都在拼城市、現(xiàn)金、產(chǎn)品，為什么第一總是保利？

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

連續(xù)三年成為行業(yè)榜首

連續(xù)三年資金回籠率超100%

連續(xù)三年核心城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率超90%

保利發(fā)展持續(xù)向上的底牌

是什么？

2026-4-21

2025年的中國(guó)房地產(chǎn)，正在進(jìn)入一個(gè)新的運(yùn)行區(qū)間。

市場(chǎng)仍在調(diào)整，但信心在局部修復(fù)，行業(yè)運(yùn)行邏輯正在發(fā)生深層變化。

從規(guī)模競(jìng)速走向質(zhì)量比拼，從普遍擴(kuò)張走向結(jié)構(gòu)分化。

在城市和企業(yè)的分化加劇中，部分企業(yè)開(kāi)始建立起新的競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)。

保利發(fā)展就是其中之一。

其最新發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，保利發(fā)展簽約業(yè)績(jī)2530億元。這是保利發(fā)展繼2023、2024年之后，連續(xù)第三年坐穩(wěn)了行業(yè)年度銷(xiāo)售榜首的寶座。

同時(shí)，在克而瑞的2026年1-3月業(yè)績(jī)排行榜中，保利發(fā)展也以517.5億元的全口徑銷(xiāo)售額持續(xù)保持行業(yè)第一。

這是對(duì)頭部企業(yè)韌性最直接的詮釋。

但更值得我們深挖的，遠(yuǎn)不止于此。

01

銷(xiāo)售三連冠的掌控力

認(rèn)真閱讀保利發(fā)展的年報(bào)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)的“三連冠”，不只是規(guī)模結(jié)果，更是一種經(jīng)營(yíng)確定性和掌控力的體現(xiàn)。

保利2025年財(cái)報(bào)及相關(guān)年度公開(kāi)數(shù)據(jù)中，有兩個(gè)點(diǎn)非常值得關(guān)注，他們代表著一家房企的領(lǐng)先確定性：

首先是權(quán)益比的“含金量”。

數(shù)據(jù)顯示，保利2025年的銷(xiāo)售權(quán)益比提升至79%，同比增加了3個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著什么？

在過(guò)去幾年，為了沖規(guī)模，不少房企通過(guò)高杠桿、高合作的方式，將銷(xiāo)售額“做大”。但這種規(guī)模，往往是虛胖，一旦市場(chǎng)下行，風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)迅速傳導(dǎo)。

保利79%的權(quán)益比，則清晰地告訴我們：這份銷(xiāo)售額，絕大部分是保利自己說(shuō)了算，是真金白銀的自主掌控力。這在當(dāng)下，無(wú)疑是穿越周期的“硬通貨”。

其次是核心城市構(gòu)成了保利發(fā)展的“穩(wěn)定業(yè)績(jī)壓艙石”。

2025年，保利在核心城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度穩(wěn)定在92%的高位。

這已是保利連續(xù)第三年保持在90%左右的高位水準(zhǔn)。

北上廣深等一線城市，以及部分強(qiáng)二線城市，構(gòu)成了保利最堅(jiān)固的“護(hù)城河”。2025年，在兵家必爭(zhēng)的核心城市中，保利的市場(chǎng)占有率已超過(guò)7.9%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步吃掉了對(duì)手的份額。

尤其是在其中的10 個(gè)城市中，保利發(fā)展的市占率超過(guò) 10%；

同時(shí)，保利在廣州、上海分別銷(xiāo)售約500 億元和 390 億元，在北京、三亞、佛山等城市實(shí)現(xiàn)了單城破百億的成績(jī)。

在這些高能級(jí)城市，保利不僅市場(chǎng)占有率持續(xù)提升，更通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)策略，牢牢抓住了市場(chǎng)。

比如，廣州玥璽灣和上海世博天悅項(xiàng)目，作為全國(guó)“好房子”的標(biāo)桿，也是2025年全國(guó)單項(xiàng)目銷(xiāo)售額破百億的極少數(shù)項(xiàng)目。

