類型，陸續在SKY CASA 、玖洲、玖曜、明湖之心·星洲項目開展實踐與探索。在此過程中，與露臺相關的基礎綠化、覆土層種植、灌溉、防排水等內容和技術不斷成熟，實現了快速迭代。

實景圖展示（左為玖洲，右為玖曜）

再到如今的明湖之心·半島，五年六座空中院落的積淀，讓經驗得以有效復制與放大，半島項目也因此成為一系列實踐積累的集大成者，充分顯露出江山萬里在空中院落研發上的體系化運作能力。

最后，強大的品牌號召力是保障。

在寧波市場，江山萬里擁有極高的品牌信任度。數據是有力的佐證：

2025年，江山萬里憑借玖洲、玖曜、明湖之心·星洲等項目的銷售表現，一舉斬獲寧波樓市流量、權益、全口徑銷售的三榜TOP1。在浙江全省高端產品迭出的背景下，玖曜與明湖之心·星洲雙雙躋身浙江省商品住宅銷售金額TOP20，其中，星洲以超63億元的銷售額位居TOP2。進入2026年，半島項目延續強勁勢頭，成功拿下2026年一季度寧波樓市的銷售冠軍。

可見，優質的品牌口碑，讓購房者對江山萬里的產品充滿信心，愿意為其高品質的產品和服務支付更高的價格。同時，強大的品牌號召力也為企業吸引了大量的優秀人才和合作伙伴，為持續發展提供了有力支持。

正是在上述三股合力的共同作用之下，面對“如何讓露臺不淪為雞肋”的行業難題時，江山萬里才能給出自己的答案：

將防水、隱私、養護等看似離散的痛點，納入統一的體系化框架中“拆解—優化—固化”，成功將四代宅露臺轉化為產品的價值錨點，也將曾經的營銷噱頭，淬煉為企業的核心競爭力。

Part 3

啟 示

最后，回顧江山萬里的一系列實踐，會發現，其也為行業的四代宅建設提供了三點具有普適性的啟示：

第一，落地需要強大的交付力做后盾 。看起來很美的露臺，落地呈現較為復雜，涉及品質兌現、細節研磨、客戶體驗等多個維度。如從防水體系到智能灌溉，從植物選型到養護計劃，每一個環節的“不降級、不走樣”，都依賴強大的交付力作為保障。

第二，良好的運維需要較高的物業費做依托 。四代宅露臺的長期生命力，依賴專業的景觀養護、智慧系統的穩定運行與持續的服務投入，而這些都離不開與之匹配的物業費保障，唯有形成“優質服務-合理收費-更好運維”的正向循環，才能讓露臺之美歷久彌新。

第三，充分掌握客戶需求、捕捉客戶敏感點是核心所在 。養護之困、結構之憂、隱私之尬......這些關乎居住體驗的深層痛點，只有真正讀懂客戶，并給出合理的系統性解決方案，才能讓露臺從“贈品”升維為真正的產品“價值點”。

四代宅的空中院落，承載的是都市人對自然棲居的向往，考驗的卻是開發企業從產品思維向服務思維、從單點突破向系統能力的躍遷。

江山萬里的實踐，在為行業四代宅建設提供經驗與啟示的同時，也印證了一個核心命題：與其在營銷端制造曇花一現的亮點，不如在能力端構建可持續的底盤——這既是江山萬里用五年六座空中院落給出的答案，也是其樣本意義之所在。

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】