萬字干貨看懂未來房企生存邏輯 ! | 領航者思想會全紀實

來源：市場資訊

（來源：地產觀察）

當房地產行業的增量紅利徹底退潮，我們該如何跳出價格戰的泥潭？品質與成本的天平如何平衡？未來 5 年的生存邏輯是什么？

地產觀察第二屆房地產領航者思想會已經過去一個多月，但后勁很大，請來的十幾位都是深耕行業多年的實戰派。

這次的思想交流，從產品創新、社區運營、營銷破局、物業服務、企業文化等多個維度，分享了穿越周期的實戰經驗、深刻洞察與前瞻思考。

以下萬字長文，是各位嘉賓分享的核心精華，既有振聾發聵的金句箴言，更有可落地、可復制的實踐路徑，如果你篤定要做房地產行業的長期主義者，建議點贊收藏轉發。

地產觀察陳海濱：洞察行業發展規律 攜手共筑破局之路

“所有套路終會失效，唯有真誠可抵歲月漫長；房地產沒有過不去的冬天，只有守不住的初心。”

“行業調整期不是危機，而是‘擠泡沫’的過程，真正的機會藏在客戶未被滿足的需求里。”

“未來的房企，不是規模最大的贏，而是最懂客戶、最守本分的贏。”

當下房地產行業數據呈現“歷史性回撤”：銷售額回到 2015 年水平，銷售面積倒退至 2007 年，新開工面積相當于 2004 年，開發投資額回到 2013 年。但這不是行業的終點，而是從高速增長向常態發展的必然轉型 —— 過去靠土地紅利、金融杠桿賺錢的時代結束了，現在進入 “產品為王、服務制勝” 的新階段。

面對困境，從業者本質上有三種選擇：果斷放棄，守住過往紅利及時退場；轉型投資，將資金交給成熟團隊，從開發商轉變為資源支持者；堅定堅守，對行業保持熱愛與信心，在品質升級中尋找機會。

而真正能穿越周期的，一定是第三種選擇—— 因為房地產的基本面從未改變：城市化仍有推進空間，好房子的市場占比依然偏低，客戶對品質居住的需求持續存在。

破局的關鍵，在于回歸真誠與本質。借鑒稻盛先生“動機至善，私心了無”的哲學，房企應摒棄過去的投機思維和營銷套路，回歸合理價格、合理利潤、提供向善產品的本質。客戶要的不是花哨的概念，而是不漏水的房子、貼心的服務、舒適的生活 ，客戶愿意為真正用心的產品和服務買單。

行業調整周期已足夠長，市場風險已充分釋放，此時堅守的意義尤為重大。

“見路不走” 不是拒絕學習，而是不盲目照搬經驗，要基于自身資源和客觀規律做決策。

只要堅守善念本分，真正把客戶當客戶，把產品當作品，從業者不僅能在行業中生存，更能實現長期穩定的發展。

礎石管理吳建強：“好房子”的系統性營造法則

“品質落地沒有捷徑：文化引領讓大家‘想做好’，標準支撐讓大家‘知道怎么做好’，機制保障讓大家‘必須做好’，執行到位讓大家‘真正做好’。”

2026 年是品質落地 “大考年”，實踐證明，品質落地靠 “文化引領、標準支撐、機制保障、執行到位” 四位一體。

“2026 年是品質落地的‘大考年’，前兩年房企都在卷設計、請大師、做方案，2026 年這些產品將集中交付，設計的驚艷終將讓位于落地的質感。”

文化引領統一思想認知：把品質上升到企業生死線，老板以身作則深入一線，打破部門墻協同作戰，樹立“產品即人品” 理念，傳遞 “品質不容妥協” 的態度。

機制保障形成制度約束：核心高管統籌決策，重視圖紙二次深化和樣板先行，考核激勵打破大鍋飯，知識沉淀避免重復犯錯。

執行到位確保落地效果：管理層躬身入局，和工人切磋工藝；篩選熱愛品質的團隊，保持廉潔自律；組織核心團隊全國學習，快速落地先進經驗。

“品質的本質是‘表里如一’，不僅外立面要好看，地庫、公區、隱蔽工程更要扎實；不僅樣板間要驚艷，交付標準更要一致。”

