評(píng)估近億，6604萬(wàn)成交！南京知名民國(guó)建筑法拍塵埃落定

輾轉(zhuǎn)20余年，南京民國(guó)建筑代表性資產(chǎn)——張治中公館司法拍賣(mài)塵埃落定。

阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，2月27日，張治中公館完成競(jìng)拍，雷姓自然人以6604萬(wàn)元競(jìng)得，較起拍價(jià)僅溢價(jià)5萬(wàn)元，成為近期南京核心區(qū)歷史建筑法拍市場(chǎng)標(biāo)志性案例，吸引了3.9萬(wàn)余人次圍觀。

民國(guó)知名建筑6604萬(wàn)元法拍成功

張治中公館位于南京市鼓樓區(qū)沈舉人巷，地處新街口核心板塊，由著名建筑師童寯設(shè)計(jì)，始建于1934年，整體為中西合璧風(fēng)格，現(xiàn)存南北主樓及附屬用房，總建筑面積約1082平方米，是南京近現(xiàn)代建筑史上極具代表性的作品之一。

作為民國(guó)軍政名人張治中舊居，它見(jiàn)證了南京城市建設(shè)與歷史變遷，長(zhǎng)期被納入歷史建筑保護(hù)與活化利用觀察樣本。本次拍賣(mài)標(biāo)的含房屋所有權(quán)及附屬設(shè)施、苗木等，權(quán)屬清晰、現(xiàn)狀空置，為后續(xù)使用與改造預(yù)留空間。

拍賣(mài)標(biāo)的調(diào)查情況表披露，沈舉人巷26、28號(hào)（慈悲社12、14號(hào)）地址上原建設(shè)的房屋系民國(guó)建筑，曾為張治中公館。

現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人于2008年對(duì)原建筑拆除后進(jìn)行了重建，并取得了新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)。南京市人民政府依據(jù)《南京市重要近現(xiàn)代建筑和近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)保護(hù)條例》認(rèn)定該建筑為南京市重要近現(xiàn)代建筑，編號(hào)為2012056，但該條例已被廢止（2025年）。

根據(jù)阿里平臺(tái)拍賣(mài)公告，標(biāo)的總建筑面積約1082平方米，含主樓及附屬院落，本次拍賣(mài)涵蓋房屋所有權(quán)及附屬設(shè)施、相關(guān)附著物，按現(xiàn)狀空置交付。

本次司法拍賣(mài)由南京市鼓樓區(qū)人民法院依法處置，評(píng)估價(jià)9426.39萬(wàn)元，起拍價(jià)6599萬(wàn)元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)約七折。拍賣(mài)設(shè)置保證金1000萬(wàn)元，加價(jià)幅度5萬(wàn)元及整數(shù)倍。

2月26日上午10點(diǎn)拍賣(mài)開(kāi)始后不到半分鐘，就有一名競(jìng)買(mǎi)人率先以起拍價(jià)金額出價(jià)。4分鐘后，另一名競(jìng)買(mǎi)人出手，加價(jià)5萬(wàn)元。之后，這一價(jià)格一直保持到2月27日上午10點(diǎn)拍賣(mài)“落槌”，雷姓買(mǎi)家以6604萬(wàn)元競(jìng)得。

此次拍賣(mài)受到高度關(guān)注，約有3.9萬(wàn)人次觀看了拍賣(mài)頁(yè)面。

公館大門(mén)緊閉 四幢建筑空置

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，記者曾前往這幢老洋房進(jìn)行探訪，當(dāng)時(shí)大門(mén)緊閉，外人無(wú)法進(jìn)入其內(nèi)部。

在大門(mén)左側(cè)有一塊南京重要近現(xiàn)代建筑的編號(hào)牌，牌上寫(xiě)著“該建筑建于1934年，由童雋設(shè)計(jì)，磚木結(jié)構(gòu)，西式風(fēng)格，曾為張治中公館所在地。”

