房產(chǎn)中介透露：這3個樓層“最難賣”！住著不舒服，購房盡量避開

我賣房子快15年了，說句良心話，有些樓層看著便宜，感覺買了就能沾光，可等你真住進去才知道，其實沒你想得那么簡單！有房產(chǎn)中介就透露：這3個樓層“最難賣”！住著不舒服，建議買房避開！具體是哪3個樓層？看完這篇文章你就知道了。

第一個樓層：2樓！高層住宅的返水重災(zāi)區(qū)。

很多人覺得2樓比1樓強，因為2樓既不用直面潮濕的問題，多蚊蟲的問題，而且私密性也比1樓要好，可實際住過的人都知道，2樓也有個讓人頭疼的問題，而且99%的人都不能接受，那就是排水返水的問題，這個屬于建筑設(shè)計的先天缺陷，僅僅靠后期裝修是解決不了的。

我看過一份建筑工程行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，高層住宅的2樓，大約有28%的住戶都遭遇過不同程度的返水問題！為什么會這樣？因為高層住宅的1樓大多有獨立排水，而2樓，及以上所有樓層，是共用一根排水管道，一旦主管道堵塞，或者老化，再或者物業(yè)疏通不及時，污水就會第一時間倒灌進2樓，輕則衛(wèi)生間反味，廚房積水，重則那就是家具被泡，墻面發(fā)霉了！維修的話，只能臨時疏通，但沒辦法徹底解決問題。

我之前賣過一套濟南老小區(qū)的2樓，總高18層，2022年買的二手房，2025年想賣，掛牌價連續(xù)降了3次，賣了大概半年才成交，房東告訴我說，這個房子哪都好，就是返水問題讓人糟心，他買過來以后，修過2次，每次差不多都要花2000多，但還是沒根治，沒辦法，只能賣掉了！他這個小區(qū)的二手房還是比較容易賣的，因為地段好，學(xué)區(qū)好，同小區(qū)、同戶型的中間樓層，成交周期平均35天左右，但他這套2樓，足足賣了3個月，如果不是多次降價，我估計3個月也賣不掉。

另外，2樓除了返水的問題，還有3個硬傷也經(jīng)常讓人詬病。一個是采光通風(fēng)差，即便是在樓間距達標的情況下，冬季日照時間也比中間樓層短，如果是陰雨天，房間里那就更悶了，而且還有返潮的問題，雖然比1樓要輕，但相比其它樓層，還是沒有任何優(yōu)勢的。二是噪音大，距離地面就隔著個1樓，行人說話，開關(guān)門，汽車的轟鳴聲，和一樓差不多，避不開的！三是流通性差，2樓的返水問題現(xiàn)在幾乎是人盡皆知了，誰都怕返水，所以議價的時候壓價很厲害，即便降價賣，成交周期也會拉長，流通性甚至還不如1樓。

除非是總高11層以下的洋房，或者帶獨立排水的2樓，否則，2樓的房子盡量別買！如果實在是沒得選了，也一定要讓中介查一下近3年該樓層的返水維修記錄，同時還要讓物業(yè)提供近1年的排水管道疏通記錄，如果啥都沒有，哪怕房子不買了，也別碰！

第二個樓層：頂樓！樓頂滲水問題難以解決。

很多人買頂樓，基本上都是看中了頂樓的視野開闊、安靜沒人打擾，價格還便宜，但我賣房子這么多年了，我敢說頂樓是長期持有最不劃算的樓層，二手房市場里，除了1樓、2樓不好賣，再往后就是頂樓了！另外，頂樓也是折價最多的樓層之一。

頂樓的問題都有哪些？概括來說，主要有4個。一個是樓頂滲水。根據(jù)住建部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，過去3年，頂樓漏水的投訴占比大約為20%~25%，是所有樓層里面最高的！我見過很多業(yè)主，剛交房那幾年沒啥問題，但住個7、8年，滲水的問題就來了，修一次大幾千，管不了幾年又滲水，反復(fù)折騰，錢沒少花，居住體驗也全毀了。

二是冬冷夏熱。夏天的時候太陽直射屋頂，室內(nèi)溫度比樓下要高3~5度，當(dāng)然了，可以開空調(diào)解決這個問題，但電費不花錢嗎？一年下來，估計要比樓下多花2000多的電費，不心疼嗎？冬天也是這個問題，保溫差，暖氣留不住，比中間樓層要冷好幾度。

三是過度依賴電梯。住頂樓，特別是那種30多層的大高層，如果不乘坐電梯，幾乎就沒有辦法下樓了，如果遇到停電，或者電梯維修的時候，怎么辦？爬樓嗎？年輕人身體好沒問題，老人和孩子呢？也爬樓？能扛住嗎？

四是水壓不足。因為頂樓涉及到二次供水，所以在早晚用水高峰期的時候，會出現(xiàn)供水不足的問題，比如洗澡的時候，水會突然變少，甚至是變涼等等，這都是有可能的！當(dāng)然了，這個問題主要集中在早期的那些高層住宅身上，現(xiàn)在建造的高層住宅，這個問題幾乎不存在了，但不是100%不存在了，也有可能會發(fā)生，只是概率比較小了。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，同小區(qū)、同戶型的頂樓，成交價要比中間樓層低8%~15%，成交周期也要多2~3個月，比如濟南歷下區(qū)的某小區(qū)，我們公司剛成交的2套房源，一套是118平的中間樓層，掛牌價189萬，50天成交；另一套是頂樓，掛牌價167萬，降價2次，163萬成交的，用時95天。

頂樓就一定不能買嗎？也不一定！除非價格非常低，而且還送露臺，更重要的是，你能接受頂樓的所有缺點，否則不建議普通家庭入手。如果非要買，一定要讓開發(fā)商提供防水質(zhì)保的年限，二手房的話，要去現(xiàn)場查看防水施工記錄，同時還要提前做好二次防水以及隔熱層。

第三個樓層：設(shè)備層，及其上下樓層！噪音大，不容易轉(zhuǎn)手。

說實話，設(shè)備層，及其上下樓層，是大多數(shù)中介最不愿意推的樓層，因為太難賣了！哪怕僥幸賣出去了，后續(xù)也可能會有客訴問題。

設(shè)備層的核心問題是噪音。你可以把設(shè)備層理解為整棟樓的心臟，里面有水泵，電梯房，空調(diào)主機，風(fēng)機等設(shè)備，這些設(shè)備是24小時不間斷運轉(zhuǎn)的，只要設(shè)備運轉(zhuǎn)，就會產(chǎn)生噪音，這種噪音穿透力很強的，關(guān)窗戶沒啥用，哪怕你裝隔音棉都沒用。

怎么識別設(shè)備層？一般來說，設(shè)備層會藏在中間樓層，或者頂層，還有就是負1層或者負2層，具體看3點，一個是看戶型圖，只要標注設(shè)備層或者機房字樣的樓層，直接避開。二是問置業(yè)顧問或者中介，他們有義務(wù)告知購房者。三是實地看房，聽有沒有嗡嗡嗡的聲音，有的話，那就是設(shè)備層了，這個跑不了，直接放棄就行了。

所以說，買房的時候一定要要問清楚設(shè)備層的位置，哪怕價格便宜，也盡量別買，還包括設(shè)備層的上下兩層也一樣，不僅噪音大，住著不舒服，更關(guān)鍵的是，后期想換房也不容易！對于購房者來說，換房損失的不僅是時間，還有房價。

綜上這3個樓層，就是業(yè)內(nèi)一致認為“最難賣”的3個樓層！住著不舒服，還不容易轉(zhuǎn)手，建議買房避開！對此，你怎么看？