上置集團260億爛尾項目盤活

近日，上置集團260億項目爛尾20年盤活了。

一、項目基本情況

地理位置：該項目位于上海市黃浦區老西門板塊，東至中華路、西至迎勛路、北至江陰街，總面積約4.3萬平方米（37129平方米），屬于上海核心城區的黃金地段，緊鄰新天地、淮海路等高端商圈。

歷史背景：該地塊歷史可追溯至清光緒三十四年，近代以來一直是上海老城廂的核心區域，人口密集、建筑老舊，舊改需求迫切，但因涉及大量動遷居民，成為典型的"硬骨頭"項目。

初始規劃：2004年，上置集團以毛地狀態拿下該地塊，案名定為"琴海苑"，規劃建設商辦綜合體與豪華公寓，預計2008年動工、2011年竣工。按照上置集團原有規劃，南地塊擬建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業裙房，規劃建筑面積約8.08萬平方米；北地塊計劃建5棟高層的豪華公寓，預計可售貨值160億元。

二、爛尾歷程與時間線

第一階段：動遷困境（2003-2010年）

? 2003-2007年：動遷難度遠超預期，北地塊僅完成54%動遷。

? 2010年：第一階段拆遷工作才宣告完成，項目案名由"琴海苑"改為"華府1號"，意圖借力"華府天地"的品牌效應打造高端產品。

第二階段：首次停工（2010-2016年）

此時上置集團已陷入經營困境，資金鏈緊張導致項目建設徹底擱置，這一停便是六年。上置集團的資金狀況本就不甚樂觀，2019年半年報顯示，截至2019年6月末，上置集團的共有計息負債57.57億元，其中有17.5億元為短期借款，占比30.4%，而當期賬上現金及現金等價物僅為2.23億元，不能覆蓋短期借款。

第三階段：股權拉鋸（2016-2024年）

? 2016年年底：中崇濱江（中崇投資與濱江集團的合資平臺，中崇持股65.7%、濱江持股34.3%）加入，以49%的股權成為項目公司上海金心的第二大股東，但并未實質性主導項目運營，上置集團仍持有51%股權并負責管理。

? 2020年10月：中民投旗下中民嘉業與上置管理團隊曾宣布重啟項目，但缺乏資金支持未能落地。

? 2024年4月：中崇投資宣布以34.1億元收購上置集團剩余51%股權，擬實現全資控股。

? 2024年9月：上置集團債務違約導致該部分股權被法院強制法拍，交易被迫中止，項目再度陷入停滯。

第四階段：上置集團自身危機

? 2020年2月：上置集團董事會主席彭心曠因涉嫌職務侵占罪被上海市黃浦區人民檢察院批準逮捕，執行董事陳東輝也因涉嫌職務侵占罪被公安部門傳召及拘留。

? 2022年3月21日：由于未能償還一筆1.815億元貸款的應計利息，上置集團宣布違約。

? 2025年2月：上置集團被強制退市，主要系2023年4月初停牌后，本應于2024年10月初復牌但未能如愿，后申請復核也未獲準許。

三、項目困境的深層次原因

1. 民生問題突出

? 居民安置難題：20年未完成全部拆遷，1006戶居民長期未得到妥善安置，動遷補償款拖欠引發多起糾紛，成為黃浦區民生保障的"老大難"問題。

? 動遷補償款拖欠：累計拖欠動遷補償款21.6億元，涉及2178戶居民的切身利益。

? 征收進度緩慢：土地征收工作雖然在2019年6月時居民簽約率已達94.4%，但仍有118證居民未簽約、未搬遷，其中63證已出具征收補償決定書。

2. 金融風險積聚

? 大額銀團貸款逾期：涉及45億元銀團貸款逾期多年，僅存量銀團貸款規模就達45億元。具體為貸款本金44.52億元，加上應計逾期利息。

? 債權債務關系復雜：債權債務關系盤根錯節，涉及多家金融機構，風險傳導壓力巨大。涉及銀團貸款、信托優先級、施工方墊資等多層債權關系，逾期時長在5-10年不等。

? 貸款銀行：包括中國工商銀行股份有限公司上海市外灘支行、中國農業銀行股份有限公司上海靜安支行、中國建設銀行股份有限公司上海黃浦支行及上海浦東發展銀行股份有限公司黃浦支行。

