摩根大通：中國樓市觸底反彈在即

文｜鄧浩志

摩根大通：中國樓市觸底反彈在即

彭博社 4 月 22 日的報道，摩根大通認為，中國樓市即將觸底回升，香港的復蘇正帶動內地，加上股市財富效應，預計將推動中國股市在新興市場中脫穎而出。

摩根大通駐新加坡策略師 Rajiv Batra 表示：中國長期低迷的房地產市場很可能已經到達轉折點（turning point）。這一復蘇將對股市形成正面支撐，讓中國股票在 2026 年表現優于其他新興市場國家。

他認為主要驅動因素有兩個：

一是香港樓市已明顯反彈，2025 年以來累計上漲，2026 年 3 月繼續上漲，帶動信心回升。這種積極效應正逐漸傳導到上海、北京、深圳等中國大陸主要城市；

二是股市上漲的 “財富效應” 開始顯現。中國股市此前大幅反彈，投資者財富增加，現在開始轉化為買房需求。

摩根大通是繼高盛之后，公開高調看好中國樓市見底的國際投行。雖然野村證券在上周發表研究報告認為中國房地產市場可能仍在調整期內，但很明顯，國際投行看好中國樓市見底的陣營已經大于看空陣營。（高盛在 4 月初發表報告稱，中國樓市大城市房價或今年見底，至 2028 年底前，上海、深圳等城市房價或上漲 15%）。

佛山樓市出 “大” 招：以舊換新

相關支持措施包括：個人所得稅退稅；住房公積金貸款額度上浮最多 20%；住房公積金 “帶押過戶”；優質房源及置換專屬優惠；中介優先推薦等服務。

這是佛山近期出臺的最大的樓市支持性政策，目的當然是為進一步支持樓市復蘇。

新政會不會有效果呢？一定會有的。哪怕純粹表個態，我認為也會體現政府的態度，至少也會對市場的心理產生觸動。更何況有具體的措施，而且數量不少。

新政能有多大效果呢？基本可以確定不會有明顯感覺。主要上述內容既不是新招，力度也不大。比如 “賣一買一” 的退稅，很早就有了，這次的范圍擴大一點而已；比如公積金貸款金額度上浮 20%，實際最多也就是省了 20 來萬的商業貸款和公積金貸款之間的利息差，實際體驗有多少呢？我算了一下，每個月最多能省四五十塊的利息吧。而且這僅限于樓市里面的 “以舊換新”中的使用公積金客戶，所以這個對市場幫助有多大，大家心里有數。

而所謂的專屬折扣，折扣這東西，你懂的，我也不多說了。最后是中介優先推介服務，過去幾年，許多開發商為解決客戶賣舊才能買新的困局，都干過花錢買二手房源推介位置，提升中介傭金等工作，效果如何不說，但這都是老生常談，帶來的刺激也是一眼可見。

需要強調一下，佛山的 “以舊換新” 和絕大多數城市的類似政策都是個概念包裝，說得更直白一點，就是宣傳和事實不符。商品的以舊換新是真以舊換新，比如舊手機估值 1000，新手機價格 2000，你把舊手機給對方，補 1000 差價就可以了。而房子所謂的以舊換新仍然是 “寄賣模式”。比如佛山這次以舊換新，大概就是給 90 天時間開發商幫你賣舊房子，如果賣不動，舊房子還是退給你。只不過你也可以退掉新房子而已。

最后，文件里還提到如果房企把房子收回來，可用作保障性租賃住房、人才房，或者市場化租賃。有哪家房企有這個需求？明顯根本是不存在的。哎……