太慘了！成都這個(gè)板塊又跌了20%！

錦江生態(tài)帶實(shí)拍圖

撰文：海哥

錦江生態(tài)帶還在跌…

這兩天淘房君在扒二手房成交數(shù)據(jù)的時(shí)候，真的被嚇了一跳。

這生態(tài)帶怎么還在跌呢？！不是說(shuō)企穩(wěn)了嗎？

2月，萬(wàn)科翡翠公園成交了一套121㎡的房源，

成交單價(jià)只有1.6萬(wàn)/㎡了??！

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而去年上半年，同戶型起碼還能賣到2.1萬(wàn)/㎡。

這還不到一年時(shí)間吧，每平怒跌5000，跌幅接超20%！

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同板塊的中海錦江城花澗二期也一樣。

今年1月，一套156平的房源，成交價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡。

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回頭看看去年4月，同戶型還能穩(wěn)在1.98萬(wàn)。

說(shuō)好的“2萬(wàn)守門員”呢？

現(xiàn)在直接一腳把門踹飛，照樣是20%的跌幅，一刀切得整整齊齊。

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想當(dāng)年，這哪個(gè)不是天新的“當(dāng)紅炸子雞”，萬(wàn)人搖、全款搶。

現(xiàn)在呢？掛牌掛到懷疑人生，想脫手只能自己拿刀狂割肉。

所以，錦江生態(tài)帶還要跌多久？

01

從最高3萬(wàn)+跌到1.6萬(wàn)

生態(tài)帶有點(diǎn)慘！

說(shuō)實(shí)話，從去年下半年開(kāi)始，淘房君本來(lái)都以為，錦江生態(tài)帶的價(jià)格已經(jīng)止跌企穩(wěn)了。

你去翻去年的成交記錄，萬(wàn)科翡翠公園的均價(jià)基本都死死咬在1.9萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡這個(gè)區(qū)間。

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中海那一大堆組團(tuán)的價(jià)格也比較抗跌。

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去年市場(chǎng)這么艱難地情況下，其實(shí)生態(tài)帶的成交還是比較不錯(cuò)了。

當(dāng)時(shí)很多人都在喊：“生態(tài)帶到底了，可以抄底了。”

但事實(shí)證明，底下面還有地下室。

怎么一到今年初，又突然冒出這些1.6萬(wàn)、1.7萬(wàn)的超低價(jià)成交？

淘房君認(rèn)為，這種就是踩踏。

當(dāng)?shù)谝粋€(gè)急用錢的業(yè)主降價(jià)砸盤，整個(gè)小區(qū)的價(jià)格體系就直接多米諾骨牌式坍塌了。

這種踩踏的情況直接還影響了板塊內(nèi)的改善二手。

像板塊內(nèi)的德商御府天驕的疊拼，去年3月，一套151㎡的清水中疊賣到了2.8萬(wàn)/㎡。

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今年2月，同面積段產(chǎn)品成交單價(jià)來(lái)到了2.4萬(wàn)/㎡。

價(jià)格回調(diào)嚴(yán)重。

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更讓人窒息的對(duì)比是，如果你把時(shí)間線拉長(zhǎng)到2021年，

當(dāng)年市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候，錦江生態(tài)帶部分優(yōu)質(zhì)房源的成交價(jià)，可是實(shí)打?qū)崨_上過(guò)3萬(wàn)+/㎡的高峰！

從3萬(wàn)+，跌到去年的2萬(wàn)，再跌到現(xiàn)在的1.6萬(wàn)。

這不是回調(diào)，這是腰斬，這是被按在地上摩擦！

當(dāng)年那些掏空六個(gè)錢包、高杠桿沖進(jìn)去的業(yè)主，現(xiàn)在看著賬面上蒸發(fā)掉的一百多萬(wàn)，恐怕連覺(jué)都睡不著了。

02

錦江生態(tài)帶

經(jīng)歷了什么？

錦江生態(tài)帶是天府新區(qū)最早開(kāi)發(fā)的板塊之一，在開(kāi)發(fā)最初是和科學(xué)城、天府總部商務(wù)區(qū)作為第一批，同步規(guī)劃的。

他的定位是天府新區(qū)居住功能區(qū)，是無(wú)可替代的宜居板塊。

2015年左右，當(dāng)時(shí)不少房企集中拿地，那時(shí)候的鑫苑鑫都匯單價(jià)才5千左右!

到了2018年，板塊內(nèi)的“拓荒者”中海，陸陸續(xù)續(xù)推出了花澗、萬(wàn)錦熙岸、錦江壹號(hào)等組團(tuán)。

取證單價(jià)1.3-1.5萬(wàn)之間。

隨著萬(wàn)科翡翠公園和德商御府天驕等項(xiàng)目先后開(kāi)盤，給當(dāng)時(shí)的板塊打了一個(gè)剛改的底子。

但后期隨著恒大天府半島和川發(fā)天府上城的出現(xiàn)，又給低總價(jià)的剛需單獨(dú)開(kāi)辟出一條道路。

在2020年這兩個(gè)錦江生態(tài)帶的項(xiàng)目出現(xiàn)多次萬(wàn)人搖號(hào)。

再加上板塊的呈現(xiàn)度逐漸提高，成為天府新區(qū)首熟區(qū)的錦江生態(tài)帶，至此熱度被推上頂峰。

已經(jīng)開(kāi)始流入二手市場(chǎng)的萬(wàn)科翡翠公園和德商御府天驕等項(xiàng)目，起點(diǎn)非常很高，并且隨著熱度的提升在2021年價(jià)格迎來(lái)暴漲。

作為天府新區(qū)開(kāi)發(fā)較早、配套成熟、房子又很多的區(qū)域，早期價(jià)格又香，不得不說(shuō)的是，錦江生態(tài)帶的確吸引了一大批投資客。

從2022年5月新政后，整個(gè)板塊突然就冒出來(lái)一大批房源，并且?guī)缀趺總€(gè)小區(qū)的掛盤價(jià)，都在3萬(wàn)+以上!

