最高院：樓盤“爛尾”的，還能訴請辦理網簽、備案和預告登記嗎？

作者：周軍律師.

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房產項目停工（俗稱“爛尾”）是房地產交易中常見的糾紛場景，多因開發商資金鏈斷裂、違規經營等原因導致工程停滯，無法按期竣工交付。

那么，房產項目停工，還能訴請辦理網簽預告登記和注銷抵押嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《上海某公司訴青島某房地產公司房屋買賣合同糾紛案》中明確：

人民法院判斷應否作為民事案件受理的問題，應以民事訴訟法及司法解釋關于原告起訴條件的相關規定為標準。原告起訴請求被告履行合同約定的義務，當事人之間存在權利義務關系的現實爭議，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規定的條件，人民法院依法應當受理。

裁判觀點簡析

項目停工屬于開發商履行交房義務的違約情形，不影響網簽、預告登記的辦理，只要符合法定條件，法院均應支持當事人的相關訴請。具體情形如下：

1. 訴請辦理網簽：符合合同約定+法定條件，即便停工也可支持

網簽的核心作用是規范房地產交易、防范“一房多賣”，其辦理的核心條件是“購房合同合法有效、買賣雙方主體適格、房產無權利限制”。只要購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同合法有效，購房者已按約定支付購房款（如首付款），且涉案房產未被查封、未重復網簽，即便項目停工，法院也會支持購房者訴請開發商辦理網簽手續。

例外情形：若涉案房產已被法院查封、凍結，或存在權屬爭議、違規建設等問題，無法辦理網簽登記的，法院將駁回訴請，需先解決房產權利限制問題，再主張網簽權利。

2. 訴請辦理預告登記：滿足法定要件，停工不影響主張權利

預告登記是法定的物權保護制度，核心作用是保障購房者將來實現物權，防范開發商“一房二賣”、擅自抵押等風險，其法定辦理條件是“當事人簽訂合法有效的房屋買賣協議、雙方有預告登記約定（或購房者單方申請符合條件）、房產無權利瑕疵”。根據《民法典》及不動產登記相關規定，預購商品房的預售人未按約定與預購人申請預告登記的，預購人可單方申請預告登記，無需開發商配合。因此，只要購房合同合法有效，購房者已履行合同主要義務（如支付購房款），即便項目停工，也可訴請法院判令開發商配合辦理預告登記，或自行向不動產登記機構單方申請辦理。

周軍律師提醒，房產項目停工與訴請辦理網簽、預告登記、注銷抵押無直接沖突，核心在于判斷相關事項的法定條件是否具備。只要購房合同合法有效，即便項目停工，當事人仍可依法訴請辦理相關手續。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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