劉婷：好房子時代下的新營銷挑戰破局

“人心是時代變幻下最大的營銷紅利，在產品同質化嚴重的今天，能打動客戶的從來不是產品本身，而是產品背后的生活向往與情感共鳴。”

“紅海營銷的出路是游向藍海，以價值觀為核心，營造生活方式而非推銷產品，贏得人心而非單純獲取流量。”

當下房地產市場進入“產品紅海時代”，單純產品優勢難以形成差異化，營銷重要性被提到前所未有的高度。行業營銷普遍存在三大誤區：變量錯位，忽視營銷成為關鍵變量；單向發力，只重品質不重心智占領；流程脫節，營銷未介入前端環節。

破局之道在于五大核心邏輯：價值觀落地是根本，讓客戶產生情感共鳴—— 阿那亞的精神烏托邦、胖東來的愛與信任，都是價值觀落地的成功案例；

營造大于銷售，營銷從拿地之初介入客戶洞察，在銷售階段營造沉浸式場景，交付后持續參與社群運營；

故事大于說明書，用生活場景故事引發客戶代入，遠比羅列參數更有感染力；

人心大于流量，把握不同年齡段客戶需求，捕捉未被滿足的情感訴求；

破圈大于內卷，通過生活方式營造、資源整合，找到差異化藍海。

營銷人需三大能力升級：從調研到洞察預判需求，從提煉賣點到營造場景，從推廣到整合資源構建生態。未來贏家是跳出傳統套路的少數派，以長期主義構建品牌信任。

新東升王業勝：中小房企逆勢發展的實踐

“未來房地產，‘大而全’的重資產模式風險加劇，‘小而美’的模式機會凸顯，以核心能力為支撐的價值創造。”

“產品創新的本質是解決問題，而不是創造概念；工程管控的本質是把房子蓋好，而不是應付規范；成本控制的本質是合理分配資源，而不是單純省錢。”

新東升從區域房企證明 “成本可控的高品質” 模式可復制。

工程管控以“風清氣正” 文化為根基：拒絕關系戶，老板和高管深入工地，制定 45 項工程標準化，把經驗教訓寫入合同，敢于通過法律維護品質標準。

成本控制合理分配資源：設計優化節省成本，信用背書降低合作方報價，正向激勵鼓勵成本優化建議。

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久智信蘇仁：低房價城市的品質落地

“高品質≠高成本，好房子 = 好產品 + 好運營；低房價城市的品質之路，是算得清賬、用得對錢、做得扎實，讓每一分投入都轉化為客戶感知。”

“不要浪費一場危機，市場調整期正是品質房企彎道超車的機會 —— 別人在打價格戰，你在做品質升級；別人在偷工減料，你在精準投入，最終會形成不可逆的品牌優勢。”

“低房價城市的客戶不是不需要品質，而是需要‘買得起的品質’，他們對價格敏感，但對品質的渴望從未減少，關鍵是找到品質與成本的平衡點。”

在貴州興義這樣的五線城市，云山印項目實現逆勢突破：均價 7500 元 / 平（當地均價 4000 元 / 平），單平利潤 1200 元，18 個月建造周期，去化 80%，證明低房價城市可做好品質產品，關鍵在于“精準投入 + 成本可控 + 品質落地”。

云山印為例，定位破局避開價格戰，聚焦差異化：選擇“高品質改善” 賽道，引入四代住宅元素，每戶配置 27-100 平米大露臺，結合當地氣候優勢讓露臺成為生活延伸；通過上下錯層、玻璃漸變幕墻解決對視問題；聚焦 50% 生意人、30% 雙職工家庭、20% 旅居客三類核心人群。

流程優化控制隱性成本：設計前置讓景觀、裝飾與建筑設計同步，地下室頂板“按需配筋” 節省數百萬；主體結構 6 個半月完成，自有產業鏈提升效率，避免外部合作方溝通成本。

成本把控實現“提質不增本”：資源集中投入客戶敏感點，采用系統窗、品牌入戶門、直飲水全覆蓋；細節省錢通過鋁膜工藝、智能燈光、批量采購實現；景觀軟硬景比例優化，把錢花在名貴植被上。

