太古，走出谷底

乘“路易號”起航

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 贏商網拍攝

從有點黯然的“雙跌”到一片陽光的“雙升”，僅僅一年，劇情反轉。

近日，太古地產發布的2025財年業績報告，向市場宣告了一場漂亮的“谷底翻身戰”。財報顯示，公司全年收入躍升至160.41億港元，同比增長11%；核心的股東應占基本溢利達86.2億港元，同比大增27%。從2024年的-42%到2025年的+27%，這69個百分點的跨越，是太古在過去12個月里交出的答卷。

回想去年同期，香港辦公樓市場持續承壓，內地消費復蘇放緩，這家以“慢工出細活”著稱的港資巨頭，財報寫滿了“下滑”二字，似乎陷入周期低谷的泥淖。

雖最新這份答卷上，太古地產2025年凈虧損擴大至15.33億港元，較2024年的7.66億港元近乎翻倍。但背后的原因，藏在“投資物業公平值變動”中，并不影響公司的營運現金流，也不改變其既定投資策略。

低點反彈，太古造血能力的真實修復，離不開戰略性升級的勝利，以及活躍的資本循環策略。多個項目的逆勢表現，讓太古“掐住”了最優質的消費流量。而“通過出售成熟資產回籠資金，能夠讓公司聚焦回報更高的發展機遇”。

業績會上，太古地產行政總裁彭國邦提到，“積極增長勢頭已延續至2026年第一季度。”

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戰略性升級的勝利

2025年的“翻盤”密碼

2025年，太古地產營收、純利、派息齊增，股東應占基本溢利大升27%。

期內，太古的物業投資板塊錄得租金收入130.14億港元，同比下跌3.3%。其中，辦公樓租金收入52.48億港元，同比下滑4.4%；零售物業租金收入71.93億港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38億港元，與去年持平。

上海陸家嘴太古源與前灘太古里協同發力，其中陸家嘴太古源·源邸預售表現強勁，四輪預售售出225個單位，預售率達90%，高端住宅與商業聯動的“掐尖”效應顯現。

另悉，2025全年派息1.15港元，同比上升5%，連續九年踐行“每年股息漸進式中單位數增長”的承諾，成為其吸引長期資本的核心優勢。

當聚光燈投向貢獻總營收超44%的零售物業，香港和內地合9大商場銷售額全數錄得增長，且出租率維持高位，更有數個項目在所在城市“掐尖”，以新體驗、新店鋪虹吸全城流量。

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內地：調改升級逐步落成，標桿商場“掐尖”市場

2025全年，太古地產在中國內地的零售物業租金收入同比上升3%至46.28億港元；應占零售銷售額增長7%，表現不但優于市場，亦較2019年水平高出65%（不包括汽車銷售額），核心增長潛力突出。

分項目看，期內，太古所有內地商場的零售銷售額都在上升，一掃去年半數項目銷售轉負的陰霾。從租金收入總額看，僅北京頤堤港和上海前灘太古里呈現同比下跌，這兩個項目均處于重大改造提升工程中，因而對租金有所影響，但亦無礙其銷售額的轉正。

體驗式零售概念成了期內太古決勝的關鍵，奢侈品消費者愈發強調沉浸式消費體驗。期內，路易威登“路易號”登場，瞬間點燃人氣，讓此前數年在出租率、銷售額、租金收入都“吊車尾”的興業太古匯實現了50%的銷售額增長，出租率亦由2024年同期的93%上升至96%。

從2021年三里屯太古里西區啟幕、2022年南區啟動改造升級，逐步打通南區與西區，強化三大區域的聯動，到如今隨著新旗艦店及快閃店開業，三里屯太古里已歷經近五年的優化升級。各項改造于2025年逐步落成，成功帶動強勁人流，有效提升了項目銷售額。2025年，北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分別上升11%和3%，與2019年相比銷售額亦上升12%。

報告期內，北京三里屯太古里完成了北區的改造煥新，路易威登之家、北京迪奧之家、蒂芙尼北京三里屯旗艦店先后于區內開業，讓北區成了奢侈品在北京的全新地標，項目作為北京時尚零售及社交地標的定位更加穩固。疊加當前中國內地實施免簽證入境和國際旅客增值稅退稅政策、鄰近的北京工人體育場翻新，以及三里屯酒吧街和地鐵線的人流助益，進一步帶動三里屯太古里業績的增長。

成都太古里2025年同樣交出亮眼成績單：零售銷售額上升7%，租金收入總額上升5%。全年59個品牌開設新店或升級為最新概念店，包括愛彼、GOLDEN GOOSE旗艦店、LINDBERG、昂跑旗艦店等。這既反映了主要租戶旗艦店升級的成效，也體現了成都市場穩固的消費力。

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香港：旗艦商場逆勢領跑，出租率與銷售額雙優

太古旗下香港零售商場全年保持100%出租率，人流維持穩健，零售銷售表現優于整體市場。

太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉三大核心商場，在外部環境波動下，通過優化租戶組合、推出特色營銷活動，2025年零售銷售額分別上升6%、3%及2%。

其中，太古廣場購物商場受益于中環復蘇趨勢，租務活動漸趨活躍，成為香港零售市場的“尖峰”代表。值得留意的事，相較于根植于周邊社區的太古城中心，太古廣場購物商場為香港核心重奢商場之一，主要客群為樓上高級白領、酒店住客，以及乘著出租車而來的游客。

