萬元樓面價拿核心區(qū)不香？萬科551億豪賭的真相更扎心

大家聊起房企史上的大手筆，萬科2017年6月29日那場551億元的廣信資產(chǎn)包競拍絕對排得上號。當(dāng)時在南方的拍賣現(xiàn)場，十一家頂級開發(fā)商齊聚一堂，舉牌的不僅有萬科，還有華潤、保利、中海、碧桂園、恒大和越秀這些叫得上號的實(shí)力派。但偏偏那天笑到最后的，是舉著11號牌的萬科。說實(shí)話，這個資產(chǎn)包里面最誘人的就是廣州核心區(qū)那16宗還沒開發(fā)的土地，合計可開發(fā)建筑面積差不多有211萬平方米，而且將近百分之九十八全在荔灣和越秀，這樣的土儲質(zhì)量放在整個華南市場都是獨(dú)一份的。

這場拍賣的背后，其實(shí)藏著萬科當(dāng)時的一個重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向和人事變局的巧合。因?yàn)榫驮谂馁u完的第二天，萬科2016年度股東大會正式完成了掌門人交接，王石退休。所以對這個細(xì)節(jié)很了解的人都知道，在世剛剛退休的前一天深夜，他主推的團(tuán)隊在廣州一舉折魁，而他隨即在第二天的股東大會上，將這筆551億的天價交易形容為“離開萬科的大禮包”。可誰會想到，后來同樣的這份資產(chǎn)包，卻被郁亮團(tuán)隊?wèi)蚍Q為“甜蜜的負(fù)擔(dān)”。從2017年到2023年，萬科累計為廣信資產(chǎn)包投入了470多億元，不僅專門成立了廣州萬溪這家獨(dú)立公司來承擔(dān)盤活工作，還讓前首席財務(wù)負(fù)責(zé)人王文金親自去梳理里面涉及的股權(quán)債權(quán)。

到底這筆買賣劃不劃算，得把萬科彼時在廣州的整體布局看清楚。從數(shù)據(jù)來看，萬科2017年上半年在廣州市場上總共只有不到150萬平方米的土儲貨值，而且這些項目主要都集中在黃埔、增城和南沙這類核心城區(qū)的近郊。也就是說盡管萬科在廣州常年能排進(jìn)行業(yè)前五，但手里真正地處中心城區(qū)的土地增量非常有限。而廣信資產(chǎn)包里的211萬平方米，至少有98%地處越秀區(qū)和荔灣區(qū)，都屬于絕對的城市核心！所以獲取廣信資產(chǎn)包對萬科而言壓根不是普通的土地招拍掛邏輯，而是一條一石二鳥的戰(zhàn)略路徑：一邊用幾乎相當(dāng)于市場價兩折左右的歷史成本價，把城市最稀缺的優(yōu)質(zhì)土儲直接翻了倍；另一邊則是通過參與廣東國投這一長達(dá)二十年的破產(chǎn)清算來獲取處置不良資產(chǎn)的能力，最終為公司從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商升級為城市服務(wù)配套商鋪平道路。當(dāng)時萬科有一個很反主流的判斷：除不良資產(chǎn)之外，壓根找不到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)。結(jié)果怎么樣呢？后來的行業(yè)周期走向倒真的跟萬科猜的一模一樣。

可盤一盤真實(shí)的推進(jìn)數(shù)據(jù)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，才是這宗史詩級交易最有意思的地方。從時間跨度上回顧，萬科直到2019年1月才正式完成資產(chǎn)包的交割，從競拍到實(shí)際交割一共一年半。之后面臨的就是廣信房產(chǎn)旗下多宗土地因?yàn)闅v史遺留原因遲遲達(dá)不到開工條件的問題。有統(tǒng)計說，在資產(chǎn)包的花地灣地塊里，之前只開發(fā)了607畝，剩下近千畝土地堆滿了各類批發(fā)市場和臨時建筑，光是有名的越和花鳥魚藝大世界一塊，就要花三年時間動員商戶和完成搬遷。最真實(shí)能體現(xiàn)這種盤活難度的，是廣信資產(chǎn)包背后涉及到2800多起復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)歷史官司，而且每一樁都充滿不確定性。

正是這種開發(fā)復(fù)雜度讓萬科在短短幾年里被迫走了好幾步險棋。從2020年6月開始，他們不得不引入以信達(dá)為首的七家戰(zhàn)略投資者，將廣州萬溪一半的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托計劃，單單這一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓加上前面的股東投入回籠，就幫萬科累計收回資金近四百億元。即便這樣，到了2023年，萬科在廣信資產(chǎn)包上的開發(fā)進(jìn)度依然遠(yuǎn)低當(dāng)初的預(yù)期。那一年5月的時代財經(jīng)調(diào)查清楚披露，到2022年末整個資產(chǎn)包的開工面積45萬平方米，但累計竣工面積只有不到兩萬平方米，整體竣工率竟然不到百分之一。這么大的資金沉淀量，換任何一家開發(fā)商的經(jīng)營壓力都可想而知。

到了2023年夏天，萬科終于不得不跟廣州市政府協(xié)商之后，打包了兩宗紫蘭苑和蕙蘭苑地塊進(jìn)入招拍掛市場進(jìn)行異地盤活。很快那兩宗合計建筑面積不過幾萬平方米的中型土地，先后被中海和保利收入囊中，為萬科一次性回籠了三十多億。更值得關(guān)注的是后續(xù)路線：截至2025年，萬科方面持續(xù)將廣信資產(chǎn)包里的零散物業(yè)擺上貨架，要求買家在三個月內(nèi)全款到賬。有知情人士在采訪時精辟說了句，這就像智能手機(jī)時代的次品一樣，新貨出來了，舊貨不考慮降價快清，到頭來就只能賣零件了。

這么一看，王石當(dāng)年給萬科留下的這份所謂“大禮包”，在郁亮手底下更像是一塊貨真價實(shí)的試金石。而這場歷時近八年的“城市更新操練賽”，也反向暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的一個普遍性誤判。核心地段的稀缺土地不是交易的終點(diǎn)，怎樣高效地盤活這些存量才是實(shí)打?qū)嵉摹叭A山一條路”。尤其是那種債權(quán)關(guān)系纏繞多年、利益多方博弈的歷史遺留項目，甚至比一般舊改要更難處理。這正是本次大宗交易教會全行業(yè)最深刻的一課——房企不能光有在土地招拍掛市場上買買買的沖動，還必須同時具備強(qiáng)大的資產(chǎn)處置和糾紛消化能力，否則哪里有什么“以時間換空間”，分明就是用利息沉淀追一條跑不動的死路。

與恒大前后鋪天蓋地的全國大舉擴(kuò)張、碧桂園集中資源下沉三四線的路徑不同，萬科在自身土儲策略上始終走的是兩條腿走路——在公開市場拿地之外大規(guī)模嘗試用不良資產(chǎn)處置這種獨(dú)有的輕資產(chǎn)模式去打城市更新。雖然從當(dāng)期的投入產(chǎn)出比來看，廣信資產(chǎn)包付出了很足的代價，但整個萬科團(tuán)隊也確實(shí)從這次世紀(jì)交易里摸索出了別家短期內(nèi)難以復(fù)制的不良資產(chǎn)操盤體系。至于這套體系究竟算不算萬科穿越周期能力的“硬實(shí)力”，一切恐怕還得等未來兩三年資產(chǎn)包里剩下的開發(fā)項目銷售數(shù)據(jù)全部出爐，才有可能真正見分曉。