墨爾本房價暴跌！租金回報率反超悉尼！投資窗口已開啟！？悉尼出現房產撿漏地方！

01

悉尼這些“寶藏”地區竟比鄰居便宜百萬，看看你家被低估了嗎

在悉尼，名聲顯赫、房價高企的熱門社區固然誘人，但就在這些“顯眼包”隔壁，還隱藏著一些性價比極高的秘密地帶。

它們不僅擁有完善的生活設施與便捷交通，房價也更具親和力。

像 Kurraba Point 這樣的社區，房產性價比遠高于相鄰的熱門區域。

在上周加息與生活成本激增的雙重壓力下，購房預算成為購房者最關注的話題。

三位悉尼資深中介為此專門推薦了三個地理位置優越、卻長期被市場低估的“寶藏鄰居區”。

內西區：Forest Lodge——鬧中取靜的“沉睡巨人”

中介 James Cahill 將夾在 Glebe 與 Annandale 之間的 Forest Lodge 形容為“沉睡的巨人”。

他指出，雖然該區的住宅正受到越來越多人的青睞，但其價格漲幅尚未達到周邊熱門區的水平。

Forest Lodge 北鄰 Glebe Foreshore 公園和 Tramsheds 商業區，居民可輕松坐擁海港美景并享受豐富的餐飲購物選擇。

這里的建筑風格以維多利亞式排屋和中世紀公寓為主。數據顯示，該區房屋中位價為 238 萬澳元，明顯低于 Glebe（262 萬澳元）和 Annandale（253 萬澳元）。

Cahill 表示，這里既能享受 Glebe 的水濱氛圍，又能體驗 Annandale 的村莊氣息，卻更為安靜且低調。

大多數買家是希望便捷往返市區、悉尼大學或皇家王子阿爾伯特醫院（RPA）的自住業主。

今年 1 月，Cahill 以 96 萬澳元售出了一套帶車位的兩居室公寓，買家是一對看中當地教育資源的新手父母。此外，由于該區的高性價比，不少在市區工作的年輕專業人士也紛紛涌入。

下北岸：Kurraba Point——隱秘的水邊珍珠

面積精巧的 Kurraba Point 曾隸屬于 Neutral Bay，直到 2010 年才正式成為獨 立行政區。

代理人 Lorinda Mansfield 表示，這里是那些追求隱私、寧靜以及精品公寓的買家的理想之地。

由于該半島僅有兩條街寬，大部分住宅都能享受到迷人的水景，且緊鄰濱海步道和輪渡碼頭。

Mansfield 指出，這里的房價相較于附近的 Mosman 便宜不少。

Mansfield 認為，雖然這里離繁華商業區稍有距離，但對于追求高品質生活的自住者來說，這里依然是一個性價比極高的“秘密花園”。

北海灘：Manly Vale——年輕家庭的升級首選

在熱門景區 Manly 的西北側，坐落著綠意盎然的 Manly Vale。

與 Manly 477 萬 澳元以及 Fairlight 416 萬澳元的中位價相比，Manly Vale 312 萬澳元的中位價為買家提供了巨大的預算空間。

中介 Anita Wildash 指出，離開 Manly 核心區后，同樣的資金可以換取更大的土地面積和更寬敞的居住空間。

隨著政府對當地公立學校（Manly Vale Public School）的大力投入和零售配套的 升級，越來越多的年輕家庭正遷入該學區。

去年 12 月，一套帶泳池的五居室住宅以 360 萬澳元的價格售出。

即便該區最頂級的豪宅，也才剛剛開始試探 400 萬澳元的大關。

Wildash 強調，這里距離海灘僅需 7 分鐘車程，是追求性價比與空間感的家庭不容錯過的選擇。

02

墨爾本房價跌至全澳第五，租金回報率反超悉尼！專家稱投資窗口已開啟

由于維州房產比其他主要首府城市更具可負擔性，且租金收益率大幅上升，專家預測，在未來十年120萬新增居民（全澳最大人口增幅）的強力支撐下，維州房市正步入強勁增長期。

目前，墨爾本住宅（別墅和單元房）中位價已跌至全澳首府城市第五位。

82.7萬澳元的均價不僅遠低于悉尼，甚至被布里斯班（104萬澳元）、珀斯（94.1萬澳元） 和阿德萊德（90.2萬澳元）反超。

盡管墨爾本穩居世界最宜居城市之列，但其房價已成為全澳最親民的地區之一。

目前墨爾本的別墅中位價為977,579澳元，而悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉相繼突破百萬大關。

與此同時，維州物業的租賃收益也冠絕全澳。

房產中介機構Jellis Craig的報告顯示，墨爾本3.6%的總租金收益率已超越悉尼（3%）、布里斯班（3.4%）和阿德萊德 （3.5%）。在維州偏遠地區，這一數字甚至高達4.2%。

