《求是》兩度刊文“穩(wěn)預(yù)期”，樓市政策如何落地？

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摘要：《政府工作報告》定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，一季度，《求是》兩次刊文強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要性，“穩(wěn)市場”是2026年政策核心目標(biāo)。需求端政策與人口政策結(jié)合將是重點，供給端“控增量、去庫存、優(yōu)供給”思路延續(xù)，同時，城市更新相關(guān)配套政策也有望加快落實。

今年以來，兩會《政府工作報告》、“十五五”規(guī)劃《綱要》相繼發(fā)布，對短期、中長期房地產(chǎn)工作進(jìn)行部署。《求是》罕見的兩度刊文提及房地產(chǎn)市場，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要性，強(qiáng)調(diào)要“以更有力更精準(zhǔn)的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，穩(wěn)預(yù)期成為今年房地產(chǎn)工作的重要方向之一。

《政府工作報告》房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強(qiáng)重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”兩項重點任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險中的重要性。政策目標(biāo)由2025年的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，與2025年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議保持一致，止跌回穩(wěn)、穩(wěn)定預(yù)期等均是“穩(wěn)市場”重要內(nèi)容，政策或?qū)?cè)重綜合發(fā)力。

“十五五”規(guī)劃《綱要》中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容提及次數(shù)較“十四五”更多，對房地產(chǎn)提出更高要求，定調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”且列為單獨(dú)章節(jié)，分為“完善住房保障體系”和“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”兩小節(jié)，增加多項具有針對性和實操性的舉措。

從地方政策來看，根據(jù)中指監(jiān)測，2026年一季度全國有超100省市（縣）出臺政策約160條，政策優(yōu)化聚焦激活需求、去化庫存、盤活存量等方面，涉及優(yōu)化限制性政策、調(diào)整公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼、完善城市更新相關(guān)配套政策等內(nèi)容。

圖：2024年以來各地因城施策頻次

表：2026年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

結(jié)合人口政策加大支持力度，精準(zhǔn)激活住房需求

結(jié)合人口政策將是今年促需求政策的重點。今年《政府工作報告》提出“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，預(yù)計2026年各地政策將呈現(xiàn)更加精細(xì)化、精準(zhǔn)化的趨勢，將住房政策與人口政策結(jié)合是著力點之一，初婚初育、多子女家庭是重點支持群體，更多支持政策或加快落地。另外，優(yōu)化住房公積金政策也是促進(jìn)需求釋放的重要抓手。今年《政府工作報告》首次提出“深化住房公積金制度改革”。從地方具體落地舉措來看：

核心城市精細(xì)化優(yōu)化限制性政策。2月上海優(yōu)化樓市政策，聚焦非滬籍家庭、購買外環(huán)內(nèi)住房進(jìn)行針對性優(yōu)化，直接擴(kuò)大外環(huán)內(nèi)住房需求群體規(guī)模，精細(xì)化促進(jìn)購房需求釋放。新政后，上海二手房市場活躍度出現(xiàn)明顯回升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月上海二手商品房累計成交超3.1萬套，成交套數(shù)達(dá)近五年單月最高水平，同時根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，3月上海二手房價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，為2023年6月以來首次回正，市場預(yù)期得到修復(fù)。

公積金貸款政策的優(yōu)化方向主要落腳在提高公積金貸款額度、優(yōu)化貸款次數(shù)、擴(kuò)寬提取使用范圍、優(yōu)化繳存政策等方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，一季度各地出臺公積金政策超60條。如上海、杭州大幅提高公積金貸款額度上限，上海家庭首套最高額度達(dá)240萬元（含補(bǔ)充公積金），同時購買符合條件的綠色建筑上浮15%，多孩家庭上浮20%，合計上浮后最高貸款額度可達(dá)324萬元；杭州家庭最高額度提高至180萬元，各項上浮政策最高可疊加上浮70%，最高貸款額度達(dá)306萬元，大幅提高額度上限，能夠有效降低居民購房成本。遼寧、成都等地階段性取消公積金貸款次數(shù)限制；福州、沈陽、杭州等地擴(kuò)寬公積金提取使用范圍，如福州支持提取公積金用于裝修、購買車位，提高公積金使用效率；武漢階段性擴(kuò)大公積金異地貸款受理范圍至全國并取消戶籍限制，深圳明確職工自愿提高繳存比例的可以選定高于單位為其繳存的比例。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，