品質落地建立高于行業的標準：外墻平整度 3 米靠尺卡 2 毫米，防水全流程管控，隔音墊 10 毫米厚；細節打磨覆蓋全場景，充電樁 100% 全覆蓋，設置倒車參照線等，讓品質看得見、摸得著。

“精準控成本≠降品質，高溢價≠高定價”：

成本管控的關鍵是拒絕均勻投入，把資金聚焦在客戶敏感的核心環節（如系統窗、隔音工藝、智能安防等），同時通過工藝升級、批量采購、智能降能耗等細節優化非核心環節成本，在不突破品質底線的前提下實現 “提質不增本”；

而溢價本質是客戶對超預期價值的自然買單，并非主動定高價，需通過精準解決居住痛點、打造差異化品質優勢，讓客戶愿意為 “物超所值” 的體驗支付更高價格，最終形成 “成本優化→價值提升→溢價兌現→利潤增長” 的正向循環。

房地產市場調整期并非絕境，而是 “不可浪費的危機”—— 這是品質房企差異化突圍的窗口，在同行陷入低價內卷，反而要聚焦品質升級與精準投入，通過打造 “買得起的高品質” 產品、升級施工標準與細節打磨，既解決客戶實際痛點，又建立不可逆的品牌優勢，而危機中堅守的品質與積累的客戶信任，最終會轉化為項目溢價與市場口碑，成為企業穿越周期的核心資產。

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冷眼觀樓姜昊：

抬板社區設計優缺點及成本分析

“架空社區不是單純的規劃技巧，而是從客戶需求出發的空間革命，解決痛點的同時創造新價值。”

“傳統社區是平面的‘居住容器’，架空社區是立體的‘生活生態’，它讓景觀、交通、配套形成有機整體。”

“空間創新的本質是需求滿足，好的設計要兼顧居住品質、成本平衡與城市界面優化。”

天津率先以規范形式推出架空社區設計，通過“抬高平臺、地下架空” 打造 “超級底盤”，已在上海、杭州、蘇州等城市推廣，成為破解高密度地塊開發難題的重要路徑。它構建了 “平臺上（住宅 + 園林）、平臺下（車庫 + 配套）、垂直空間（交通 + 綠化）” 的三維體系，帶來五大核心價值升級。

居住品質全面提升：社區抬高后視野更開闊，五六米高差保障隱私安全；配套設施藏于地下，地面形成完整園林空間；歸家主軸層層遞進，儀式感十足；車庫抬至地面，徹底解決滲水、返潮等問題，自然通風采光讓車庫成為整潔明亮的“停車場景”。

有效贈送與成本形成良性平衡：首層“全民下躍” 戶型，地下室采光通風接近標準層，溢價率達 25%-30%；架空平臺單位造價僅為傳統地下車庫的 70%，可通過容積率獎勵獲得額外貨值，實現 “提質不增本”。

城市界面優化讓社區融入城市：沿街邊界規劃商鋪、社區服務中心等配套，形成連續商街界面，避免與城市割裂；通過垂直綠化、開放空間設計，成為城市景觀一部分，實現共生共榮。

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尚書劉潤青：縣域市場的破局--“質價比” 與 “在地化創新”

“縣域客戶的需求很簡單：既要、又要、還要 —— 既要品質好，又要配套全，還要價格合理，核心是‘質價比’而非單純的‘性價比’。”

“好鋼用在刀刃上，縣域市場的品質堅守，不是盲目堆砌名貴材料，而是精準把握客戶痛點，把錢花在客戶能看到、能感受到的地方。”

“縣域市場不是‘低品質’的代名詞，而是有巨大品質升級空間的藍海，關鍵是讀懂客戶的真實需求。”

尚書置業深耕河南沈丘 9 年，實現 9 盤 65 億銷售額，市場占有率 30%-40%，在 4000-7000 元 / 平價格帶做出超越區域預期的品質產品。其核心競爭力在于 “質價比 + 在地化”，拒絕自嗨式創新，精準匹配縣域客戶需求。