供應短缺正進一步加劇市場緊張。

截至2026年2月，墨爾本租房空置率已降至 1.3%，遠低于1.5%的全澳平均水平。

經濟學家Eliza Owen指出，緊俏的租賃市場、 不斷上漲的價格以及回升的信心，為投資者開啟了罕見的“價值窗口期”，盡早行動者將從中受益。

盡管維州房產稅制被視為全澳最重，但Jellis Craig首席執行官Andrew McCann認為，成功投資的核心在于價值，未來的機遇和資本增值潛力足以抵消稅收挑戰。

數 據顯示，維州房產投資貸款在12月季度達到15,735筆，環比增長12.3%，增速已領跑全澳。以下是五位業內專家針對977,579澳元（墨爾本別墅中位價）給出的最佳投資方案。

作為住房市場經濟學家，Owen指出，在全澳房價五年飆升40.2%的背景下，墨爾本僅微漲11.8%，甚至跑輸了同期通脹，補漲潛力巨大。

她的首選是墨爾本CBD以南Port Phillip地區的單元房。

CoreLogic數據顯示，該區 價值仍比歷史高點低5%，但租金在2025年已強勁增長4.2%。

Owen表示，像Middle Park和Albert Park等郊區，過去一年的租金需求尤為強勁。

考慮到其優越的地理位置，目前單元房中位價約86萬-88萬澳元，是極為理想的入場點。

房產中介專家McCann建議物色一套位于內城區、建于上世紀六七十年代的兩居室單元房，需自帶停車位且結構穩固。

他重點推薦South Yarra、Elwood和Hawthorn地區，這些傳統好區深受年輕白領青睞。

他分析稱，這類物業沒有高額的物業管理費（Body Corporate），房東容易管理，且由于市場需求極大，極具投資安全性。

目前，South Yarra的周租金中位數為900澳元，顯著高于附近的 Richmond（850澳元）和 Windsor（825澳元）。

工料測量師Beer建議選擇內城區或增長走廊的既存房產，以平衡租金收益與長期增值。

他特別點名墨爾本CBD西北部的Kensington。

該區交通便利、租客需求穩固。

在這 里，投資者可以用接近中位價的資金買到優質的既存單元房或聯排別墅，從長期的 基礎設施升級和居住需求增長中獲利。

買方代理Bakos堅定看好維州第二大城市Geelong。

她認為這里的性價比遠超墨爾本內城區，且受益于人口激增和居家辦公文化。

Bakos表示，Geelong擁有全州頂尖的教育資源，如迪肯大學（Deakin University），且通往墨爾本的交通已極大改善。

雖然該市別墅中位價約為100萬澳元，但在Geelong West（85萬澳元）和Grovedale（約70萬澳元）等郊區，仍有 大量高性價比選擇。

房產投資教育專家Jarrod McCabe建議關注Footscray極具特色的單門面小屋和排 屋。

該地區目前房屋中位價為91.7萬澳元，年租金增長穩健，吸引了大量年輕家庭入駐。

McCabe提醒，投資該區需精挑細選片區，避開輕工業區，選擇街景統一、公共交通便利的優質地段。

憑借緊鄰市區的地利優勢，這些維護成本低、位置優越的住宅將持續受市場熱捧。

03

澳房市陷“倒春寒”！悉墨清盤率驟降，房價恐下跌

在復活節前傳統的房產銷售旺季，澳洲房市卻遭遇“倒春寒”。

由于貸款成本飆升、能源價格上漲以及對中東沖突的擔憂不斷加劇，多重利空因素重挫市場信心，大批購房者開始撤離拍賣市場。

隨著市場信心喪失，澳洲房產拍賣清盤率出現大幅下跌。 Domain的最新數據顯示，悉尼上周末的清盤率已從3月67%的平均水平驟降至55%。

墨爾本也未能幸免，清盤率從65%下滑至59%。

盡管復活節長周末前的“超級星期六”通常是全年房產交易最火爆的時刻，但今年的成交表現依然令人大跌眼鏡。

房產咨詢公司Kusher Consulting創始人Cameron Kusher對此表示，本周三公布的 數據很可能表明悉尼和墨爾本的房價已經下跌，其它首府城市的增長步伐也將放緩。

