典型案例:承租人在房屋設立抵押權前已經占有使用的,有權申請...

典型案例:承租人在房屋設立抵押權前已經占有使用的,有權申請排除強制執行

作者：唐青林 李舒 趙佳星 (北京云亭律師事務所*)

閱讀提示：本案系人民法院案例庫典型案例。在本案中，人民法院明確承租人提起執行異議之訴的處理規則，值得關注！

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裁判要旨

承租人在房屋設立抵押權之前已經占有使用的，有權申請排除租賃物的強制執行。

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案情簡介

一、云溪支行申請執行云南某投資有限公司、黃甲、王某、黃某借款合同糾紛一案由昆明中院立案執行，執行依據為（2021）云01民初1480號民事調解書，執行案號為(2021)云01執625號。

二、昆明中院向昆明市不動產登記中心發出協助執行通知書，查封被執行人黃某名下的房產，即本案爭議的昆明市五華區某地3組團C幢1-6層房產。昆明中院發出《公告》，責令被執行人黃某、實際占用人于本公告張貼之日起十日內遷出上述房產。

三、昆明中院向王甲發出協助執行通知書，凍結王甲應付給被執行人黃某的租金，待租金具備支付條件時，將租金足額匯至昆明中院賬戶。王甲已將租金90萬元支付至昆明中院。

四、昆明中院于2022年3月30日發出公告，責令被執行人黃某及相關承租人遷出上述爭議房產。王乙、王甲向昆明中院提出異議，請求在租賃期內阻止向受讓人移交案涉房屋。

五、昆明中院作出（2022）云01執異903號執行裁定書，裁定：中止對昆明中院查封的被執行人黃某名下位于昆明市五華區某地3組團C幢1-6層房產在租賃期限內的騰房執行。

六、云溪支行不服，遂提出本案訴訟。

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裁判要點

根據人民法院生效法律文書，歸納裁判要點如下：

1.申請執行人以其享有抵押權為由，主張解除租賃人對房屋的占有使用的，人民法院應當對抵押權人、租賃權人各自享有的權利性質、取得權利時間的先后、有無過錯等因素進行實質審查，作出綜合判斷。

2.成立在抵押權之前，并已占有使用的租賃權可以排除移交租賃物的強制執行。

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實務經驗總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師。為避免未來發生類似訴訟，提出如下建議：

1.在以房屋辦理抵押權時，注意通過現場走訪等方式核實該房屋是否被出租；

2.辦理抵押權登記時，在不動產登記簿中備注“禁止抵押人擅自出租”，增強公示效力。

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相關法律規定

法律法規

《中華人民共和國民法典》

第四百零五條　抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

法律法規

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第三十一條　承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

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法院判決

法院生效裁判認為，當事人爭議的焦點：云溪支行主張對案涉房屋不帶租強制執行是否應予支持。

本案系王乙、王甲以其系執行標的的合法承租人為由，向昆明中院提起執行異議，昆明中院支持王乙、王甲請求后，引發了云溪支行提出本案執行異議之訴。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二條規定，《中華人民共和國民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規定的，適用當時的法律、司法解釋的規定。本案訴爭事實發生在《中華人民共和國民法典》施行前，故應當適用當時的法律、司法解釋的規定。昆明中院（2022）云01執異903號執行裁定依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第三十一條作出中止對案涉房屋在租賃期限內的騰房執行。《執行異議和復議規定》作為執行程序中規范執行異議和復議案件的司法解釋適用于執行程序，但基于執行異議之訴與執行程序之間的連續性和共通性，執行異議之訴可以參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。具體到本案，《執行異議和復議規定》第三十一條適用于排除一般債權的不帶租的強制執行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押權為由，主張解除王乙、王甲對案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《執行異議和復議規定》第三十一條規定的范圍。因此，處理本案爭議，除參照《執行異議和復議規定》外，還應當結合相關法律及司法解釋的規定，對云溪支行和王乙、王甲各自享有的權利性質、取得權利時間的先后、有無過錯等因素進行實質審查，作出綜合判斷。