購房補(bǔ)貼方面，政策呈現(xiàn)向特定人群傾斜的特征，強(qiáng)化房地產(chǎn)保民生的定位。具體來看，南寧、南充結(jié)合婚育政策發(fā)放購房補(bǔ)貼，南寧對新婚家庭補(bǔ)貼2萬元/套，二孩、三孩家庭補(bǔ)貼3萬元/套、6萬元/套；南充為滿足條件的初婚家庭按貸款額度（不超20萬元）的1%提供住房消費(fèi)貸款貼息。針對人才發(fā)放購房補(bǔ)貼也是重要優(yōu)化方向，濟(jì)南針對“專精特新”民企引進(jìn)畢業(yè)5年內(nèi)的人才，將博士、碩士補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分別提高至25萬元、15萬元；南京發(fā)放人才補(bǔ)貼，各區(qū)在補(bǔ)貼基礎(chǔ)上發(fā)放人才房票，進(jìn)一步加大補(bǔ)貼力度，如南京雨花臺區(qū)在相應(yīng)人才補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（博士15萬元、碩士11萬元、本科7萬元、專科3萬元）的基礎(chǔ)上再額外增加10萬元/套的人才房票補(bǔ)貼，最高可發(fā)放25萬元購房補(bǔ)貼。

另外，通過貼息方式發(fā)放購房補(bǔ)貼也將是后續(xù)各地發(fā)放購房補(bǔ)貼的重要方式，南充通過貼息對初婚家庭發(fā)放補(bǔ)貼；南京鼓勵各類主體開展市場化“收舊換新”，對完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息；蘇州對符合條件的人才按照實際已償還的公積金貸款利息的50%予以補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限12個月，總補(bǔ)貼金額最高不超過5萬元。

核心城市“房票安置”方案相繼落地，擴(kuò)大購房需求群體。3月上海虹口區(qū)在城中村改造項目中新增“房票安置”獎勵，明確選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖耍?個月內(nèi)購房，可憑不動產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取1200元/m2的“房票安置”獎勵，若購買住房為虹口區(qū)獎勵提高至2000元/m2，有助于加速城中村改造項目推進(jìn)，并促進(jìn)被征收人購房需求釋放。2026年廣州“房票安置”持續(xù)推進(jìn)，3月廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)完成“房票安置”方案的公示及資格通知，在認(rèn)購期間累積接待咨詢?nèi)罕娂s350戶，成功辦理認(rèn)購75戶，認(rèn)購總額超出本次2500萬元額度上限，群眾認(rèn)可度高。

因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，從源頭改善市場供求關(guān)系

今年《政府工作報告》大篇幅強(qiáng)調(diào)供給端內(nèi)容，凸顯其重要性。“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”明確了供給端政策優(yōu)化方向。

控制新增土地供給是直接改善市場供求關(guān)系的關(guān)鍵舉措。3月自然資源部發(fā)布38號文，明確“要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，需要注意的是，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，預(yù)計2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“縮量提質(zhì)”特點，庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)新增土地供給將受到嚴(yán)格限制。今年各省市政府工作報告中，江西、陜西等多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”“科學(xué)安排土地供應(yīng)”，明確對新增土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行限制。