雖然無(wú)法進(jìn)入內(nèi)部，但拍賣(mài)頁(yè)面上也展示了內(nèi)部結(jié)構(gòu)。該宗地上共有四幢建筑，正門(mén)入口處東、西各一棟一層混合結(jié)構(gòu)建筑，用途為附屬用房，宗地內(nèi)沿中軸線南、北各一幢二層鋼混結(jié)構(gòu)建筑，目前空置。這四棟建筑的建筑面積分別為559.74㎡、492.93㎡及29.7㎡，累計(jì)面積超過(guò)1082㎡。

拍賣(mài)歷程一波三折 曾遭業(yè)主違規(guī)拆改

張治中公館近年間多次登上公眾視野，拍賣(mài)歷程一波三折。

此前該標(biāo)的曾多次掛牌、暫緩或流拍，因歷史IP鮮明、產(chǎn)權(quán)背景復(fù)雜、保護(hù)與使用約束較多，始終處于市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。其高關(guān)注度背后，既源于核心地段獨(dú)院式物業(yè)稀缺性，也與歷史建筑修繕成本、改造審批要求、交易合規(guī)性等因素密切相關(guān)。

根據(jù)媒體整理的資料：

2006年，當(dāng)時(shí)叫價(jià)3000萬(wàn)元；次年，因修繕違法，房主被罰20多萬(wàn)元。2009年報(bào)價(jià)6400萬(wàn)，隨后“淪為”南京卓立房產(chǎn)置業(yè)有限公司辦公室。

2017年3月，張治中公館報(bào)價(jià)1.5億元，2018年2.3億元；

2020年1月，7178萬(wàn)起拍，吸引近6.1萬(wàn)次圍觀，而后拍賣(mài)被中止，根據(jù)拍賣(mài)頁(yè)面顯示，原因是需完善相關(guān)手續(xù)；

2021年7月，張治中公館上架中介網(wǎng)站，叫價(jià)2.5億元，而后又被撤下；

2022年2月，9410萬(wàn)起拍，吸引超4.8萬(wàn)次圍觀，因無(wú)人出價(jià)而流拍；

2025年4月，6599萬(wàn)起拍，吸引近4.4萬(wàn)次圍觀，因當(dāng)事人提出執(zhí)行異議、正在審查期間而暫緩拍賣(mài)……

公開(kāi)資料顯示，1981年沈舉人巷26、28號(hào)被明確為張家住房，歸還給張家。2003年張治中后人將該房出售，后幾經(jīng)易手，前任房主朱某于2005年以1050萬(wàn)元購(gòu)得此房。

2006年10月至2007年期間，原房主在未征得文物部門(mén)同意的情況下，擅自對(duì)沈舉人巷26、28號(hào)北樓全部、南樓東半部分實(shí)施了拆除行為。后進(jìn)一步拆除了殘留的南幢一半民國(guó)建筑，并在院內(nèi)新建了兩棟建筑。新建的建筑外觀、體量、位置均與原民國(guó)建筑不符。南京市文化和旅游局對(duì)房主作出了行政處罰。后續(xù)，因朱某無(wú)力償債，張治中公館又進(jìn)入法拍流程。

2026年這次拍賣(mài)時(shí)，《南京市重要近現(xiàn)代建筑和近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)保護(hù)條例》已被廢止，但買(mǎi)受人在競(jìng)買(mǎi)后仍應(yīng)至南京市文物行政部門(mén)備案。

專業(yè)人士分析，本次拍賣(mài)微弱溢價(jià)成交，反映出當(dāng)前高端不動(dòng)產(chǎn)與法拍市場(chǎng)回歸理性：買(mǎi)家更注重產(chǎn)權(quán)清晰、地段價(jià)值與實(shí)際使用空間，歷史IP溢價(jià)趨于理性；歷史建筑盤(pán)活提速，隨著司法處置規(guī)范化、保護(hù)利用政策逐步完善，歷史建筑通過(guò)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)盤(pán)活的路徑更加清晰，對(duì)南京同類民國(guó)建筑流轉(zhuǎn)、活化利用及高端不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，均具有一定參考意義。

星星蘇訊綜合自南京晨報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、西祠房產(chǎn)等