其一，云溪支行和王乙、王甲對案涉房屋享有的權利。關于云溪支行的抵押權，根據已查明的事實，2019年10月21日，云溪支行與云南某投資有限公司簽訂《流動資金借款合同》，與黃某簽訂《抵押合同》，約定借款5899萬元用于借新還舊，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黃某用案涉房屋提供抵押擔保，2019年10月28日辦理了抵押登記。案涉執行案件依據是（2021）云01民初1480號民事調解書，該調解書中涉及的抵押權設定的時間為2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押權人，享有抵押物拍賣后的優先受償權。關于王乙、王甲的租賃權，根據已查明的事實，2018年12月25日，王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》，約定承租方、用途、租期等內容，沒有證據證明其二人屬于惡意串通，再結合后續租賃事宜的調整，以及相關公司設立及股東持股情況，王乙、王甲系案涉房屋的租賃權人?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條規定，抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。該解釋第六十六條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。根據上述法律規定，本案所涉租賃權和抵押權的設立時間均在查封之前，則王乙、王甲租賃權的設立時間以及案涉房屋合法占有使用時間與云溪支行抵押權登記設立的時間孰先孰后是本案評判的關鍵所在。

其二，云溪支行抵押權和王乙、王甲租賃權涉及的時間。首先，云溪支行主張王乙、王甲租賃權設立的時間應以2019年11月27日王甲與黃某簽訂的《房屋租賃合同》為準，該份合同不應被認定為2018年12月25日王乙與黃某簽訂《房屋租賃合同》的補充。對此，法院認為，王乙、王甲雖然與黃某簽訂了兩份租賃合同，但在2019年9月28日王乙與黃某簽訂的《備忘錄》中已經明確“新租賃合同是原租賃合同的延續”。結合兩份租賃合同在交易目的上具有一致性，各方當事人按照兩份租賃合同履行的實際情況，根據誠實信用原則和交易慣例，一審法院認定2019年11月27日租賃合同為2018年12月25日租賃合同的補充并無不當。云溪支行還主張2018年12月25日王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》時，云溪支行前手貸款的抵押權依然合法存續，可以認定租賃權的設定在抵押權之后。對此，法院認為，根據（2021）云01民初1480號民事調解書，云溪支行抵押權設立于2019年10月28日，案涉租賃權設定于抵押權之前。其次，云溪支行主張2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。對此，法院認為，本案不能僅以某中醫館與黃某簽訂租賃合同中約定的租賃時間來認定王乙、王甲占有使用案涉房屋的時間，還應當根據某中醫館搬遷、案涉房屋交付及裝修等情況綜合判斷。從已查明的事實來看，2019年6月30日，黃某與王乙簽訂《房屋交付單》，約定案涉房屋4-6層自移交后即入場拆除裝修。2019年5月22日，王乙與上海某商業管理（集團）股份有限公司簽訂《商業特許經營合同》，就案涉房屋特許授權設立昆明翠湖某酒店簽訂協議，王乙支付加盟費、工程配額費。2019年7月1日，王乙與云南某裝飾工程有限公司簽訂《裝修拆除合同》，以上事實足以證明某中醫館早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情況，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。

其三，從公平合理、節約資源的角度看，本案應當公平分配數個合同中相對人的風險責任承擔。現有證據不能證明王乙、王甲對案涉房屋的承租權取得存在過錯，王乙、王甲已對案涉房屋實際控制，形成了占有的事實，案涉房屋用作酒店經營，前期投入較多，且王乙、王甲已按照相關要求將應支付的租金轉入人民法院指定賬戶中。本案租賃合同繼續履行，則案涉房屋的受讓人可以獲得相應的租金。

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案件來源

昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請執行人執行異議之訴案[云南省高級人民法院(2023)云民終字600號]

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。

作者唐青林律師簡介

唐青林律師，北京云亭律師事務所創始合伙人、主任。中國人民大學法學院民商法法學碩士。1999年考取律師資格，先后在農業部和律師事務所工作，至今從事法律服務長達26年。在公司法和商業秘密法律領域，唐青林律師已身經百戰，為近百個疑難復雜訴訟案例和非訴訟項目提供過各種形式的法律服務，積累了大量訴訟經驗和勝訴案例，是該領域活躍的知名專家型律師。唐青林律師在公司法領域出版10余部實務著作、在商業秘密領域出版3部法律實務著作。唐青林律師的社會兼職包括：擔任最高人民法院訴訟服務志愿專家（2018-2023）（2023-2028）；北京市律師協會公司法專業委員會副主任；北京大學國際知識產權研究中心研究員；中國知識產權研究會知識產權與科技金融專業委員會副主任；北京外國語大學法學院研究生校外導師。

歡迎和作者聯系討論關于本文章所涉及的相關法律實務問題。

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唐青林 主任、律師

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