百億好房子，保利發(fā)展一家便獨(dú)占兩席。這不只是產(chǎn)品力的勝利，更是保利對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判和深耕策略的成功。

02

現(xiàn)金流大師的秘密

如果說(shuō)銷(xiāo)售額是房企的“面子”，那么健康的現(xiàn)金流，就是決定其能否走遠(yuǎn)的“里子”。

保利發(fā)展，無(wú)疑是深諳此道的“現(xiàn)金流大師”。

2025年，保利的回籠資金高達(dá)2589億元，銷(xiāo)售回籠率連續(xù)第三年突破100%，達(dá)到102%。

這意味著，保利賣(mài)出的每一分錢(qián)房子，不僅都收回了賬，甚至還超額消化了部分歷史應(yīng)收款項(xiàng)。

這種極致的資金回籠效率，在行業(yè)流動(dòng)性普遍偏緊的當(dāng)下，簡(jiǎn)直是“教科書(shū)級(jí)別”的示范。

保利是如何做到的？

一是堅(jiān)決執(zhí)行了“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)策略。

保利嚴(yán)格執(zhí)行“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的策略，動(dòng)態(tài)調(diào)整每一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)工節(jié)奏。

全年新開(kāi)工面積703萬(wàn)平方米，竣工面積2450萬(wàn)平方米，建安支出同比壓降至737億元，這并非簡(jiǎn)單的收縮，而是一種“控本增效、精益運(yùn)營(yíng)”的智慧。

二是擁有融資端的顯著優(yōu)勢(shì)。

2025年，保利開(kāi)創(chuàng)行業(yè)先河，成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類(lèi)定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模達(dá)85億元，6年期綜合成本僅為2.32%。

同時(shí)，公司新增有息負(fù)債平均成本同比下降33個(gè)基點(diǎn)至2.59%，期末綜合融資成本也降至2.72%的歷史低位。公司債利率最低探至2.12%，中期票據(jù)利率低至1.85%，均刷新了公司歷史紀(jì)錄。

這種低成本融資能力，是當(dāng)前業(yè)內(nèi)少有的，也為保利構(gòu)筑了厚實(shí)的“安全墊”。

得益于此，保利的資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年下降，同比再降2.08個(gè)百分點(diǎn)至72.26%，有息負(fù)債規(guī)模也同比減少了77億元。

正是這健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，讓保利在風(fēng)浪中穩(wěn)如磐石。

03

產(chǎn)品主義的降維打擊

在市場(chǎng)回歸居住本質(zhì)的當(dāng)下，產(chǎn)品力與交付力，成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而保利發(fā)展，用實(shí)際行動(dòng)詮釋了何為產(chǎn)品主義的降維打擊。

2025年，保利全年累計(jì)交付高品質(zhì)住宅12.99萬(wàn)套，客戶滿意度提升至87%，獲評(píng)行業(yè)“交付力”第一。

這背后，是保利基于對(duì)客戶需求的精準(zhǔn)洞察，持續(xù)深耕“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”，并將其沉淀為層層遞進(jìn)、不斷進(jìn)階的產(chǎn)品力系統(tǒng)。

首先，是回到居住本質(zhì)的“好產(chǎn)品”。

保利近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”，從戶型設(shè)計(jì)、空間尺度到社區(qū)規(guī)劃，都在圍繞真實(shí)居住需求做迭代：如更合理的動(dòng)線組織、更高頻使用空間的優(yōu)化、更注重家庭結(jié)構(gòu)變化的彈性設(shè)計(jì)等。

廣州玥璽灣、上海世博天悅等項(xiàng)目之所以能夠躋身全國(guó)少數(shù)單盤(pán)百億級(jí)項(xiàng)目，本質(zhì)原因是產(chǎn)品端提前完成了對(duì)高凈值人群真實(shí)改善型需求的絕佳匹配。

