房地產(chǎn)市場(chǎng)“底部”到了嗎？

今年是我創(chuàng)業(yè)十周年，也是我二次創(chuàng)業(yè)的開(kāi)始。今年起，我的公眾號(hào)會(huì)在分享上會(huì)做一個(gè)思路上的調(diào)整：我會(huì)把更多的精力轉(zhuǎn)向

C

端的資產(chǎn)配置

上，重點(diǎn)做“機(jī)會(huì)尋找”，也就是我在《

》文章中所講的“收之桑榆”的部分。因此，公眾號(hào)今年的內(nèi)容可能會(huì)展開(kāi)的比較多一些，可能會(huì)有較多的房地產(chǎn)以外的分享（比如股票、黃金等），也會(huì)有深圳以外的城市房地產(chǎn)分享（比如香港、倫敦等）。但核心將是圍繞著

“我們的資金未來(lái)將做何等配置更優(yōu)？”

這個(gè)話題，當(dāng)然，這包括房產(chǎn)的配置，或買或賣，仍是重要一環(huán)。

本期文章是接著視頻號(hào)關(guān)于市場(chǎng)“底部”的完整探討，鑒于時(shí)長(zhǎng)，有些內(nèi)容視頻號(hào)裝不下，就一并展現(xiàn)在這里。

首先，基于前端市場(chǎng)的一些指標(biāo)，市場(chǎng)的確存在著反彈跡象。無(wú)論是全國(guó)，還是深圳，都是這樣。但我回頭檢查了2021年1月以來(lái)的歷年月度數(shù)據(jù)，再次確認(rèn)我先前在《》文中的判斷不太需要改變。可以樂(lè)觀一些說(shuō)是一個(gè)反彈，但是的確偏弱，可能還是得需要政策的進(jìn)一步托底才行。

1月份的成交前面已經(jīng)說(shuō)完，來(lái)看2月春節(jié)月的情況。截至2月26日，深圳新房住宅累計(jì)成交1142套，二手住宅累計(jì)過(guò)戶2076套。下面是2022年調(diào)整以來(lái)的4個(gè)月春節(jié)月成交情況。

2025.1月，二手成交4554套，新房成交3969套。

2024.2月，二手成交1785套，新房成交811套。

2023.1月，二手成交1391套，新房成交2041套。

2022.2月，二手成交872套，新房成交1959套。

考慮到2025年春節(jié)月還屬于2025.9.24行情的余波未了，因此剔除，和其余3年比較的話，的確二手房在今年2月的成交量是最好的，預(yù)計(jì)可以比2024年二手住宅成交量多出2成。

我畫了一條曲線圖，的確過(guò)去4年來(lái)，深圳二手住宅的整體成交中樞在緩緩抬升。按月均計(jì)算，2022年深圳二手住宅月均成交量1808套、2023年月均2731套，2024年月均4541套，2025年則為月均4685套。SO，如果說(shuō)成交量觸底，這個(gè)“底”早就“觸”了。

但如果對(duì)比價(jià)格的走勢(shì)，恐怕還是一個(gè)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，下圖是中原地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)圖，深圳最大跌幅已經(jīng)達(dá)到了43.6%，并且還不見(jiàn)止血，而香港的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)頭。

一句話：反彈存在跡象，邏輯上也成立，但很不強(qiáng)，主要是觀察期太短了。說(shuō)邏輯上成立是因?yàn)?，一是，價(jià)格連跌接近5年，從租金回報(bào)率的角度看，相當(dāng)批量的樓盤價(jià)格階段性也跌得差不多了。二是，積壓了多年的剛需人群也開(kāi)始逐步釋放需求，在利率持續(xù)下降，以及去年股市造好的配合下，這個(gè)釋放基礎(chǔ)存在。三是，去年各地開(kāi)始爆出地王、樓王，對(duì)買方產(chǎn)生的心理帶動(dòng)。

這是和以往按月比較的話，不算是太例外，上方的曲線能夠顯示這一點(diǎn)，每年都有這樣的波動(dòng)，今年到目前為止，似乎沒(méi)有顯示出“它的反彈有什么不同”。是以，可以說(shuō)是“反彈”、“小陽(yáng)春”，但很難夠得上說(shuō)是“底部確立”，這是兩個(gè)問(wèn)題。

之所以媒體輿論那么強(qiáng)調(diào)這些，我認(rèn)為更多還是基于想營(yíng)造一個(gè)良好開(kāi)局的“動(dòng)機(jī)”。這個(gè)心情可以理解，我也希望最終的事實(shí)可以證明底部的到來(lái)——很多人確實(shí)是到了絕望的境地。但是，我們需要看到更多的證據(jù)，證明“這次不一樣”。

