金地集團套牢險資

金地集團套牢險資是一個典型的房地產行業下行周期中，前期激進投資陷入困境的案例。

一、險資入局的歷史背景

在房地產行業巔峰時期，金地集團作為“招保萬金”四大金剛之一，深受資本青睞。2013年至2014年期間，富德生命人壽、安邦保險（后由大家保險接管）等險資在二級市場不斷舉牌金地集團，爭相入局。

據不完全統計，2013年1月至2014年5月，富德生命人壽至少買入金地集團11.35億股股票，耗資約84億元。2013年12月至2014年12月，安邦保險及安邦人壽（后為“大家系”）則增持了金地集團超6億股股票，均價普遍在6元/股以上。

到2014年末，富德生命人壽、大家系分別持有金地集團29.99%、20%股權，一躍成為金地集團的前兩大股東，力壓創始股東福田投資。

二、險資套牢的現狀

1. 持股價值大幅縮水

截至2025年三季度末，富德生命人壽持有金地集團13.47億股，按照2026年3月20日的收盤價2.95元/股計算，這些股份價值約40億元。與曾經耗資80余億元舉牌的盛況相比，產生了巨大落差，浮虧超過50%。

2. 險資持股結構

根據2025年年報數據，富德生命人壽通過多個賬戶持有金地集團股份：

? 富德生命人壽保險股份有限公司-萬能H：持有97941.92萬股，占總股本21.6945%，為第一大流通股東

? 富德生命人壽保險股份有限公司-萬能G：持有19768.13萬股，占4.38%

? 富德生命人壽保險股份有限公司-分紅：持有16988.94萬股，占3.76%

富德生命人壽合計持股比例約29.8%，為金地集團第一大股東。

3. 其他險資的退出

一向敏銳的大家系在房地產市場剛剛進入下滑通道時就迅速撤退。從2021年開始，大家系開始頻繁減持套現，逐漸淡出金地集團前十大股東行列。截至2025年三季度末，大家人壽保險股份有限公司-萬能產品僅持有4365.09萬股，較前期大幅減持。

三、金地集團經營狀況惡化

1. 2025年業績大幅虧損

金地集團2025年度報告顯示，公司實現營業收入358.58億元，同比下降52.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-132.81億元，虧損額較2024年的-61.15億元進一步擴大。這是金地集團2001年上市以來的最高虧損紀錄。

2. 銷售規模斷崖式下跌

金地集團的銷售規模從2021年的2867.1億元（行業第11位）驟降至2025年的300.2億元，幾乎僅剩巔峰時期的1/10。2025年簽約金額同比大跌56.18%，行業排名降至第23位，甚至比仍處于困境中的碧桂園還低102億元。

3. 現金流壓力巨大

2025年前三季度，金地集團的經營現金流凈額為-14.68億元，直接由正轉負。截至2025年三季度末，公司貨幣資金為143.40億元，但短期借款4.26億元、一年內到期非流動負債278.58億元，短債合計約282.84億元，短期資金缺口約139億元。

四、套牢原因分析

1. 房地產行業深度調整

房地產行業自2021年以來經歷了重大變化，在去杠桿和銷售下滑的雙重壓力下，金地集團逐漸落后于其他房企。央企憑借融資與信用優勢逆勢擴張，而失去“安全墊”的金地集團則在去杠桿與銷售下行的雙重擠壓下迅速“掉隊”。

2. 公司經營策略問題

金地集團近年銷售規模下降，2025年可結轉面積較上年顯著減少，導致營業收入下滑。同時，房地產業務的毛利率降至7.93%，疊加大額存貨跌價準備和信用損失準備，共同造成巨額虧損。2025年度公司計提的信用減值損失和資產減值損失合計超過90億元。

3. 管理層變動影響

2023年10月，金地集團創始人凌克因身體原因辭去公司董事、董事長職務，這位執掌金地集團長達25年的“靈魂人物”離職引起了軒然大波。凌克官宣離職次日，金地集團股價觸及跌停，多筆境內債齊跌。

隨后，第一大股東富德生命人壽、第二大股東福田投資相繼派人入主。2024年3月，金地集團前董秘徐家俊當選為新一任董事長，來自福田投資的季彤擔任副董事長。但新管理團隊對地產行業的熟悉程度難以匹敵凌克等長期深耕房地產的“老將”。

五、險資的困境與應對

1. 富德生命人壽的整體困境

富德生命人壽自身也面臨嚴重困境。2020年末，公司的長期股權投資已將近總資產的50%、達到2613億元。然而，激進投資終將自己深陷泥潭，富德生命投資的地產公司大多是虧損狀態，導致公司資產浮虧嚴重。

2025年7月，公司緊急成立“資產處置盤活專班”，試圖通過變賣資產緩解流動性壓力。但業務端收縮與資產端困局已形成惡性循環。

2. 轉讓嘗試失敗

2023年10月凌克辭任董事長不久之后，網傳富德生命人壽擬以60億元轉讓金地集團股權予深投控，但深投控官微很快發表聲明辟謠，并稱已向公安部門報警。這顯示險資試圖退出但未能成功。

3. 歷史分紅收益

值得注意的是，在兩大險資入主之后，金地集團的分紅比例陡然飆升。Wind數據顯示，2015年至2021年，金地集團累計分紅約192億元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集團的股利支付率從未超過20%。險資在房地產紅利期已獲得可觀分紅收益。

六、未來展望

金地集團目前面臨嚴峻挑戰：銷售端持續萎靡、現金流壓力巨大、巨額虧損難以扭轉。公司雖有總土地儲備約2472萬平方米，權益土地儲備約1059萬平方米，一、二線城市占比約79%，但在當前市場環境下，去化難度較大。

對于套牢的險資而言，短期內解套希望渺茫。富德生命人壽等險資可能需要等待房地產行業整體回暖，或者通過其他方式處置這部分資產。然而，在房地產行業深度調整、公司業績持續惡化的背景下，這些險資投資陷入深度套牢狀態，成為房地產行業周期轉換中的典型困境案例。