越秀地產遭遇合作開發模式反噬 歸母凈利潤銳減95%

近幾年來，為了抵御行業周期波動帶來的風險，不少房企紛紛選擇合作拿地開發模式，這為彼此之間分擔了大部分風險。

然而這種模式也有副作用，那便是企業最終到手利潤會大幅收窄，越秀地產（00123.HK）剛剛公布的2025年業績報充分體現了這一點，公司去年歸母凈利潤5506.2萬，同比大幅減少95%。不過從整體經營數據來看，越秀地產依然非常穩健。

財務極其穩健 深耕一二線核心城市

越秀地產是一家來自于廣州的國有企業，從其年報數據可以看出公司國企底色非常明顯，各項主要經營數據表現得十分穩健。

2025年越秀地產累計合同銷售金額1067.1億，雖然同比減少7.3%，但是已經連續三年實現千億以上銷售額，在行業調整期能多年保持銷售規模實屬不易。根據克而瑞統計，越秀地產銷售額位列行業第九，據徐位列龍頭之列。

在1067.1億銷售規模中，越秀地產重點布局的6大核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都）貢獻率達到85.6%。

除了規模保持穩定之外，越秀地產財務情況也處于安全線之內。截至2025年末，公司持有現金467.6億，現金短債比1.7倍，剔除預收款后的資產負債率65.5%，均處于安全范圍。

越秀地產全年加權平均借貸年利率3.05%，同比下降44個基點，在行業中數據較低水平。年內新增標普BBB-投資級信用評級，展望「穩定」，保持惠譽BBB-投資級信用評級，并獲得惠譽調升展望至「穩定」。

歸母凈利銳減 大部分被合作方分走

越秀地產之所以能夠保持穩定發展，一部分原因在于其采取的合作開發模式帶來的風險共擔，但是這種模式也有副作用——攤薄公司實際到手利潤。

數據顯示，2025年越秀地產營業收入864.57億，同比微增；稅后盈利17.78億，2024年為14.65億。

然而，在2025年稅后盈利17.78億中，歸屬于公司權益持有人的僅為5506.2萬，剩余17.23億均歸屬于非控股權益人。

相比之下，2024年雖然稅后利潤為14.65億，但其中歸屬于公司權益持有人利潤為10.4億。

通俗而言，越秀地產在2025年盈利增長的情況下，實際上為公司股東賺到的利潤大幅減少，大部分利潤被合作方分走。

如果用一句話來總結這種局面，可以說是“增收不增利、賠本賺吆喝”。從股東角度來說，公司穩健經營并沒有帶來高質量的盈利。

回歸獨立拿地 上海森蘭項目勝負手

越秀地產想要提高盈利質量，最為直接的方式便是更多的去獨立拿地開發，其在六大核心城市之一的上海市場開始逐漸有這種趨勢。

今年1月6日，越秀地產拿下浦東新區Y00-0402單元E04B-10地塊，耗資25.6億，這也是時隔近2年后越秀地產在上海集中土拍市場再次獨立拿地。

整個2025年，越秀地產在上海集中土拍共獲得2幅宅地，均是合作拿地，分別是與華潤拿下浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊、與招商星獅拿下靜安區C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間，越秀地產都不是大股東。

目前，越秀森蘭項目已公示規劃，擬建12幢16-17層高層住宅，部分樓棟首層或首二層采用架空設計，社區設置下沉式庭院及特色景觀架構。

按照當下市場主流開發節奏，該項目入市時間大概率在今年三季度，作為上海非限價時代越秀少有的獨立開發項目，屆時將考驗其產品力的市場接受度。

對于上海公司而言，森蘭項目能否熱銷將決定接下來拿地策略，也會影響集團未來歸母凈利潤能否快速恢復。