觀點直擊｜冠君產業信托：花園道三號租金收入跌幅將持續收窄

觀點網 香港報道 中環寫字樓供應充裕令區內租金持續受壓，冠君產業信托旗下花園道三號的現收租金持續下滑，由2024年底的每平方呎87港元，跌至去年底每平方呎73.7港元。

不過行政總裁侯迅表示，自去年下半年有關租賃轉趨活躍，出租率達81.6%的穩定水平，加上至今超過75%于2026年到期的租約已續約，續租的租金水平理想，相信寫字樓租金收入跌幅將持續收窄。

冠君產業信托昨日公布截至2025年12月31日止年度業績，2025年可分派收入為8.59億港元，分派總額為7.73億港元，均按年跌10.4%，每基金單位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

資料顯示，冠君產業信托主要持有三項物業，包括座落于中環的甲級商業綜合體，包括兩幢寫字樓大樓（冠君大廈、工銀亞洲大廈）的花園道三號，總建筑面積163.8萬平方呎；

位于旺角的甲級寫字樓朗豪坊，總建筑面積70.3萬平方呎，以及配套的朗豪坊購物中心，總建筑面積59萬平方呎；還有持有位于倫敦市中心的甲級商業綜合體66 Shoe Lane的少量股權。

去年，冠君產業信托租金收益總額按年跌9%至19.88億元，物業收益凈額跌11.4%至16.13億港元。冠君于業績報表中指，盡管寫字樓和零售物業均受續租租金下跌影響，但整體出租率仍保持穩健。

期內，花園道三號去年的租金收益按年跌10.1%至10.17億港元，物業收益凈額跌12.7%至8.67億港元，截至年底出租率較2024年底跌1個百分點至81.6%。

事實上，中環甲級寫字樓租賃市場于2025年第三季重拾動力，凈吸納量亦錄得增長。侯迅表示，花園道三號的租賃活動亦與市場情況一致，于2025年下半年轉趨活躍，物業視察次數于2025年下半年按年增加61%，并成功引入多名來自資產管理行業及家族辦公室的新租戶，有關租戶占去年新簽租戶達60%。

“至今已成功為超過75%在2026年到期的租約安排續租，續租租金水平理想，達到HighSeventies（約76至79港元）水平，預期租金收入跌幅將繼續收窄”，不過她認為寫字樓市況難以獨善其身，鑒于附近不同業主叫價都相當進取，租客的選擇亦多，而在目前供應量與需求存在距離下。

侯迅表示，相信仍要以年計去消化供應，加上一個租約為期大約三年，故較早簽訂的租金調整不會這么快體現于租金收入，至于何時租金可回升至80港元水平，侯迅強調要看宏觀大環境。

而朗豪坊辦公樓，物業的表現繼續受續租租金下跌所影響，期內租金收益減少6.1%至3.04億港元，于去年底現收租金為每平方呎42.4港元，較去2024年同期的44港元仍有所下跌，出租率則保持在86.9%的穩定水平。侯迅指，留意到醫療美容受到鄰近國家的競爭影響，已銳意將租戶組合多元化。

至于零售方面，侯迅認為需視乎財富效應，當資產價格回升將有助于提升消費意欲，加上來港專才，對今年香港零售業看法審慎樂觀。

她又透露，旗下朗豪坊商場于今年初一至初五零售額按年升8%，當中美容相關客流量錄雙位數增長，亦可見有長途旅客光顧，如實體零售提供差異化產品效果較佳，又指集團會持續更新租戶組合。

去年底，朗豪坊商場的出租率維持在99.3%，現收租金為每平方呎162.5港元，較2024年底升5港元。

財務方面，冠君產業信托今年到期債務為22.85億港元，已提前作再融資，成功簽訂15億港元的銀團貸款，剩余信貸正與銀行進行積極磋商。去年平均實際現金年利率按年跌0.6個百分點至3.8%。截至去年底，冠君的資產負債比率處25.4%。

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