產品定位堅持“差異化 + 實用性”：

率先落地現代風格 + 新加坡度假園林，打造開闊互動式景觀，打破 “園林只能看不能玩” 的局限；

高層產品洋房化，一梯一戶貫通門設計，改變 “縣城客戶只買洋房” 的現狀，高層去化率達 70%；

拉通全產業鏈，老板親自把控核心材料采購，選擇東方雨虹、步陽等高性價比一線品牌。

效率提升是縣域房企生存關鍵：開發周期控制在 14-18 個月，銷售去化達 80% 以上；全產業鏈布局讓決策高效，設計變更到施工調整兩小時內落地。

細節打磨聚焦客戶感知：從泰山甄選百年古松打造 80 米震撼入口景觀；犧牲 300 萬利潤打造架空層，設置七大功能空間；引入集中供熱解決北方無地暖痛點；所有戶型堅持 “能隱藏絕不外露”，提升空間整潔度。

兩大核心項目成為標桿：林語境均價 4000-5000 元 / 平，2100 平新加坡風格景觀成本 1200-1300 元 / 平，達到高端盤視覺效果；

一品東院作為沈丘首個下沉會所項目，3600 平地下會所包含多重功能空間，最高得房率 185%，開放當天接待近 2000 組客戶，認籌 400 組，成為現象級項目。

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董麗：幸福社區的進化

“幸福沒有統一答案，但有共同感受 —— 是老人的安心、孩子的歡笑、鄰里的溫暖。”

“好房子 = 好產品 + 好服務 + 好生活，而好生活是從 0 到 100 歲的全周期陪伴，是讓社區有溫度、有靈魂。”

“長期主義不是‘慢動作’，而是在正確的方向上持續發力，讓每一份投入都轉化為業主的幸福感。”

幸福社區的營造從來不是一蹴而就的工程，而是一場長達 12 年的堅守與深耕。吉林華宇集團從 2015 年首創 “幸福會”，以 “健康、愛、分享” 為核心理念，構建了覆蓋 0-100 歲的全齡化幸福生活體系，證明社區的核心競爭力最終落在 “生活” 本身，而非單純的建筑產品。

幸福無法用指標量化，它藏在孩子研學路上的笑聲里，藏在老人免費用餐的溫暖里，藏在鄰里互助的善意里，藏在公益行動的微光里，必須通過一個個真實場景讓客戶沉浸式感受。

當下開發企業與物業的邊界逐漸模糊，服務已成為核心競爭力而非附加項，需跳出 “討好式服務” 的內卷，轉向 “精準化、有溫度的社群運營”；

強調服務落地的關鍵是 “集團層面統籌資源 + 適配的人才團隊”，而非簡單復制表面動作，要通過搭建 “營銷 + 物業 + 社群” 的協同體系，圍繞業主生活需求（如日常便民、情感社交、成長陪伴等）打造多元服務場景；

同時注重長期主義，通過持續的情感鏈接與價值輸出，讓業主從 “居住者” 轉變為 “社群參與者”，既提升業主滿意度與復購率，又以社群口碑為項目賦能，最終實現企業、業主與行業的多方共贏。

7H 運營體系是幸福落地的關鍵閉環，物業與營銷深度融合，以 “三極致一幸福” 標準推出 108 項增值服務，實現全流程幸福傳遞。長期主義的堅守終有回報：項目比周邊同類產品每平溢價 500-1000 元，老帶新率持續高位，業主滿意度遙遙領先，證明幸福生活模式能穿越市場周期，成為房企核心競爭力。

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貝好家郭旌：C2M 模式的革命 —從需求出發定制好房

“住得好大于賣得好，而住得好的本質，是精準匹配客戶的生活場景需求。”

“產品創新不是盲目堆砌材料與功能，而是讓客戶從參與設計到深度互動的全流程共創。”

“客戶的需求不是問卷里的勾選框，而是未被滿足的生活向往，是藏在日常細節里的真實痛點。”

貝好家秉持 C2M（客戶到制造）理念，不同于地產傳統的“拿地 - 產品 - 銷售” 線性開發模式，構建了 “客戶 - 設計 - 落地 - 迭代” 的閉環邏輯，讓客戶真正參與到房子的打造過程中。

其核心優勢在于四類數據的深度支撐：新房公開數據用于趨勢判斷，二手房數據反映真實居住訴求，4000 萬月活客戶行為數據捕捉痛點，3000 名 VR 攝影師打造的物理硬件數據提供優化依據。

