東壩好房子戶型雖然一般，但550萬(wàn)起上車朝陽(yáng)，你沒得可選

本周六（4月11日）晚上7點(diǎn)，貓叔會(huì)在指定群做一場(chǎng)閉門直播，

聊聊東小口+昌平北五環(huán)王炸地塊+北熙區(qū)+西冉最新項(xiàng)目消息和動(dòng)態(tài)，以及房源熱度、價(jià)格劇透、不利因素等敏感話題。

感興趣的寶子私信maoduidui03備注【閉門直播】報(bào)名

北熙區(qū)三期有動(dòng)靜了。

“東壩首個(gè)好房子”、“90%得房率王炸”、“雙地鐵唯一上蓋”，

這些牛逼金光閃閃的標(biāo)簽，以預(yù)計(jì)7萬(wàn)+的面世時(shí)，一下子把市場(chǎng)的目光重新拉回東壩。

看了戶型圖以后放心了，咋說(shuō)呢。老業(yè)主們不用太擔(dān)心背刺這個(gè)問題哈

就，沒啥特別大的變化。。。。加了點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)。

但是未來(lái)的商業(yè)、規(guī)劃咱們新老業(yè)主們都是一起享受的。

給東壩老業(yè)主們心里按摩一下下。

東壩北熙區(qū)項(xiàng)目，貓叔團(tuán)隊(duì)建有單獨(dú)群，后續(xù)會(huì)組織帶看，感興趣私信maoduidui03，備注【東壩】進(jìn)群。

01、北熙區(qū)三期最新消息

目前案名還沒定， 會(huì)有新案名，會(huì)跟北熙區(qū)直接劃清界限。

能確定的是全新的【森系】產(chǎn)品線。

北熙區(qū)三期一共 12棟樓，南北排布，各呈一字型。

北排6棟18層小高層，南排6棟10-11層 洋房，總計(jì) 1358戶。

北側(cè)高層得房率是88%左右，南側(cè)洋房的得房率高點(diǎn)，93%左右。

三期是有陽(yáng)臺(tái)的，南向陽(yáng)臺(tái)預(yù)計(jì)1.1米左右，北向有設(shè)備平臺(tái)。

容積率只有1.79，三期以小戶型為主，戶型面積段為：

72，78，84平兩居，98/99，110，115平三居，136平四居。

其中主力戶型為72-98/99平，總共600套房源，占比60%左右。

樣板間做了兩個(gè)，78平兩居，98平小三居。

小戶型做了極致收納，還是高標(biāo)準(zhǔn)精裝，輕法式，居住體驗(yàn)會(huì)有一個(gè)大的提升，大家可以期待下。

我們也拿到了戶型資料，感興趣來(lái)私聊吧，目前還沒辦法公開跟大家分享。

預(yù)計(jì)本周六日開放售樓處，

4月20日樣板間開放，

5月初開盤，

首開4棟樓約400套房源。

本周六日開放售樓處，帶尺寸的戶型圖等資料還沒出，只有區(qū)域圖。不著急的寶子可以等等樣板間開放。

小戶型肯定是熱度非常高，貓叔團(tuán)隊(duì)會(huì)做房源熱力分析，及全程選房指導(dǎo)，買房有獨(dú)家優(yōu)惠，私信maoduidui03，報(bào)名看房團(tuán)。

02、北熙區(qū)三期的“王牌”與“軟肋”

北熙區(qū)三期的王牌，確實(shí)是王炸級(jí)別。

真正的地鐵上蓋，唯一性鎖死。

北熙區(qū)三期蓋上的產(chǎn)品，除了京投，沒有其他開發(fā)商能干的了。

京投的唯一性是資源、技術(shù)、模式、資本四大壁壘的疊加結(jié)果其他房企短期內(nèi)難以復(fù)制。

北熙區(qū)三期的唯一性，是上蓋產(chǎn)品，而且是地鐵12號(hào)線和3號(hào)線雙地鐵的唯一上蓋。

整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)獨(dú)此一份。

東壩首個(gè)好房子，得房率90%+，層高3米。

在朝陽(yáng)當(dāng)前的即將上新的產(chǎn)品中，基本是1200萬(wàn)起步的，上車門檻都相當(dāng)高。

而北熙區(qū)三期72平兩居500多萬(wàn)能上車。

并且，還是按照好房子的標(biāo)準(zhǔn)，大落地窗，南有陽(yáng)臺(tái)北有設(shè)備平臺(tái)。

做到90%得房率和3米層高，加上樓間距大，采光時(shí)間長(zhǎng)， 1.6萬(wàn)平的綠化， 對(duì)剛需剛改的吸引力是致命的。

這是實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品力數(shù)據(jù)，很亮眼。

在戶型設(shè)計(jì)的階段，精裝已經(jīng)介入，利用s墻等，做出了「四庫(kù)全屋系統(tǒng)」。玄關(guān)庫(kù)-家政庫(kù)-生活庫(kù)-衣帽庫(kù)。

裝修標(biāo)準(zhǔn)也很給力，大戶型和小戶型是同一個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)。在主衛(wèi)除了有小冰箱外，還給安排了美顏燈。

