全國(guó)首單市場(chǎng)化租賃住房REITs申報(bào)！長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資本化退出通道正式開(kāi)啟！

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)）

2026年4月15日，上海證券交易所官網(wǎng)REITs項(xiàng)目動(dòng)態(tài)悄然更新——“國(guó)泰海通中國(guó)建筑租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”正式申報(bào)。

這則看似常規(guī)的信息，卻在住房租賃行業(yè)投下一枚深水炸彈：它標(biāo)志著中國(guó)租賃住房公募REITs首次掙脫“保障性租賃住房”的政策襁褓，邁入完全市場(chǎng)化定價(jià)的深水區(qū)。

此前已上市的9只租賃住房REITs，底層資產(chǎn)清一色為享有政策補(bǔ)貼與土地紅利的保障性租賃住房。而中國(guó)建筑此次拿出的，是不依賴(lài)任何補(bǔ)貼、租金隨行就市的純市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓。這是一次“真刀真槍”的試水，更是行業(yè)從“政策護(hù)航”走向“市場(chǎng)定價(jià)”的歷史性轉(zhuǎn)折。

拆解首單市場(chǎng)化租賃住房REITs

公告顯示，本次REITs的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中建資本管理（上海）有限公司，底層資產(chǎn)持有主體為上海孚茸置業(yè)有限公司。股權(quán)穿透后，中建資本100%控股孚茸置業(yè)——這家成立于2018年、注冊(cè)資本3.5億元的公司，是中國(guó)建筑體系內(nèi)專(zhuān)為持有本次REITs租賃住房資產(chǎn)設(shè)立的項(xiàng)目載體。

真正支撐這單REITs底氣的，是站在其身后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方——中建東孚資產(chǎn)管理有限公司。作為中建八局旗下資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)旗艦平臺(tái)，東孚資管已搭建起長(zhǎng)租公寓三大產(chǎn)品線：中建幸孚里服務(wù)式公寓、中建幸孚家白領(lǐng)公寓、中建幸孚港灣宿舍型公寓，目前運(yùn)營(yíng)面積近40萬(wàn)平方米，管理房源超7000套。

東孚資管旗下中建·幸孚家公寓，更是在“2025年度中國(guó)住房租賃廣廈獎(jiǎng)”榮獲“全國(guó)保障性租賃住房卓越品牌企業(yè)”和“全國(guó)大型租賃社區(qū)·年度社區(qū)運(yùn)營(yíng)典范”獎(jiǎng)項(xiàng)。

這組數(shù)據(jù)傳遞的信號(hào)很明確：中國(guó)建筑并非在“試水”，而是在用一個(gè)已經(jīng)跑通運(yùn)營(yíng)閉環(huán)的成熟資產(chǎn)池，完成市場(chǎng)化REITs的破冰一擊。

區(qū)別于現(xiàn)有8單保租房REITs，中建此單底層資產(chǎn)為市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓——不享受政策補(bǔ)貼，租金由市場(chǎng)供需決定，收益高低直接掛鉤運(yùn)營(yíng)能力與市場(chǎng)周期。

保租房REITs的優(yōu)勢(shì)在于“政策安全墊”：土地成本低、稅費(fèi)優(yōu)惠、租約穩(wěn)定，出租率普遍維持在91%-99%高位。但市場(chǎng)化租賃住房的收益邏輯截然不同：租金定價(jià)更靈活、上行彈性更大，但出租率和租約穩(wěn)定性對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)度提出了嚴(yán)苛考驗(yàn)。

中國(guó)建筑敢打這張牌，根本依托在于東孚資管已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)的產(chǎn)品線與運(yùn)營(yíng)體系。當(dāng)行業(yè)仍在討論“要不要關(guān)注租賃住房REITs”時(shí)，先行者已用真金白銀的資產(chǎn)告訴市場(chǎng)：市場(chǎng)化租賃住房的資本化退出通道，正式開(kāi)啟。

市場(chǎng)與政策的雙重共振

截至2026年3月末，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品已達(dá)79只，總市值約2263億元，其中租賃住房REITs 9只（第9單今年剛上市），市值占比約8.28%。

但這一板塊的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)堪稱(chēng)“全市場(chǎng)最靚的仔”——截至2025年末，8只保租房REITs較發(fā)行價(jià)整體平均漲幅近54%，最高漲幅約82%，出租率穩(wěn)定在91%-99%之間，分紅率普遍超過(guò)3%。

在低利率環(huán)境下，3%-4%的穩(wěn)定分紅疊加資產(chǎn)增值潛力，讓租賃住房REITs成為保險(xiǎn)、養(yǎng)老金、銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)線資金的“壓艙石”。

今年4月初上市的中航北京昌保租賃住房REIT，網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)434.92倍，創(chuàng)下板塊紀(jì)錄，機(jī)構(gòu)搶籌熱度可見(jiàn)一斑。

政策端也在持續(xù)加碼。

2026年《政府工作報(bào)告》明確“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，證監(jiān)會(huì)推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，財(cái)政部延續(xù)公租房稅收優(yōu)惠——政策信號(hào)清晰：住房租賃行業(yè)正從“野蠻生長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“存量盤(pán)活新周期”，REITs和ABS等工具成為打通“投融管退”閉環(huán)的關(guān)鍵鑰匙。

