山東法院案例:物業未經招標入駐，合同無效，業主無需繳納物業費

山東法院案例:物業未經招標入駐，合同無效，業主無需繳納物業費

(2020)魯民申5097號

裁判要點

《物業管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規定，建設單位選聘前期物業服務應當采取招投標的方式，違反該規定訂立的前期物業服務合同無效。

(2020)魯民申5097號

再審申請人(一審原告、二審上訴人)：某物業公司

被申請人(一審被告、二審被上訴人)：王某某

再審申請人某物業公司因與被申請人王某某物業服務合同糾紛一案，不服山東省濟南市中級人民法院(2019)魯01民終10154號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

某物業公司申請再審稱，原判決適用法律確有錯誤。原判決認為“《物業管理條例》第二十四條第二款關于通過招投標的方式選聘住宅前期物業服務企業的規定屬于效力性強制性規定，違反該規定訂立的前期物業服務合同無效”，屬適用法律錯誤。首先，《最高人民法院關于<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定，“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定。”根據《物業管理條例》第五十六條規定可知，違反《物業管理條例》第二十四條規定的法律后果是處以行政處罰，因此《物業管理條例》第二十四條屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。開發商違反該條例規定的，應當由行政主管部門針對其可能涉及的違法行為給予相應行政處罰，但并不導致開發商與物業服務企業簽訂的物業服務合同本身無效。其次，根據《物業管理條例》第二十一條之規定，只要小區未召開業主大會選聘物業服務企業的，建設單位就可以和其它物業公司簽訂前期物業服務合同。某物業公司與濟南XXX房地產開發有限公司簽訂的《前期物業服務合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，案涉小區未成立業主委員會，《前期物業服務合同》對王某某有約束力。再次，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條和第二條之規定，案涉《前期物業服務合同》對業主有約束力，小區業主事實上接受了萬佳公司提供的物業服務，應按約定向萬佳公司履行交納物業費的義務。最后，在同類案件適用《物業管理條例》第二十四條第二款的問題上，原審法院不僅在本級生效裁判之間發生法律適用分歧，而且與上級人民法院對該法規的理解與適用意見相左，尤其在被申請人對《前期物業服務合同》效力未提任何異議的情況下，違背類案同判的司法精神，錯誤認定合同無效，嚴重損害司法權威及申請人的合法權益。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的規定申請再審。

本院經審查認為，本案再審審查的焦點問題為:原審認定濟南XXX房地產開發有限公司與某物業公司簽訂的《前期物業服務合同》無效，未支持某物業公司要求王某某支付物業費的訴求是否正確。

《物業管理條例》第二十四條第二款規定“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。”《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定：“有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”本院認為，《物業管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規定，建設單位選聘前期物業服務應當采取招投標的方式，違反該規定訂立的前期物業服務合同無效。原因在于物業企業的選任對業主權利影響很大，而前期物業服務企業的選任主體與實際享受物業服務的主體是不一致的，為了避免建設單位選聘物業服務的任意性，保障物業實際享用人的權益，法規規定建設單位選聘物業服務企業應當通過招投標的方式，除投標人少于3個或者住宅規模較小并經過主管部門批準外，不得采取協議的方式選聘物業服務企業。根據原審查明的事實和在卷證據，2013年3月1日，建設單位濟南XXX房地產開發有限公司與某物業公司直接以簽訂《前期物業服務合同》的方式，約定選聘某物業公司對東方XXX花園提供前期物業管理服務事宜。因此，該前期物業服務合同未經過招投標，且亦不屬于《物業管理條例》規定的“經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的情形。故原審認定濟南XXX房地產開發有限公司與某物業公司簽訂的《前期物業服務合同》無效，不支持某物業公司基于有效合同要求王某某支付物業費的訴求，并無不當。

綜上，某物業公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回某物業公司的再審申請。