去庫存方面，今年《政府工作報告》首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確提出“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，預(yù)計今年各地在收購存量商品房方面將持續(xù)發(fā)力，收購二手房也將成為重點之一，更多城市跟進(jìn)落地，有助于暢通一二手房置換鏈條，也有助于穩(wěn)定價格預(yù)期。2月初上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，3月31日，靜安區(qū)收購二手房首單落地，據(jù)報道，客戶名下一套面積40m2的舊房以220萬元價格被區(qū)保障房公司收購，客戶以此資金作為補(bǔ)貼購置靜安區(qū)112m2新房。

運(yùn)用專項債收購存量商品房也是推進(jìn)去庫存的重要方式，河南、湖南、重慶等地強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”，重慶指出按批量收購總金額的1%給予收購主體補(bǔ)貼，鼓勵主體參與收購存量商品房。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2025年以來，浙江、四川、山東、湖南等多省市，先后發(fā)行合計超45億元專項債券用于收購存量商品房。資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一，年初央行、金融監(jiān)管總局將保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為各地收購存量商品房提供更低成本的資金支持。

另外，收購存量商品房用作學(xué)生宿舍也是多地跟進(jìn)落地的方式之一，2025年湖北大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中國礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)相繼公示收購存量商品房用作學(xué)生宿舍，2026年更多學(xué)校跟進(jìn)，1月末，湖南省發(fā)改委正式批復(fù)湘潭大學(xué)收儲裝修市場存量房補(bǔ)充學(xué)生宿舍項目，湘潭大學(xué)擬投資超8000萬元收儲存量商品房裝修、改造為學(xué)生宿舍。預(yù)計后續(xù)將有更多高校跟進(jìn)，擴(kuò)寬存量商品房使用范圍，同時加速庫存去化。

收購存量土地方面，2025年以來，各地收回收購存量閑置用地持續(xù)落實，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至3月，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超5800宗，總用地面積超3億m2，總金額超7800億元，已發(fā)行的專項債超3500億元，占比約45%，其中2026年廣東、江蘇、四川等省市發(fā)行超480億元，保持較大發(fā)行力度，收儲土地仍將是今年去庫存的重要舉措。

圖：各月收購存量閑置土地專項債券發(fā)行金額

（項目詳情請）

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

優(yōu)供給方面，一方面《政府工作報告》明確“優(yōu)化保障性住房供給”，預(yù)計2026年各地延續(xù)“以需定建、以需定購”基調(diào)，通過多種方式籌集保障房，另一方面明確“有序推動‘好房子’建設(shè)”，近期住建部發(fā)布關(guān)于《“好房子”建設(shè)指南(試行)(征求意見稿)》公開征求意見的通知，旨在提升住房建設(shè)與管理水平，以供給端提質(zhì)激發(fā)改善性需求釋放。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標(biāo)桿100案例數(shù)據(jù)庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項目精髓。

盤活存量商辦用房也是地方優(yōu)化政策的著力點之一。年初央行、金融監(jiān)管總局將全國層面商業(yè)用房貸款首付比例降至30%，促進(jìn)商辦用房庫存去化，上海、廣東等多個省市跟進(jìn)落實。除此之外，北京、青海等地強(qiáng)調(diào)盤活閑置商業(yè)設(shè)施等存量房屋，北京允許商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換。

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，地方加速落地相關(guān)配套政策

中央定調(diào)“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”落實去年中央城市工作會議部署。《政府工作報告》中關(guān)于城市更新的表述由去年“持續(xù)推進(jìn)”調(diào)整為“高質(zhì)量推進(jìn)”，意味著2026年將是城市更新深化落實的一年，年初自然資源部和住建部發(fā)布《進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，后續(xù)配套的金融、財稅、土地等政策有望持續(xù)落位，政企合力、多元協(xié)同的城市更新模式將更加成熟，多元化的投融資模式將進(jìn)一步豐富。