3. 治理機制失效

? 多輪股權更迭：歷經上置、中民投、中崇等多輪股權更迭，股東之間權責不清、利益訴求不一，缺乏統一的決策和執行主體。

? 股權拉鋸狀態：項目陷入"股權拉鋸"狀態，推進長期懸空。

四、中國信達的紓困重組

介入時間與模式

2024年12月：中國信達上海分公司聯合信達地產滬蘇區域公司介入該項目，通過"AMC+開發商+代建方"的創新模式完成實質性重組。

三步破解頑疾

針對大興街項目的復雜性，信達創新性地推出"階段性紓困+股權債務重組+底層合作開發"的金融組合拳，歷時8個月實現實質性重組，被業內稱為"最復雜盤活案例"的標桿。

第一步："清掃院子"解存量

信達上海分公司牽頭，聯合南商中國、金谷信托等子公司，首先投入專項資金解決最緊迫的民生問題——足額兌付拖欠多年的動遷補償款，安撫居民情緒，為拆遷收尾工作奠定基礎。同時，組建專業團隊對項目存量債務進行全面梳理，逐一對接逾期銀團貸款的債權銀行，開展債務核查與登記，厘清45億元存量銀團貸款的債權歸屬、逾期利息、擔保措施等關鍵信息，為后續重組掃清障礙。

第二步：股權債務雙重重組

? 股權重組：協調法院終止股權法拍程序，通過市場化方式收購上置集團持有的51%股權，同時與中崇投資達成協議，保留其49%股權，形成"信達主導、中崇協同"的股權結構，確立項目公司的統一決策機制。

? 債務重組：構建"舊債展期+新債注入"的債務解決方案。一方面，與老銀團達成協議，對45億元逾期貸款進行展期，調整還款計劃，降低短期償債壓力；另一方面，引入新銀團提供增量開發資金，形成"存量債務緩釋+增量資金支持"的資金閉環，確保項目建設資金需求。

第三步：底層合作開發

信達地產聯合中崇投資推進底層開發：在黃浦區政府支持下，2024年下半年完成全部1006戶居民安置；優化規劃方案，在保留高端定位的同時增加商業配套和公共空間；建立資金封閉監管和銷售監管機制，引入專業建設團隊明確施工節點。

五、規劃調整與貨值提升

規劃調整歷程

? 2022年初：項目規劃發生調整，南地塊用地性質由商辦調整為三類住宅用地，容積率3.17，建筑高度100米；北地塊規劃為三類住宅用地，容積率3.28，建筑高度80米。

? 2025年5月：單元控規再次發生調整。最新的草案顯示，280A-01（北地塊）變更為二類、三類混合用地（三類占比78%，二類占比22%），容積率由3.28變更為3.23，建筑高度80米；283A-01（南地塊）同樣調整為二類、三類混合用地（三類占比72%，二類占比28%），容積率由3.17漲至3.37，建筑高度由100米提升至150米。

貨值大幅提升

兩次控規調整使得項目整體可售貨值實現跨越式增長。參考當前黃浦區新房市場行情（住宅售價約19萬元/平方米，別墅售價約29萬元/平方米），項目總貨值也從原計劃的160億元躍升至260多億元，凈增值超百億元。

六、最新進展與未來展望

項目重啟

? 2025年1月19日：上海大興街項目公司首次董事會召開，標志著大興街項目終于步入正軌。

? 2025年11月：中融信托發行"中融-北阪河谷城市發展基金第2期集合信托計劃"，信托規模14.6億元，資金將用于上海市黃浦區琴海苑項目開發建設。

? 2026年2月24日：上海黃浦區2026年重大工程集中開工儀式舉行，由中國信達主導的黃金地段大興街項目也在其中。

? 2026年3月：黃浦區C010302單元280A-01、283A-01地塊擴大用地協議出讓成功，本次協議擴大用地土地使用權出讓價格2459.32萬元；擴大后土地使用權出讓價格5741.52萬元。

產品規劃

根據設計方案，項目由高層、超高層+合院別墅構成。北區的四幢75-100米的高層住宅，層數為20F、24F和27F。南區只有一幢地標150米的超高層住宅，設計層數41F。項目每層層高約3.6米，高層暫定總套數約258套，均為3梯2戶（兩部客梯+一部消防后勤電梯）+獨立前室的豪宅配置。

當前狀態

目前地塊征收已基本完成，進入施工許可、現場臨建等前期準備階段，預計2026年下半年啟動建設。項目已被納入年度重大工程，預計將打造成為集高端住宅、商業綜合體于一體的城市新地標。

七、行業意義與評價

"最復雜盤活案例"的標桿

該項目被業內稱為"最復雜盤活案例"的標桿，其成功重組標志著復雜房地產項目的紓困模式已經成熟，為類似歷史遺留問題的解決提供了可復制的經驗。

不良資產投資的教科書級樣本

有分析認為，該項目是"不良資產投資的教科書級樣本"，展示了AMC（資產管理公司）在化解房地產風險、盤活存量資產方面的專業能力。

社會效益顯著

項目盤活不僅解決了1006戶居民安置問題，助力上海城市更新，還化解了45億元的金融風險，實現了民生保障、風險化解和資產盤活的多重目標。

這個歷時20年的爛尾項目最終通過市場化、法治化的方式成功盤活，成為中國房地產紓困史上的標志性案例，也為其他類似項目的處置提供了寶貴經驗。