Cameron Kusher指出，目前悉尼和墨爾本待售房源充裕，但通脹壓力正通過油價等生活成本直觀地傳遞給大眾。

隨著中東沖突持續，進一步加息的可能性有所增加，這導致購房者在承擔債務時變得愈發謹慎。

他預警稱，若沖突不能在數月內平息，過去5年表現強勁的珀斯、布里斯班及阿德萊德等地也可能在年內面臨房價走弱甚至轉跌的風險。

Starr Partners首席執行官Doug Driscoll認為，清盤率疲軟是買家陷入“焦慮觀望”的明確信號。

他直言，在通脹飆升、加息預期及國際局勢動蕩的背景下，澳洲已深陷生活成本危機，面臨如此多的不確定性，潛在買家往往會選擇袖手旁觀。

這一情緒在全澳范圍內蔓延，堪培拉上周末的清盤率更是跌至42%的低位。

The Agency合伙人Stu Hamill警告稱，因擔心澳聯儲再次加息，買賣雙方都在退縮。

“隨著信心受阻，市場上的優質房源將變得匱乏，原本計劃大房換小房的房東也會因猶豫而推遲入市?！?/p>

利率紅燈亮起：加息預期陰云籠罩目前，市場對于加息的擔憂并非空穴來風。

利率交易員普遍預計，為抗擊通脹，澳聯儲仍可能在2026年前加息75個基點，屆時官方利率或從目前的4.1%攀升至4.85%。

Westpac（西太平洋銀行）則預測，通脹要在2026年第二季度才會達到5.5%的高點。

悉尼當前的清盤率已跌回2022年7月的低谷期，當時正是澳聯儲開啟激進加息進程、導致房價步入下跌軌道的起點。

而墨爾本的清盤率也追平了近年來的低點，買家正疲于應對中東沖突引發的能源短缺及生活成本上漲。

AMP首席經濟學家Shane Oliver指出，目前房價下跌趨勢已初見端倪。

“加息威脅與戰爭陰影不僅打擊了買家信心，也導致撤回拍賣的情況增多。在掛牌量持續攀升的情況下，清盤率的持續走低正進一步施壓房價?！?/p>

目前，經濟學家對澳聯儲的政策走向仍存分歧，當局正陷入“遏制通脹”與“避免經濟衰退”的雙重困局。

Westpac的Luci Ellis表示，中東局勢對經濟構成了重大沖擊，是嚴峻的政策挑戰。

不過她認為，未來數周的貨幣政策反應應以“觀望”為主，盡管目前尚未演變成全面的金融危機，但一個月后的局勢可能發生巨變。

3月全澳房價的最新官方統計數據將于4月1日正式發布，屆時市場復蘇還是走弱將有定論。

04

10比1！悉尼Randwick議會呼吁禁令：嚴控留學生公寓以保本地住房

在悉尼東區的各大社區，盡管起重機與腳手架忙碌穿梭，但當地的住房比例卻呈現出極度失衡狀態：學生宿舍的開發獲批數量與普通居民住房之比竟高達10比1。

這一現象讓連接Kensington與Kingsford、全長2.5公里的Anzac Parade淪為當地議 會的“戰場”。

議會方面公開抨擊稱，該黃金地段已被商業學生宿舍供應商“變相壟斷”。

最新統計數據顯示，在過去六年中，該地區僅獲批建設了不足500套居民住宅，而同期獲批的學生房間數卻激增至5200間以上。

Randwick市長 Dylan Parker 直言這一比例“極其反常”。

他強調，雖然議會非常支 持大學及教育產業的發展，但必須維持合理的比例平衡，目前這種10比1的差距實在難以向公眾交代。

由于毗鄰擁有約7萬名學生的新南威爾士大學（UNSW），且坐擁極其密集的巴士和 輕軌網絡，Kensington至Kingsford走廊早已成為UniLodge和Scape等大型商業學生 住宿供應商眼中的“香餑餑”。

在今年的首次會議上，Randwick City Council成員達成一致，投票通過了“原則上 暫?！痹诋數卣爡^（LGA）內批準任何新建商業營利性學生宿舍的決議。

與此同時，議員們同意致信新州規劃廳長 Paul Scully，請求針對該特定區域修改政策，旨在取消目前學生宿舍開發商享有的各項優待。

Dylan Parker 議員指出，現行政策允許開發商通過建造微型房間，獲得額外的建筑面積獎勵，同時還能豁免停車位要求并規避公寓設計指南的約束。

他呼吁政府盡快通過監管變更，將空間騰出建設真正的民生住宅。

然而，新州規劃廳長 Paul Scully 在致ABC的一份聲明中潑了冷水，表示政府目前暫不考慮對任何議會實行此類政策的全面豁免。

針對議會的“圍堵”，開發商持有不同意見。

目前在走廊地帶已有三棟Scape大樓面世，第四棟也竣工在即。

Scape首席執行官 Anouk Darling 反駁稱，專門建造的學生宿舍在緩解整體住房壓 力方面發揮了至關重要的作用。

她認為，限制新供應只會將更多學生推向本已緊張的普通租賃市場，不僅損害學生利益，也會讓當地居民面臨更激烈的租房競爭。

來自新南威爾士大學的學生 Lars Nolles 分享了自己的艱難經歷。

他表示，在尋找傳統合租房的過程中，他必須與教授、醫院職工以及當地家庭同臺競爭。

由于競爭對手實力雄厚，Lars最終經過一番極其痛苦的尋房過程，不得不搬到了Randwick轄區之外居住。

另一位學生 Sylvia Wang 則指出，盡管商業學生宿舍租金偏高，但其提供的社區感和預定便利性對國際學生而言無可取代。

對于無法身在澳洲實地看房的留學生，在線預訂并順利入住的模式節省了大量麻煩。

面對議會的禁令動議，住房倡導團體Sydney YIMBY的 Matt Arkell 表示不解。

他認為高等教育是澳洲的核心出口產業，UNSW為當地帶來了巨大的經濟價值，而議會的做法無異于“殺掉那只下金蛋的鵝”。

對此，Dylan Parker 議員予以回擊，他重申雖然承認學生的貢獻，但在住房需求的優先級上，本地社區居民的安身之所必須排在產業出口利益之前。

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