其次，我們來(lái)探討市場(chǎng)底部。

如我在視頻中所言，我并不認(rèn)同市場(chǎng)上關(guān)于底部探討的觀點(diǎn)，我也不主張剛需小白絞盡腦汁去“研判底部”——那不是你的事，你做不到，經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和科學(xué)不同，看似每個(gè)人都可以來(lái)個(gè)長(zhǎng)篇大論侃侃而談，但實(shí)際上它依然是需要“專業(yè)門檻”的，如果你想在這個(gè)市場(chǎng)上勝出，最好多敬畏一些。這個(gè)市場(chǎng)我研究了20多年，我現(xiàn)在也不知道未來(lái)3-6個(gè)月房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)來(lái)個(gè)反彈，我不知道。

我不認(rèn)同市場(chǎng)關(guān)于底部探討的部分在于，觀察窗口太短期了，基于個(gè)把月、一個(gè)春節(jié)期間的帶看量、上門量，這些數(shù)據(jù)就做出“反彈”、“底部”這些判斷，不得不說(shuō)是很草率的表現(xiàn)。在一些層面，它可能會(huì)指向“焦慮制造”，讓一些本身就有房?jī)r(jià)恐懼癥的剛需小白，趕緊入市。這樣的行為，市場(chǎng)在過(guò)去的5年里，看過(guò)多次了，盡管它屢試不爽。

我不認(rèn)同的另一個(gè)因由是，理?yè)?jù)太過(guò)于依賴（短期的）技術(shù)分析。房地產(chǎn)是少有的一個(gè)同時(shí)牽涉到宏觀與微觀、投資與消費(fèi)的巨大行業(yè)、巨大資產(chǎn)，判斷這樣的行業(yè)觸底，需要非常大量的宏觀與微觀的分析，絕不止于一個(gè)簡(jiǎn)單的量?jī)r(jià)關(guān)系。如果只是看量?jī)r(jià)，那基本上就是技術(shù)分析，像股票里的K線圖一樣。如果我們都能看K線圖去炒股，那請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)還會(huì)虧錢呢？一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，它的下沉-觸底-復(fù)蘇，這個(gè)過(guò)程分析起來(lái)，遠(yuǎn)比想象的復(fù)雜多了。

我的看法很直接：市場(chǎng)短期有機(jī)會(huì)存在一個(gè)反彈，但很難構(gòu)成底部來(lái)臨。這部分的測(cè)量，我在去年的文章《》里也做過(guò)，從資產(chǎn)負(fù)債表（月供收入比）、租金收益率兩個(gè)角度觀察，我那時(shí)候的結(jié)論是沒(méi)有到，現(xiàn)在還是。

但和那次不同，我可以給出兩個(gè)更簡(jiǎn)單的、更易于學(xué)習(xí)的手段，幫助后臺(tái)的普通房產(chǎn)小白去判斷市場(chǎng)的底部。

一個(gè)方法是：你把時(shí)間往后拉，往后看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，不要把自己拘泥于眼下這幾個(gè)月。我多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，房地產(chǎn)跟很多行業(yè)（尤其是股票）都不同的一點(diǎn)在于，它天然是一個(gè)長(zhǎng)期、被動(dòng)的投資行為。每個(gè)家庭這一生中，最為貴重的一次資產(chǎn)買賣，幾乎就是一套房子。所以，當(dāng)這筆錢砸下去，絕大多數(shù)家庭都要做好10年以上不易離場(chǎng)的準(zhǔn)備。如此，你的思考方式也應(yīng)該改變與之同步化。

如段永平所說(shuō)，我們看不清楚一件事，往往是因?yàn)榭吹臅r(shí)間太短，當(dāng)你把時(shí)間拉長(zhǎng)，往后看5年、10年，很多事就沒(méi)那么難看明白了。房地產(chǎn)短期不容易看懂（任何行業(yè)短期都一樣），但如果往后看5年、10年，可能也不那么難，大多數(shù)人都不會(huì)再那么有信心它還會(huì)像以前那樣漲。往后看，無(wú)論是我們的人口形勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型（表現(xiàn)為“去房地產(chǎn)化”）、居民部門的收入前景，以及房地產(chǎn)本身的一系列指標(biāo)——諸如供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換、套戶比、房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、月供收入比等等，都可以說(shuō)是“逆風(fēng)多過(guò)順風(fēng)、不確定性高過(guò)確定性”。這些盡管難以量化，但是得到一個(gè)“模糊的正確”，大體上還是可以做到的。這也是我一再?gòu)?qiáng)調(diào)我自己關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)整將會(huì)是一個(gè)“長(zhǎng)程化調(diào)整”的判斷的緣故，大周期已經(jīng)結(jié)束了，我們要正視這一點(diǎn)。

長(zhǎng)L型的市場(chǎng)調(diào)整，將直接導(dǎo)向一個(gè)事實(shí)，就是買家“惜貸”，他們盡管也會(huì)選擇買房子，但是對(duì)貸款（上杠桿）會(huì)非常的謹(jǐn)慎，這是和以往最重要的不同。而離開(kāi)了這樣的杠桿倍數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么？容量會(huì)縮小。完全是不上杠桿的消費(fèi)型買家，根本支撐不起來(lái)原來(lái)那么大的市場(chǎng)規(guī)模。我們過(guò)去5年看到的，正是這樣的變化。這個(gè)規(guī)模需要到達(dá)一個(gè)甚至是超跌的位置，才能夠止住，但你很難知道，它將是一個(gè)時(shí)間概念、區(qū)間概念。