產品創新分三階段推進：拿地前通過 200 余戶入戶深訪，讓客戶參與房價預判與需求梳理；打破戶型統一的固有認知，根據家庭結構打造差異化產品；通過小循環反復驗證需求，形成數據驅動的產品決策機制。

成都貝辰項目是典型落地案例，23 畝小地塊聚焦 “視野最大化”，四棟樓采用不同角度設計，直面核心景觀，一層抬高 8 米 7 實現無遮擋視野；每戶配置 20 平米空中花園，贈送三年專業養護；多達100多個人性化細節，實現最具人性化考慮的精裝頂豪；引入華為鴻蒙智能系統，實現 310 個受控點精準控制，毫米波雷達監測安全風險，讓科技服務生活。

上海貝漣項目通過線上門戶收集 2 萬多條客戶建議，打造可變空間，72% 客戶選擇三居室，28% 選擇四居室，入選住建部好房子國標案例庫。

西安悅享之城聚焦配套、景觀、收納等務實需求，優化成本分配，成為城南銷冠，成本節約七八千萬。設計的核心是 “翻譯” 客戶需求，讓餐廳升級為家庭社交中心，客廳弱化電視功能強化互動場景，讓每一處空間都有實際意義。

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張元江：企業文化是“穿越周期” 的唯一護城河

“企業文化不是掛在墻上的標語，而是融入員工血液的信仰；不是老板的個人意志，而是全體員工的共同追求；不是虛無縹緲的口號，而是實實在在的行動。”

“企業的長期發展，最終拼的是人心凝聚、客戶信任、社會認可 —— 這些都源于企業文化的賦能，在資金、土地、產品都可能成為短板的時期，文化能帶來持續的競爭力。”

“愛國愛黨不是空洞的口號，而是企業發展的根基；孝敬父母不是額外的要求，而是做人的底線；認同文化不是形式上的服從，而是價值觀的共鳴。”

博元集團在安康實現年銷 15.8 億，占當地市場近一半份額，核心靠 15 年堅守的企業文化。博元文化三大核心支柱構成精神內核：

價值觀底線—— 愛國、孝親、認同文化，是選人用人 “一票否決項”。新員工入職第一課是愛國主義教育，讓員工明白 “國家強則企業興”；通過背調、孝心津貼、公益活動強化 “孝親” 價值觀；不認同企業文化的員工堅決不用，確保團隊思想統一。

使命愿景—— 成就他人、凈化環境、造福社會。成就員工，把員工當家人，核心團隊穩定；成就客戶，真心相待，老板聯系方式對業主公開，業主滿意度 98.5%；造福社會，15 年做七八千場公益，累計捐款 7000 多萬元，打造 “全中國最干凈的村”。

文化落地—— 家庭化、學校化、軍事化、信仰化。家庭化讓員工有歸屬感，學校化促進員工成長，軍事化將價值觀轉化為可考核細節，信仰化讓企業文化成為員工精神追求。

文化賦能帶來高員工粘性、高客戶信任、高社會認可，成為穿越周期的核心競爭力。

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結語：向真正的長期主義者致敬

當行業的喧囂褪去，所有短期紅利都消失殆盡，我們終于明白：房地產從來不是一門“賺快錢” 的生意，而是一門 “慢工出細活” 的事業。

嘉賓們的分享，雖然賽道不同、模式各異，但都指向了同一個答案：回歸本質。

回歸產品的本質，把房子蓋好；回歸服務的本質，把業主放在心上；回歸經營的本質，堅守長期主義；回歸做人的本質，保持真誠與敬畏。

2026 年，不是行業的終點，而是新周期的起點。那些能穿越周期的企業，一定不是最會 “玩套路” 的，而是最會 “做實事” 的；不是規模最大的，而是最懂客戶的；不是跑得最快的，而是走得最穩的。

愿我們都能在這場行業的大轉型中，守住初心，沉淀能力，成為真正的長期主義者。因為我們腳下的土地，依然承載著無數人對“家” 的向往；我們從事的行業，依然有無限的可能。

未來已來，與所有破局者同行，共赴行業新篇。