招商蛇口：單季虧損15億仍高比例分紅，員工降薪朱文凱等高管漲薪

來源 | 財經九號
作者 | 胖虎

2026年3月，招商蛇口（001979.SZ）披露2025年年度報告，這份承載著市場期待的央企地產巨頭成績單，最終以近乎“腰斬”的業績表現令人震驚。

年報數據顯示，公司不僅錄得近五年最差營收，利潤更是創下上市以來的低谷，疊加現金流承壓、負債高企、高管和員工薪酬分配失衡等多重問題，這家頭頂央企光環的房企，正遭遇前所未有的經營困境，其背后折射出的不僅是企業自身的戰略短板，更凸顯了房地產行業深度調整期的殘酷現實。

1

業績暴跌疊加季度虧損，

盈利根基恐怕動搖

業績暴跌淪為“最差之年”，四季度巨虧擊穿盈利底線，是招商蛇口2025年報最刺眼的底色。

根據年報數據，公司全年實現營業收入1547.28億元，同比下滑13.53%，這一數據創下近五年以來的最低水平，標志著其核心經營能力的持續退化。利潤端的表現更是觸目驚心，全年凈利潤僅為7.04億元，同比暴跌83%；歸母凈利潤同樣大幅縮水，從2024年的40.16億元驟降至10.24億元，跌幅高達74%，這一盈利表現或將成為其上市以來的最差紀錄。

更令人咋舌的是季度業績的極端分化，尤其是第四季度的大額虧損，徹底暴露了公司經營的脆弱性。據2025年三季報顯示，截至9月底，公司歸母凈利潤尚有24.97億元，這意味著在第四季度，招商蛇口單季度虧損近15億元，如此巨額的單季度虧損，在其經營史上極為罕見。

這一異常虧損并非偶然，核心源于兩方面因素：一是公司在四季度集中計提存貨跌價準備，全年資產減值準備共計42.70億元，直接導致歸母凈利潤減少29.18億元，背后是早年高價拿地項目在當前市場環境下的價值縮水；

另一方面是結算節奏異常，部分計劃確認收入的項目推遲至2026年，導致四季度650億元的高營收與巨虧形成反差，凸顯出當期結算項目毛利率逼近盈虧平衡點的尷尬現實，“賣得越多、虧得越多”的困境，揭示了其盈利模式的深層問題。

深入拆解利潤構成可見，其盈利質量已嚴重下滑。2025年公司扣非歸母凈利潤僅為1.69億元，同比大跌93.10%，這意味著剔除8.55億元的非經常性損益后，核心主營業務幾乎處于盈虧平衡邊緣。而這部分非經常性損益主要由公允價值變動收益（5.17億元）、政府補貼（8707萬元）等一次性收益構成，無法反映公司核心業務的真實盈利能力，進一步印證了其利潤暴跌的實質性經營困境，而非短期財務調節所致。

與此同時，投資收益的大幅收縮加劇了利潤下滑，2025年公司投資收益僅為7.08億元，遠低于2024年同期的38.92億元，核心是受行業收縮影響，聯營、合營項目分紅及股權處置機會減少，曾經的利潤補充渠道近乎失效。

2

現金流與負債雙重承壓：

資金鏈趨緊，償債風險壓力山大

業績下滑的背后，是現金流與負債的雙重承壓，資金鏈安全隱患持續凸顯，這也是招商蛇口2025年最核心的經營風險，其緊張程度或超市場預期。

年報數據顯示，截至2025年底，招商蛇口在手現金僅為861億元，較上年同期的1003億元減少140億元，降幅達13.96%，在手資金的持續縮水，直接削弱了其應對市場風險、償還到期債務的核心能力，而這一數值已降至近五年同期最低水平，資金儲備的“安全墊”持續變薄。

與之形成鮮明對比的是，公司長短債規模持續攀升，債務壓力不斷加大，形成“現金縮水、負債增加”的惡性循環。短期負債從2023年底的13.79億元攀升至2025年底的29.54億元，兩年時間增幅高達114.21%，一年內到期非流動負債也從2024年底的496.6億元增加至2025年底的589億元，增加了100多億元，短期償債壓力驟增；長期負債同步增長，從2023年底的1188億元增加至1409億元，增幅達18.6%，長期債務的持續擴張，進一步加重了公司的財務負擔，未來多年的利息支付將持續侵蝕本就微薄的利潤。

現金流的持續下滑，更讓其資金鏈雪上加霜，成為壓在公司經營上的“巨石”。2025年，公司經營性現金流量凈額降至96.9億元，較此前常年兩三百億的水平大幅縮水，降幅達69.67%，這一數據直接反映出公司銷售回款能力的惡化——房子賣出去但資金收不回，預售資金監管趨嚴疊加購房者付款能力下降，導致資金回籠受阻，這一問題比利潤下滑更具風險性，直接關系到企業的日常運轉。

