都說(shuō)是大利好？38號(hào)文究竟暗示了什么

這幾天，好幾個(gè)人在，在“16號(hào)內(nèi)參”的后臺(tái)石榴叔留言。

問(wèn)自然資源部第38號(hào)文，是不是對(duì)市場(chǎng)影響很大，看到朋友圈和公眾號(hào)都在談，觀點(diǎn)統(tǒng)一，說(shuō)這個(gè)文件會(huì)改變供需結(jié)構(gòu)，最終必然人為推高房?jī)r(jià)。

別再吹了。

還是先消化存量再說(shuō)。

01

對(duì)于自然資源部第38號(hào)文件，很多從業(yè)人員甚至沒(méi)有仔細(xì)閱讀全文，就急于下結(jié)論——“房子要漲了”。

將其簡(jiǎn)單解讀為“禁供地”“樓市收緊”，其實(shí)是一種誤讀，目的是制造市場(chǎng)焦慮。

“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

這句話的真實(shí)含義，并不是要凍結(jié)房地產(chǎn)供地，而是一次土地資源管理邏輯的升級(jí)，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

“新增建設(shè)用地”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地”是兩個(gè)概念。

所謂“新增建設(shè)用地”，指的是通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，將耕地、林地等農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的新增指標(biāo)。

這類指標(biāo)本身就是稀缺資源，長(zhǎng)期以來(lái)優(yōu)先用于國(guó)家重大項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程，本就不是房地產(chǎn)的主要來(lái)源。

而“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地”，絕大多數(shù)來(lái)自于存量建設(shè)用地，包括舊城改造、低效用地再開(kāi)發(fā)，以及規(guī)劃范圍內(nèi)通過(guò)招拍掛出讓的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

這些土地，本身就已經(jīng)是建設(shè)用地，并不屬于“新增建設(shè)用地”的范疇。

所以自然資源部第38號(hào)文件的內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)短期沒(méi)有影響。

那長(zhǎng)期呢？還是看存量建設(shè)用地是否足夠。

02

存量建設(shè)用地到底夠不夠？

答案很直接：不僅夠，而且供需嚴(yán)重失衡。

看幾組核心數(shù)據(jù)：

2025年前100房企土地儲(chǔ)備約22億平方米，平均去化周期為5.85年。

雖然這是2024年的數(shù)據(jù)，但是2025年整體拿地收縮，所以總量與之接近或略低。

全國(guó)住宅施工面積約46億平方米，已取證待售面積約4億平方米。

也就是說(shuō)，市場(chǎng)潛在供應(yīng)規(guī)模，依然在60億平方米以上量級(jí)。

再看需求端：

2025年新房銷售面積約8.8億平方米，別忘了還有二手房，2025年成交面積約7.3億平方米。

二手房掛牌量約650萬(wàn)套（四年時(shí)間增長(zhǎng)了60%，這只是貝殼的數(shù)據(jù)，約6-7億平方米，屬于行業(yè)估算值）。

現(xiàn)有存量資源，大致可以支撐5–8年甚至更長(zhǎng)周期的去化。在這樣的背景下再增加“新增建設(shè)用地”沒(méi)有必要，反而需要控制供給、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、消化庫(kù)存。

所以再看自然資源部第38號(hào)文件，政策真正想做的三件事：

減少無(wú)效供給（不再盲目擴(kuò)張土地）；

優(yōu)先保障國(guó)家戰(zhàn)略和民生項(xiàng)目；

倒逼房地產(chǎn)回歸存量?jī)?yōu)化（城市更新、舊改、盤活存量）。

甚至在極端情況下：

對(duì)于長(zhǎng)期無(wú)法消化的項(xiàng)目，通過(guò)控規(guī)調(diào)整、用途變更、指標(biāo)平衡，將部分房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為其他用途，這和今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到的內(nèi)容非常吻合。

所以現(xiàn)階段不是“地不讓你拿了”，而是“住宅地已經(jīng)多到用不完了”。

03

有個(gè)信號(hào)越來(lái)越明確，未來(lái)城市的發(fā)展重心，不再是“向外擴(kuò)張”，而是“向內(nèi)更新”。

過(guò)去房地產(chǎn)邏輯很簡(jiǎn)單：只要有地，就有開(kāi)發(fā)商搶。

那是一個(gè)典型的增量時(shí)代，城市不斷外擴(kuò)，土地不斷釋放，開(kāi)發(fā)商拼的是規(guī)模和速度。

于是我們看到很多城市邊緣，配套尚未成熟的區(qū)域，突然拔地而起一片小區(qū)，但入住率極低。

現(xiàn)在邏輯徹底變了，行業(yè)達(dá)成了新共識(shí)：寧可少拿地，也要拿好地。

地段，就顯得非常重要了！

于是你會(huì)看到一個(gè)非常割裂的市場(chǎng)現(xiàn)象，核心地段房企爭(zhēng)搶，溢價(jià)率不斷刷新，動(dòng)不動(dòng)就有地王，而非核心地段頻繁流拍。

這不是市場(chǎng)分化，而是資源被重新定價(jià)。

很多人會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在的新房越來(lái)越貴，我的不少客戶也吐槽，然而有一個(gè)情況大家忽略了，現(xiàn)在的房子發(fā)生了重大變化，不只是質(zhì)量。

簡(jiǎn)單說(shuō)，過(guò)去賣的房子是高密度、高公攤，現(xiàn)在賣的是低密度、低公攤，甚至零公攤。

最近我去看了一套新房，假四代，建筑面積117平方，實(shí)際得房有125平方，四房，開(kāi)間竟然有4.5米。

這種情況下的房?jī)r(jià)，可以理解為明漲暗降。

所以我一直在說(shuō)，未來(lái)幾年二手房會(huì)越來(lái)越難賣，因?yàn)樾路康漠a(chǎn)品力越來(lái)越強(qiáng)，尤其以后現(xiàn)房銷售。

有空的話，建議大家多看看新房，真的開(kāi)眼界，改變認(rèn)知。

很有必要把喜歡制造恐慌的中介朋友圈屏蔽了。

今年的政府工作報(bào)告在談到樓市的時(shí)候，用了穩(wěn)、控、調(diào)、減、保......這些字，所以說(shuō)樓市的大趨勢(shì)早就確定，現(xiàn)在做的僅僅是精調(diào)。

這幾天還有人問(wèn)我，金三銀四樓市怎么樣。從數(shù)據(jù)看，上海的成交量的確被快速拉起來(lái)了，但價(jià)格沒(méi)有，其他城市有反彈，但同比還是不行。