為應對當前競爭環境，太古廣場購物商場期內引進了多個零售和餐飲租戶，包括ARMANI/CAFFé、Brunello Cucinelli、Calvin Klein Underwear、Chaumet、DOLCE & GABBANA、GIORGIO ARMANI、Miu Miu、Petit Bazaar及TOM FORD。

另外，對部分零售品牌做了門店升級，Loro Piana 擴展至上下兩層；Chloé、Cova、Jimmy Choo 及 The North Face 遷至購物商場內其他位置；ALEXANDRE DE PARIS 巴黎亞歷山大、Dim Sum Library、GigaSports、至醇酒庫、北京樓、Simply Toys、Theory 及 Venchi 進行了重新裝修。

同時，香港辦公樓組合出租率保持穩定，太古廣場、太古坊憑借優質配置和可持續發展優勢，吸引金融類租戶入駐，抵御市場下行壓力。

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活躍的資本循環策略

越走越大膽

如果說戰略性升級是太古地產走出谷底的“底氣”，那么活躍的資本循環策略則是其持續增長的“引擎”——通過“賣”與“買”的騰挪，實現資產質量的極致優化。

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資本循環計劃：淘汰非核心資產，“掐尖”核心機遇

2025年27%的凈利潤增長，恰好反映太古資本循環計劃的有效執行。期內，太古完成對美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及兩塊相鄰土地、香港青衣工廈及港島東中心43樓樓層等非核心資產的出售，令公司的債務凈額減少10%，資本凈負債比率亦由15.7%下降至14.6%，處于行業極低水平，有效提升了集團利潤水平和財務健康狀況，為后續發展奠定堅實基礎。

太古地產主席白德利對此解釋稱，通過出售成熟資產回籠資金，能夠讓公司聚焦回報更高的發展機遇，同時維持低負債比率、鞏固資產負債表。這種“賣”的目的，是為了更好地“買”和“建”。

展望未來，公司將繼續尋求資本循環機會，并密切關注C-REIT市場的機會。

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2026年及以后內地籌開商場：“掐尖”核心區位，筑牢增長根基

2025財年，太古地產通過出售非核心資產釋放收益，再將資金投向回報更高的核心項目，形成了“減持非核心—聚焦核心—培育新增長”的良性資本循環，而2026年及之后內地籌開商場的布局優勢，進一步放大這一循環的價值，推動企業實現更高質量的發展。

從2026年及之后的內地籌開商場來看，太古地產憑借深厚的品牌積淀、成熟的運營經驗以及前瞻性的布局策略，具備顯著的競爭優勢，多個重點項目有序推進，將持續豐富其內地資產組合。

//以上海為核心的長三角市場，太古地產的布局持續深化，目前在上海的投資組合已增加至4個，其中上海前灘綜合發展項目計劃2026年落成，二期項目將引入更多國際酒店和米其林餐廳，進一步完善前灘商圈的消費體驗；上海陸家嘴太古源正處于規劃階段，計劃2026年起分階段落成，其住宅部分已展現出強勁的市場競爭力，商業部分的落地將進一步鞏固太古在上海高端商業市場的地位；上海興業太古匯的結構和重置工程正在推進，未來將持續優化業態組合，提升項目競爭力。

//華北市場方面，北京三里屯太古里的升級改造持續推進，瑜舍部分已關閉并改造成零售用途，未來將引入更多“首店”品牌，為北京國際消費中心城市建設注入動力；北京頤堤港二期已更名為北京太古坊，以辦公樓為主導，計劃2026年年中起分階段開幕，將太古坊的社區營造優勢延伸至北京，進一步完善太古在北京的業務布局。

//大灣區及其他核心城市的籌開項目同樣值得期待，三亞太古里計劃2026年起分階段落成，西安太古里、廣州聚龍灣太古里（后續階段）及廣州太古匯擴建工程計劃2027年落地，其中廣州聚龍灣太古里依托濱水優勢，打造低密度、開放式街區型商業空間，聚焦國際高端品牌與新興消費業態，有望成為大灣區高端商業新標桿。

這些籌開項目的核心優勢體現在三個方面：一是選址精準，均布局于一線及新一線城市的核心商圈或潛力板塊，具備充足的消費需求支撐；二是定位清晰，延續太古“高端化、體驗式”的核心定位，結合當地文化特色進行創新，如廣州聚龍灣太古里的濱水文化融合，北京三里屯太古里的地標化改造；三是資金保障充足，港幣1000億元投資計劃的穩步推進，以及非核心資產出售帶來的資金回流，為籌開項目的建設與運營提供了堅實支撐。隨著這些項目的逐步落成，太古地產內地資產的規模與質量將進一步提升，成為未來業績增長的核心動力。

從2024年的低谷，到2025年的翻盤，再到2026年及未來的加速布局，太古地產正在演繹一條清晰的路徑：以戰略性升級守住核心資產基本盤，以資本循環換取增量空間入場券。在商業地產的馬拉松長跑中，這種戰略定力與靈活身位的結合，或許正是其穿越周期的終極底牌。走出谷底之后，太古的步伐越走越大膽。

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