但是，它的軟肋，也十分突出。

產(chǎn)品受制于結(jié)構(gòu)，北熙區(qū)三期的戶型格局難有大變。

因?yàn)樗旅婺莻€(gè)車輛段，所有的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)都已經(jīng)定了。

這意味著，所謂的好房子升級(jí)，更多是立面等細(xì)節(jié)上的優(yōu)化。

比如外立面，從規(guī)劃圖上看是玻璃幕墻+香檳色鋁板質(zhì)感，更具現(xiàn)代感和高級(jí)感，更符合當(dāng)下的市場(chǎng)審美。

戶型格局設(shè)計(jì)的天花板從一開始落停了，主框架定了，只能調(diào)節(jié)一些系數(shù)，搞出了南向陽(yáng)臺(tái)和北向設(shè)備平臺(tái)，窗戶也變大了。

對(duì)京投發(fā)展來(lái)說(shuō)，已經(jīng)屬于是在螺螄殼里做道場(chǎng)，能看出已經(jīng)非常努力的在追好房子產(chǎn)品了。

相比其他好房子，北熙區(qū)三期社區(qū)配置不算高。

從公示圖上看，受蓋上的限制，小區(qū)內(nèi)無(wú)獨(dú)立會(huì)所，無(wú)下沉庭院，無(wú)風(fēng)雨連廊，無(wú)氣派大門，中心園林只是一塊運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

這和市面上迭代的好房子標(biāo)準(zhǔn)（如超儀式感大門、架空層、泛會(huì)所、主題園林），差的有點(diǎn)遠(yuǎn)。

不過在三期蓋上，京投做了一處綜合性的商場(chǎng)——綠谷。

這個(gè)商業(yè)區(qū)東西240米南北460米，下班后在綠谷喝喝咖啡，健身瑜伽，吃吃漂亮飯，更有生活交互感。

這一點(diǎn)真的很戳年輕人。

雖然沒有獨(dú)立會(huì)所，但是京投做了業(yè)主共享空間，預(yù)計(jì)6月份開放。

另外，因?yàn)槭巧w上，北熙區(qū)三期的車庫(kù)是在地上，而不是在地下，對(duì)很多買房人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很新穎的體驗(yàn)。

關(guān)于公示圖上更多細(xì)節(jié)，可以私信maoduidui03，備注【東壩】進(jìn)群一起討論。

03、價(jià)格預(yù)計(jì)7-8萬(wàn)

對(duì)比2022年一期8.1萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)和8萬(wàn)左右的成交價(jià)，當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)三期吹風(fēng)價(jià)已降至6-7萬(wàn)平。

一期二期已經(jīng)交房了，現(xiàn)在還有房源，目前折扣也都回收了。

我查了北熙區(qū)一期和二期的去化情況，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是866套，去化率達(dá)到了58.28%。

4月份新增一套94平的網(wǎng)簽，成交價(jià)約7.6萬(wàn)/平。

三期的成交價(jià)格我們參考目前網(wǎng)簽價(jià)7萬(wàn)6，總價(jià)550萬(wàn)左右上車。

JT對(duì)三期產(chǎn)品預(yù)期會(huì)比較高，報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)是8萬(wàn)左右。但我認(rèn)為7.5萬(wàn)左右的價(jià)格已經(jīng)是安全的了。

再說(shuō)下板塊信息。

板塊配套進(jìn)入兌現(xiàn)期。

第四使館區(qū)動(dòng)工；地鐵12號(hào)線已通，3號(hào)線的東壩北站也已經(jīng)開了；北京中學(xué)東壩校區(qū)已招生；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)；亮馬河北路已經(jīng)開工。

壩河和亮馬河是相連的，未來(lái)，治理后的壩河，周末能在河邊散步休閑，騎車鍛煉，甚至還能通航去通州，欣賞一路的濱河美景。

說(shuō)一說(shuō)安德大街跨壩河橋的進(jìn)度，這未來(lái)將是東壩特色濱水地標(biāo)的存在。

這張圖是壩河橋效果圖，它是將交通功能提升與壩河生態(tài)景觀打造做了結(jié)合。

這座大橋配有景觀拱和懸挑平臺(tái)，橋體風(fēng)貌將與壩河濱水綠廊、生態(tài)步道、沿岸綠植景觀有機(jī)銜接，讓通行與賞景兩不誤。

預(yù)計(jì)整座橋梁在今年9月實(shí)現(xiàn)竣工通車。

未來(lái)大橋的橋頭梯道無(wú)縫銜接慢行系統(tǒng)，為居民提供休閑散步空間。后續(xù)橋面將延伸并控制坡度在 3%以內(nèi)，也會(huì)大幅提升通行舒適度與安全。

東壩從畫餅期進(jìn)入收獲期，整個(gè)板塊的底座價(jià)值在夯實(shí)。

如果你想在朝陽(yáng)買小戶型、總價(jià)500多萬(wàn)起，現(xiàn)在北熙區(qū)三期提供了新房+高得房率+雙地鐵的新選項(xiàng)。

4月20日，北熙區(qū)三期樣板間開放，私信maoduidui03報(bào)名，我們一起去看看。