地方層面，一季度多地加速落地城市更新相關(guān)配套政策。多地出臺城市更新中長期行動方案或五年專項規(guī)劃，如青海印發(fā)《青海省城市更新行動實施方案》、廣西印發(fā)《廣西持續(xù)推進(jìn)城市更新五年行動方案(2026-2030年)》，明確具體實施目標(biāo)，青海明確到2030年實施8個以上老舊片區(qū)更新改造、完成改造15萬戶、D級危房全面動態(tài)清零等目標(biāo)；北京印發(fā)多項城市更新配套政策，如明確無手續(xù)建筑認(rèn)定處理、明確建設(shè)用地功能混合使用允許、禁止兼容內(nèi)容等要求；深圳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，明確新啟動的舊改項目原則上不再強(qiáng)制配建保障房。這些配套政策的落地，有助于降低企業(yè)開發(fā)門檻、簡化審批程序，加快推進(jìn)城市更新項目實施。

另外，推動老舊住房原拆原建預(yù)計也是2026年各地推進(jìn)城市更新的重要抓手之一，相關(guān)信貸、規(guī)劃等配套政策也有望加快落地，如福建明確支持“自拆自建”，支持福建各地探索老舊危舊住房自主更新改造新模式，并鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供信貸支持。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經(jīng)驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報告、城市更新評價指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務(wù)。

新模式構(gòu)建逐步進(jìn)入深入推進(jìn)階段

《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述調(diào)整為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，表明房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)；“十五五”規(guī)劃《綱要》明確基礎(chǔ)制度建設(shè)方向，指出“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，預(yù)計現(xiàn)房銷售將延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏，各城市將結(jié)合地方實際逐步探索。

從地方層面來看，2025年信陽、荊門等多個城市相繼落地現(xiàn)房銷售試點，在2026年各省市政府工作報告中，山西、重慶、云南涉及現(xiàn)房銷售，提出穩(wěn)妥有序、探索建立或有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度。

表：2026年部分省市政府工作報告中現(xiàn)房銷售相關(guān)表述

資料來源：各省市政府工作報告，中指研究院綜合整理

整體來看，《政府工作報告》、“十五五”規(guī)劃《綱要》為短期、中長期房地產(chǎn)工作做出重要部署，《求是》兩次刊文強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要性，強(qiáng)調(diào)“要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，以更有力更精準(zhǔn)的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，從政策趨勢來看，因城施策仍是政策主線，住房政策與人口政策結(jié)合是重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭成為政策重點支持對象，優(yōu)化公積金政策是強(qiáng)化住房保障的重要抓手，供給端政策延續(xù)控增量、去庫存、優(yōu)供給思路，盤活存量、城市更新等配套政策有望加快落實。

需求端，預(yù)計各地政策在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上持續(xù)發(fā)力，其中針對特定人群的購房補(bǔ)貼、公積金貸款等政策支持力度有望加大，深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍、支持異地互認(rèn)互貸等是重要方向。同時，核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低房貸利率、降低中介費(fèi)率、給予住房貸款貼息等也是政策關(guān)注點；“房票安置”或?qū)⒊掷m(xù)推進(jìn)，釋放增量購房需求。

供給端，預(yù)計各地將保持“縮量提質(zhì)”的土地供應(yīng)趨勢，供地規(guī)模保持低位，側(cè)重供應(yīng)區(qū)位更優(yōu)的核心地塊，同時在“好房子”建設(shè)方面繼續(xù)落實相應(yīng)規(guī)范，綜合考量“好房子”建設(shè)與住房銷售、市場預(yù)期變化等問題，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。另外，各地有望持續(xù)推動存量閑置土地、存量商品房收儲，收購二手房或在更多城市落地，加速改善市場供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，更多城市有望完善商辦等業(yè)態(tài)存量盤活政策，允許樓宇兼容、臨時改變用途等或是重要方向。

另外，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新寫入五年發(fā)展規(guī)劃，配套的金融、財稅、土地等支持政策有望迎來進(jìn)一步完善，鼓勵更多社會資本參與，支持“原拆原建”等。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，

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