更值得警惕的是，公司籌資性現金流已連續多年處于凈流出狀態，意味著其外部融資能力持續弱化，融資渠道并不樂觀。在房地產行業融資環境尚未明顯改善的背景下，招商蛇口通過銀行貸款、債券發行等方式獲得充足資金的難度在加大，只能依靠自身造血和存量資金維持運轉。

盡管公司反復強調“三道紅線”持續穩居綠檔，2025年末剔除預收賬款的資產負債率為64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.19，但在手現金的減少、經營性現金流的收縮以及債務規模的擴張，已讓其資金鏈處于緊繃狀態，一旦后續銷售回款未能改善，或出現集中償債壓力，經營壓力不容小覷。

3

普通員工降薪與高管漲薪反差，

高比例分紅決策持續性存疑

如果說業績與資金的困境是行業周期與經營策略疊加的結果，那么薪酬分配的嚴重失衡，則暴露了公司內部治理的深層問題，引發市場廣泛爭議，而在現金流緊繃、業績巨虧的背景下，高比例分紅的決策更顯不合理。

年報數據顯示，2025年底公司員工總數為49135人，較上年同期的49501人基本持平，未出現大規模裁員，看似維持了團隊穩定，但普通員工與高管的薪酬待遇卻呈現“冰火兩重天”的態勢。

普通員工面臨明顯降薪壓力，其中銷售人員的處境最為艱難。年報顯示，銷售費用中的員工薪酬從2024年的2.8億元減少至2025年的2.55億元，而銷售員工數量卻從1270人增加至1480人，增幅達16.53%。簡單測算可知，2024年銷售人員平均薪酬約為22.04萬元，2025年則降至17.23萬元，平均每人每年減少近5萬元，降幅超過21%。管理人員薪酬同樣出現下調，從2024年的16億元減少至2025年底的15.97億元，盡管降幅不大，但結合業績暴跌的背景，仍凸顯出普通員工承擔了業績下滑的主要成本。

與普通員工降薪形成鮮明對比的是，公司高管薪酬不僅未降，反而出現大幅上漲，盡顯“旱澇保收”的特權。以董事長一職為例，2024年原董事長蔣鐵峰的薪酬為241.77萬元，2025年現任董事長朱文凱的薪酬增至255萬元，較其擔任總經理時的232萬元年薪，還高出23萬元。

其他高管薪酬漲幅同樣顯著：總經理伍斌從163萬元漲到199萬元，漲幅22.09%；副總經理呂斌從166萬元漲到212萬元，漲幅27.71%；副總經理劉曄從163萬元漲到210萬元，漲幅28.83%。

在公司業績暴跌、單季度巨虧、普通員工降薪、現金流緊繃的背景下，高管薪酬的逆勢上漲，不僅嚴重挫傷員工積極性，更違背了“利益共享、風險共擔”的企業治理原則，凸顯出內部激勵機制的失衡與不合理。

更為費解的是，在業績巨虧、現金流承壓的雙重困境下，招商蛇口依然堅持高比例現金分紅，其合理性備受質疑。年報顯示，公司在2025年年報中推出每股分配股息0.0511元的現金分紅方案，預計現金分紅規模約4.6億元，現金分紅比例占同期歸母凈利潤的45%，而2024年的現金分紅比例也超過40%，這一比例在當前房地產行業中已屬于極高水平。

更值得關注的是，在上市公司發布的《未來三年(2026 年-2028 年)股東分紅回報規劃》中表示，“公司原則上每年進行一次現金分紅，2026 年度至2028年度現金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于40%。”如果后續業績持續下滑，招商蛇口的高比例分紅還能持續嗎？切莫給市場開空頭支票啊。

從行業背景來看，2025年房地產市場持續深度調整，全國商品房銷售額同比下降12.6%，房企普遍面臨回款難、資金緊的困境，多數企業選擇縮減分紅、留存資金以應對風險。而招商蛇口在2025年四季度已巨虧近15億元、在手現金持續縮水、債務壓力不斷加大的情況下，依然拿出4.6億元進行現金分紅，看似對股東“友好”，但能否長遠，其決策合理性值得深入拷問。

綜上，招商蛇口2025年年報，是一份充滿警示信號的成績單：業績創下最大跌幅，四季度巨虧暴露盈利危機；現金流收縮、負債高企，資金鏈安全承壓，這一核心風險已成為制約企業發展的關鍵；普通員工降薪與高管漲薪形成刺眼反差，內部治理亟待完善；高比例分紅與經營困境脫節，決策合理性存疑。

對于招商蛇口而言，若不能正視這些問題，及時優化投資策略、梳理債務結構、完善內部治理，平衡股東、高管與普通員工的利益，未來可能面臨更為嚴峻的經營挑戰。而這份年報也為整個房地產行業敲響警鐘，在行業深度調整期，央企房企同樣需要摒棄“優勢幻覺”，聚焦核心競爭力，才能實現可持續發展。

（免責聲明：本文數據信息均來自上市公司年報、上市公司公告、企業預警通、官方媒體報道等公開信息，數據或信息如有遺漏，歡迎更正。未經授權，本文禁止轉載、抄襲或洗稿。）