南京"以舊換新"與"房票安置"：模式迭代與市場影響

政策演進：從區域試點到全域升級

南京房地產政策升級基于市場企穩窗口期與長效機制構建需求。2025年3月31日，南京推出"房七條"新政啟動試點，涵蓋取消限售、創新"以舊換新"及房票安置等七大舉措。其中房票安置模塊自4月起實施，著力優化區域化應用流程。

至2026年1月26日，《關于加快培育新質生產力推動高質量發展的若干政策（2026年版）》落地，推動既有庫存商品房全部納入"房票超市"實現"全城通兌"與電子化流轉，標志著"2026年全域升級"完成。其核心定位錨定"激活改善消費、化解庫存、聯動安居"三位一體目標，形成需求端與供給端協同優化的良性循環。

房票安置：從區域票據到全域通貨

突破行政壁壘，實現全域自由流通：南京房票安置政策歷經系統性重構，于2025年4月22日正式印發實施（有效期至2027年4月21日），實現從區域性定向工具向全域流通載體的根本跨越。此次升級依托"全覆蓋""全城通兌"和"電子化"三大創新路徑，徹底打破傳統行政壁壘。

江寧區作為政策落地樣板，全區超20個樓盤接入房票安置體系，累計完成存量商品房去化逾6000套，高效盤活高庫存項目，形成化解區域庫存壓力的可復制范式。

"以舊換新"破解交易困局

傳統"以舊換新"模式受困于"先賣后買"流程，導致交易周期拉長、資金周轉壓力加劇。南京2025年創新推行"先選新房后處置舊房"機制，將操作流程重構為"鎖定新房—協同處置舊房"，有效化解資金鏈斷裂風險。

該模式依托兩大核心支持體系：公積金"全家桶"：允許父母子女賬戶資金統籌調配，放大公積金杠桿效應；存量房貸款轉新房金融政策：支持購房者將舊房按揭貸款無縫轉移至新房。

試點成效顯著：首批精選2000套優質房源迅速吸引近4000組家庭完成意向登記；第二批次擴容至12家頭部房企聯合參與，累計推動1499套新房成功認購，成為撬動改善型需求釋放的核心支點。

市場反應：脈沖式波動與庫存消化

政策脈沖驅動下的量價波動

克而瑞監測數據顯示，2025年11月至2026年2月南京市商品住宅市場呈現階段性波動：

12月量價躍升源于政策試點快速釋放紅利。1-2月量價回落受雙重周期疊加壓制。進入2026年1月，傳統春節假期效應提前顯現，前期政策進入消化階段。

這一過程凸顯房地產調控的"脈沖效應"：單一政策工具可快速提振市場信心，但若缺乏持續機制設計，其影響易被自然周期稀釋。

規模化去庫存成效顯著

• 首批試點高效轉化改善需求：基于2000套優質房源啟動，意向登記近4000組，最終累計認購1499套

• 江寧區全域驗證推廣可行性：房票安置實施后，20余家樓盤積極參與，成功去化庫存商品房逾6000套

• 多體系聯動加速存量消化：政策有機銜接保障房與安置房體系，打通"購房—安居—消費"閉環路徑

在非住宅市場層面，南京房票安置政策將適用范圍延伸至商業營業用房和辦公樓領域。依據政策細則，房票可覆蓋多元資產類別，且成交價格未超票面金額部分免征契稅，有效拓寬房票使用場景，間接撬動商辦庫存消化。

需求釋放：剛性與改善雙輪驅動

安置需求向商品房市場的高效轉化

房票安置政策通過梯度化購房獎勵機制顯著提升被征收人的實際購買力，引導其優先選擇商品房而非傳統安置房。一方面，房票安置直接引導被征收群體進入商品房市場；另一方面，政策明確"既有庫存商品房全部納入房票超市"，并與地方政府批量采購存量房舉措深度銜接。江寧區的實踐印證了這一路徑的有效性：房票安置與政府購買雙軌并行，推動商品房去庫存規模快速突破。

改善型需求的精準激活

"買新助賣舊"模式通過流程創新精準破解改善群體的核心痛點——傳統交易中"賣舊周期長延誤買新"的困境。該模式允許購房人優先鎖定心儀新房，再集中精力處置舊房，有效規避因舊房滯銷導致的置換中斷風險。

2025年南京新房成交套均面積降至109平方米，印證中等戶型與品質改善型產品成為市場主導力量。南京2026年高質量發展政策同步推進"好房子"建設與城市更新，計劃盤活存量房產超100萬平方米，從供給端強化對舒適性、功能性的保障。

后市展望：從"去庫存"到"住有宜居"轉型

短期市場企穩可期

升級版"以舊換新"政策依托政企協同補貼機制，顯著降低改善型購房門檻，構建起"需求端減負、供給端提質、流通端增效"的住房消費新生態。

房票安置政策完成從"定向票據"到"通用通貨"的制度性升級。2026年1月政策再度強化，明確將全市庫存商品房全部納入房票超市，全面推行"全城通兌"與"電子化"機制。區域配套細則實施差異化激勵，顯著提升政策吸引力。

長期轉型路徑明晰

南京市政府于2026年1月發布的高質量發展政策，將城市更新行動計劃確立為核心路徑，重點推進湖南路、南湖等片區系統性更新，計劃盤活存量房產100萬平方米以上。這一政策通過與城市更新深度聯動，有效破解了傳統住房市場依賴"量的擴張"的困局。

南京構建了"需求端減助、供給端提質、流通端增效"的三位一體長效機制：

• 需求端減負：房票性質實現從"定向票據"到"通用通貨"的跨越，支持全城通兌及電子化操作

• 供給端提質：2025年南京新房成交套均面積降至109平方米，中等戶型與品質改善型產品成為市場主流

• 流通端增效：江寧區實踐表明，20余家樓盤參與房票安置后，庫存商品房去化效率大幅提升。

本文由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知，數據分析，AI任務( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫。

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