廣州玥璽灣在廣州“珠金琶”核心區(qū)，通過(guò)對(duì)高端客群生活方式的深度洞察，將“繁華與靜謐并存”的生活場(chǎng)景轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品表達(dá)，開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)百億銷(xiāo)售；

上海世博天悅則依托世博濱江不可復(fù)制的城市資源，通過(guò)“地段+資源+產(chǎn)品”的系統(tǒng)整合，將稀缺性轉(zhuǎn)化為可感知的居住體驗(yàn)，單盤(pán)銷(xiāo)售額突破200億元。

廣州玥璽灣，開(kāi)盤(pán)破百億

保利即便是做豪宅，也并非聚焦做更貴的房子，而是專(zhuān)注做更對(duì)的好房子。

其次，是貫穿全周期的“好服務(wù)”。

在當(dāng)前周期，客戶對(duì)房企的信任，越來(lái)越多建立在交付與服務(wù)體驗(yàn)之上。

保利通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化與精細(xì)化并行的方式，將服務(wù)前置到設(shè)計(jì)與建造階段，并延伸至交付與后期運(yùn)營(yíng)，形成一套覆蓋全生命周期的服務(wù)體系。

87%的客戶滿意度，是客戶對(duì)保利從產(chǎn)品好房子兌現(xiàn)到社區(qū)運(yùn)營(yíng)好生活兌現(xiàn)的綜合反饋。

三是圍繞社區(qū)與場(chǎng)景構(gòu)建的“好生活”。

一直以來(lái)，保利都非常強(qiáng)調(diào)居住場(chǎng)景的整體營(yíng)造——從社區(qū)公共空間、景觀系統(tǒng)，到細(xì)致入微的生活配套與社群運(yùn)營(yíng)服務(wù)，為業(yè)主構(gòu)建起穩(wěn)定且可持續(xù)的美好生活方式體系。

這也意味著，保利交付給業(yè)主不僅是一套房子，而是一種可被持續(xù)感知的美好生活。

當(dāng)產(chǎn)品、服務(wù)與生活三者形成閉環(huán)，產(chǎn)品力就不再是單點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，而是系統(tǒng)能力的體現(xiàn)。

回到結(jié)果層面來(lái)看，保利銷(xiāo)售三連冠的背后，并不是單一維度的領(lǐng)先，而是這套體系在市場(chǎng)中持續(xù)被客戶認(rèn)可的結(jié)構(gòu)。

從投資端鎖定核心城市與優(yōu)質(zhì)地塊，到產(chǎn)品端精準(zhǔn)匹配需求，再到交付端穩(wěn)定兌現(xiàn)，保利用一條完整鏈路，將“產(chǎn)品主義”真正落到了經(jīng)營(yíng)層面。

也正因此，其所呈現(xiàn)出的，不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，而是一種對(duì)行業(yè)的“降維打擊”。

在行業(yè)仍在尋找新答案的階段，保利的發(fā)展路徑，已經(jīng)給出了一個(gè)相對(duì)清晰的方向：

回到產(chǎn)品，回到客戶，回到長(zhǎng)期。

這不僅是保利自身的勝利，也為整個(gè)行業(yè)，提供了一份寶貴的生存指南。

更多地產(chǎn)財(cái)富會(huì)干貨，請(qǐng)點(diǎn)擊以下鏈接

綠城中國(guó)發(fā)年報(bào)當(dāng)天，舉報(bào)信已送達(dá)港交所

堅(jiān)定的房企轉(zhuǎn)型樣本，龍湖用數(shù)十年作答

17000套！上海樓市徹底爆了：

網(wǎng)簽系統(tǒng)崩了8次，3月要沖3萬(wàn)套？

紅盤(pán)涌現(xiàn)，邏輯已變：回望2025北京樓市的起落與篩選

2025落位、2026分化，北京頂豪進(jìn)入“價(jià)值篩選期”

從外灘到朝陽(yáng)公園，誰(shuí)在通吃中國(guó)頂豪圈？