但后續(xù)天量供應(yīng)，導(dǎo)致價(jià)格下跌。

早在22年5月份，成都當(dāng)時(shí)對(duì)限售政策做出調(diào)整，錦江生態(tài)帶一時(shí)間有大量房源因此解除限售，一夜之間次新二手掛牌房源多出數(shù)倍。

除了次新二手大量入市，最老火的就是新房動(dòng)作也十分多。

以沈陽(yáng)路為分界線，錦江生態(tài)帶南北區(qū)劃分十分明顯。

北區(qū)相對(duì)更加成熟，也就是前些的剛改的項(xiàng)目，像中海、萬(wàn)科、川發(fā)這類。

南區(qū)則是相對(duì)改善一點(diǎn)，除了已交付的綠城、首鋼、中糧等樓盤，還有保利、邦泰等新項(xiàng)目。

房源增多，買家有限，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，急于出售的業(yè)主自然會(huì)對(duì)價(jià)格做出調(diào)整，但當(dāng)有價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，必定會(huì)影響板塊內(nèi)其他房源。

這種時(shí)候就容易出現(xiàn)價(jià)格踩踏，無(wú)數(shù)賣家被裹挾著下跌，錦江生態(tài)帶也跌出新低。

最后，目前的市場(chǎng)環(huán)境也是一個(gè)大重要因素。

市場(chǎng)下行，沒(méi)有板塊可以獨(dú)善其身。

目前的行情想必大家也都很清楚，稍微有核心配套的板塊可能還好，像鶴林村這種之前價(jià)格虛高的板塊，現(xiàn)在可能就有點(diǎn)老火。

03

全國(guó)樓市開(kāi)始狂飆

成都“慢半拍”！

從今年初開(kāi)始，全國(guó)核心城市的樓市確實(shí)出現(xiàn)了大幅回暖。

你看看深圳，二手房成交量直接井噴，部分核心學(xué)區(qū)房反彈力度驚人；

再看看上海、南京，不管是新房還是二手房，數(shù)據(jù)面都在狂飆，反彈幅度十分大。

但就目前而言，成都的反彈力度，并沒(méi)有想象中的那么大。

尤其是把目光聚焦到天新這些外圍板塊，你甚至感覺(jué)不到一點(diǎn)“回暖”的溫度，這里依然是凜冬。

3月，成都二手房成交量2.3萬(wàn)套，環(huán)比2月大漲超100%，單日最高沖到1679套，確實(shí)創(chuàng)了新高。

新房成交6165套，環(huán)比2月大漲83%。

乍一看，確實(shí)“爆了”。

但跟去年3月比，數(shù)據(jù)就尷尬了。

2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。

這意味著什么？

今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。

也就是說(shuō)，今年的“小陽(yáng)春”，成色明顯不如去年。

再看看價(jià)格。

成都二手房均價(jià)從2025年初的1.63萬(wàn)元/㎡，跌到了如今的1.49萬(wàn)元/㎡左右，跌幅約超6%。

成都二手房成交均價(jià) 圖源好好選房小程序

所以，3月數(shù)據(jù)環(huán)比漲了，這沒(méi)錯(cuò)——但別忘了，2月是春節(jié)長(zhǎng)假，本來(lái)就是全年最低點(diǎn)。

這次成都的反彈，明顯不及預(yù)期！

為什么？

第一，成都房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年相對(duì)堅(jiān)挺，調(diào)整來(lái)得更晚。

全國(guó)很多城市2023年就開(kāi)始跌，成都在2024年下半年才進(jìn)入加速下跌通道。

調(diào)整晚，反彈自然也晚。

第二，成都存量房規(guī)模大，去化壓力不小。

截至2025年底，大成都存量面積1410萬(wàn)平方米，去化周期14.43個(gè)月。

雖然“5+2”核心區(qū)去化周期僅10個(gè)月，但外圍區(qū)域壓力不小。

第三，購(gòu)房者心態(tài)變了。

一位中介朋友說(shuō)：“現(xiàn)在客戶看房很理性，不會(huì)再被‘再不買就漲了’的話術(shù)忽悠。現(xiàn)在客戶算的是性價(jià)比、租售比、月供能不能扛住?！?/p>

第四、分化，是今年樓市的關(guān)鍵詞

回顧這波小陽(yáng)春，我覺(jué)得可以用一句話總結(jié)：

冷熱不均，幾家歡喜幾家愁。

新房市場(chǎng)，聚光燈只給了少數(shù)網(wǎng)紅盤，其他樓盤依然暗淡。二手房市場(chǎng)，成交量靠“以價(jià)換量”撐住，價(jià)格還在底部徘徊。

但冷靜下來(lái)想，這未必是壞事。

你覺(jué)得呢？