而現(xiàn)有關(guān)于底部的分析，它不考慮這些因素。所以說(shuō)，邏輯上完全不可能對(duì)。

這是一個(gè)方法，另一個(gè)易于習(xí)得的方法是，看“內(nèi)部人”的行動(dòng)。

所謂“春江水暖鴨先知”，在房地產(chǎn)、股市領(lǐng)域，春江水暖誰(shuí)先知？通常是內(nèi)部人先知。在股市，這個(gè)內(nèi)部人我們通常理解為是上市公司的實(shí)際控制人、CEO等等，當(dāng)他們認(rèn)為公司股價(jià)被低估時(shí)，他們會(huì)選擇增持。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)內(nèi)部人我將之歸攏為兩類人群：一類是地方G員，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)我們的地方政府與土地財(cái)政捆綁得太過(guò)密切，地方G員有動(dòng)力維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)上升。另一類是開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)的高管人員，這個(gè)好理解。

以香港舉例子，可以很形象的看到這一點(diǎn)。令市場(chǎng)震動(dòng)者在于，中原集團(tuán)主席施永青去年11月公開(kāi)表態(tài)市場(chǎng)已經(jīng)到底，未來(lái)將邁入主升浪。言論不緊要，緊要的是老施知行合一，去年10月起陸續(xù)斥資約1億港元，持續(xù)掃貨。與他一同的，還有香港老牌地產(chǎn)商羅嘉瑞家族、利希慎家族以及新地家族。

這些才重要，我們要看行動(dòng)，而不是言論。市場(chǎng)不是靠嘴炮來(lái)表達(dá)的，是要靠錢包來(lái)表達(dá)的。你怎么說(shuō)不重要，但你自己有沒(méi)有拿出你的血汗錢去市場(chǎng)買房子，決定了我信你多少。

回到我們的市場(chǎng)，有沒(méi)有說(shuō)哪個(gè)城市的一個(gè)主管房地產(chǎn)的副S長(zhǎng)、J長(zhǎng)一擼袖子大喊一聲說(shuō)：我先買為敬，給我來(lái)兩套?。ìF(xiàn)在全國(guó)絕大多數(shù)城市的限購(gòu)都已經(jīng)取消，完全可以隨便買買買）。你們又有沒(méi)有看到，有哪家開(kāi)發(fā)商或者是中介機(jī)構(gòu)的高層，他們開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)掃貨？——不僅僅是掃房子，也包括城市核心區(qū)的地塊。

到目前為止，似乎沒(méi)有看到有這樣的新聞出現(xiàn)，假如有的話，我相信官媒輿論絕對(duì)會(huì)蜂擁而上，將之包裝為“買房就是愛(ài)國(guó)”的英雄，鋪天蓋地上熱搜，絕不至于市場(chǎng)看不到。但是我們沒(méi)有看到，包括土地市場(chǎng)，依然還是那些GJ隊(duì)成員在市場(chǎng)上托底。

簡(jiǎn)言之，“內(nèi)部人”還沒(méi)有行動(dòng)，那么這只說(shuō)明了一點(diǎn)，在他們看來(lái)：房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)跌了很多，但這個(gè)價(jià)格還是不夠好，他們還想再耐心等一等，等一個(gè)更好的價(jià)格出現(xiàn)。我自己恰是因?yàn)檠芯窟@個(gè)市場(chǎng)很多年，所以我不會(huì)習(xí)慣性去反駁，覺(jué)得我比“施永青們”還牛，我會(huì)選擇相信他們的判斷，并持續(xù)觀察他們的行動(dòng)。他們掃貨，或者是堅(jiān)持不入場(chǎng)，我都理解為“那代表了他們對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)判斷，真金白銀才是判斷，嘴，不是”。

對(duì)絕大多數(shù)的外行小白而言，我非常主張你們也這么看，大佬們掃貨，你就可以理解是底部到了，而大佬們依然不入場(chǎng)，你就可以繼續(xù)理解為底部還沒(méi)到。就這么簡(jiǎn)單。

有人問(wèn)，等到大佬們掃貨了，我再進(jìn)去就晚了。這是胡說(shuō)八道，我一再說(shuō)了，我從來(lái)沒(méi)有抱著“抄底”（那個(gè)歷史最低的點(diǎn)位）的心態(tài)去行動(dòng)，我自問(wèn)沒(méi)那個(gè)水平，我能夠在較低的位置買到我就樂(lè)開(kāi)花了。我建議你也這么確立心態(tài)，那樣的話，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便你沒(méi)有大佬們那么牛最先發(fā)現(xiàn)到底，但是你只是跟著大佬也根本不會(huì)晚。

所以，不需要慌，讓我們?cè)倏纯词袌?chǎng)會(huì)發(fā)生些什么。

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