中國(guó)建筑這單市場(chǎng)化租賃住房REITs的申報(bào)，恰好處在政策紅利釋放與市場(chǎng)擴(kuò)容加速的共振點(diǎn)上。

這單REITs的多重意義

表面上看，這只是一只租賃住房REITs新品的申報(bào)；實(shí)質(zhì)上，它對(duì)整個(gè)租賃住房REITs賽道形成了一次結(jié)構(gòu)性重塑。從"保租房一統(tǒng)天下"到"市場(chǎng)化與保障房雙軌并進(jìn)"，從"央企只做開(kāi)發(fā)"到"開(kāi)發(fā)+持有+資本化閉環(huán)"，從中建這一單，我們可以讀出更多信號(hào)。

第一，打破“保租房一統(tǒng)天下”的格局。

此前租賃住房REITs幾乎與保租房畫(huà)等號(hào)，資產(chǎn)類(lèi)型單一、同質(zhì)化嚴(yán)重。中建入局后，市場(chǎng)正式分化為兩大陣營(yíng)：保租房REITs（政策托底、收益穩(wěn)健）與市場(chǎng)化長(zhǎng)租REITs（高彈性、運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)）。這不僅為投資者提供了差異化的配置選擇，更為大量不符合保租房條件的市場(chǎng)化租賃資產(chǎn)打開(kāi)了證券化退出的大門(mén)。

第二，央企從“建設(shè)商”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

長(zhǎng)期以來(lái)，建筑央企的優(yōu)勢(shì)在“開(kāi)發(fā)建設(shè)”，持有運(yùn)營(yíng)和資本退出環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱。中建此舉標(biāo)志著央企REITs版圖從傳統(tǒng)的“鐵公基”（鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)施）向多元化經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)延伸。

“開(kāi)發(fā)—持有運(yùn)營(yíng)—資本化退出”的閉環(huán)一旦跑通，將極大提升央企存量資產(chǎn)的盤(pán)活效率，并為中鐵、中鐵建、中交等同行提供可復(fù)制的范本。

第三， 行業(yè)從“拼資產(chǎn)”走向“拼運(yùn)營(yíng)”。

市場(chǎng)化REITs沒(méi)有政策兜底，收益必須靠租金增長(zhǎng)、出租率穩(wěn)定、成本管控來(lái)實(shí)現(xiàn)。這意味著原始權(quán)益人不能再“一賣(mài)了之”，基金管理人必須深度懂租賃、懂城市、懂客群。

未來(lái)，運(yùn)營(yíng)能力將成為估值分化的核心標(biāo)尺——運(yùn)營(yíng)強(qiáng)的項(xiàng)目估值走高，運(yùn)營(yíng)弱的項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津。

第四，加速房企向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

對(duì)于仍在底部徘徊的房地產(chǎn)行業(yè)而言，REITs提供了一種“資產(chǎn)資本化處置”的新路徑：房企可將自持租賃住房、商業(yè)物業(yè)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)出表，回籠資金用于償債或新項(xiàng)目投資，避免賤賣(mài)資產(chǎn)或高息負(fù)債。這或?qū)⒊蔀榉科髲摹爸刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵加速器。

后續(xù)仍需觀察

值得注意的是，首單市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓申報(bào)只是起點(diǎn)，能否真正跑通還需跨越幾道坎：

審批與定價(jià)：能否順利獲批、發(fā)行估值是否被市場(chǎng)接受，將直接影響后續(xù)項(xiàng)目的跟進(jìn)節(jié)奏。

運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性：市場(chǎng)化項(xiàng)目缺乏政策托底，出租率、租金水平、續(xù)租率等指標(biāo)需經(jīng)歷周期檢驗(yàn)，才能建立投資者長(zhǎng)期信心。

擴(kuò)募能力：REITs的長(zhǎng)期價(jià)值依賴(lài)“首發(fā)+擴(kuò)募”的持續(xù)循環(huán)，市場(chǎng)化資產(chǎn)是否具備同等的擴(kuò)募潛力，尚待時(shí)間驗(yàn)證。

市場(chǎng)承接力：若供給快速擴(kuò)容而需求端資金入市速度不及預(yù)期，可能對(duì)整體估值形成壓力。

結(jié)語(yǔ)：行業(yè)邏輯已換打法

從2022年首批保租房REITs上市，到如今首單市場(chǎng)化租賃住房REITs破冰申報(bào)，中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)僅用不到四年，就走完了從“試點(diǎn)探索”到“常態(tài)化發(fā)行”再到“品類(lèi)擴(kuò)容”的全過(guò)程。

中建這一單，不只是一只新基金的申報(bào)。它打破了政策依賴(lài)的慣性，重塑了租賃住房資產(chǎn)的估值邏輯，并為整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)推開(kāi)了一扇新的大門(mén)。對(duì)于住房租賃行業(yè)的每一位從業(yè)者而言，REITs已不再是“要不要關(guān)注”的選修課，而是“如何深度參與”的必修課。

市場(chǎng)化租賃住房REITs的時(shí)代，已然開(kāi)啟。我們將持續(xù)跟蹤這一項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展——它能否順利獲批、估值幾何、上市后表現(xiàn)怎樣，將為全行業(yè)提供一份珍貴的市場(chǎng)化租賃住房資產(chǎn)定價(jià)“參考答案”。