上海一季度大宗資產(chǎn)成交146億元，辦公物業(yè)占66%

“商業(yè)公寓實際上早就打破了區(qū)域的限制，因為市中心的存量非常少，所以在公寓范疇已經(jīng)有了明顯的資本外溢（向核心區(qū)域以外）信號，今年公寓可能會回歸市場交易核心，其他大宗投資則未必能夠看到資本外溢情況，可以明年看看。”4月14日，仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負責(zé)人孫翎在采訪中表示。

孫翎表示，今年一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。

該季度，數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

成交區(qū)位來看，在一季度錄得的24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%。同時資產(chǎn)分化態(tài)勢顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

吳典/攝

業(yè)態(tài)方面，一季度地標(biāo)辦公樓資產(chǎn)備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，辦公物業(yè)交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數(shù)的54%。其余類別資產(chǎn)的交易金額中，零售商業(yè)占19%，酒店占9%，長租公寓和工業(yè)地產(chǎn)分別占5%和1%。

孫翎提到，一季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，進一步推動自用型買家入市，境內(nèi)企業(yè)與高凈值人士保持活躍態(tài)勢，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產(chǎn)，“伴隨投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，我們預(yù)計核心區(qū)資產(chǎn)價格進入筑底階段”。

辦公樓資產(chǎn)受到青睞的原因之一是需求持續(xù)復(fù)蘇。一季度，上海全市凈吸納量錄得20.1萬平方米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得7.2萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得13.0萬平方米，市場持續(xù)受益于成本驅(qū)動與升級型需求。

租金跌幅也在收窄。

一季度，中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降1.2%至6.3元/平方米/天，環(huán)比跌幅較上季度收窄1.6個百分點；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至4.1元/平方米/天，較上季度收窄1.2個百分點。部分已成功續(xù)租主力租戶或者達成目標(biāo)出租率的優(yōu)質(zhì)項目率先收緊議價空間，而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項目帶來的競爭格局，整體市場租金依舊承壓。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負責(zé)人黃臻表示：“金融服務(wù)企業(yè)仍是主要需求來源，部分外資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)積極的租賃策略，同時科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級型需求活躍。”

該機構(gòu)指出，2025年全國主要代表性城市辦公樓市場新增供應(yīng)面積441萬平方米，凈吸納量208萬平方米，租金繼續(xù)承壓下行。其預(yù)計，2026年依然是辦公樓的“供應(yīng)大年”，但同比增幅將從去年的44%回落至27%；需求端仍以金融和專業(yè)服務(wù)為基石，受益于大量“新元力量”催生的需求增量，辦公樓凈吸納量將溫和復(fù)蘇。

以上海為例，2026年，上海辦公樓市場伴隨新興支柱產(chǎn)業(yè)和多元賽道的推動，出現(xiàn)了新動能。例如來自運動、戶外潮玩、消費電子等零售行業(yè)的更多辦公需求，以及生命科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)釋放的空間需求。