拆遷安置房屋使用費爭議，北京房產律師助力勝訴維權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林浩、趙曉燕向法院提出訴訟請求：1. 判決被告趙曉峰給付二原告一號房屋使用費（自2016年8月1日起算至2022年10月31日止，每月按2160元給付）；2. 判令被告承擔本案訴訟費。

事實與理由：位于甲區域的平房（以下簡稱原被征收房屋）原系原告趙曉燕、被告趙曉峰父親趙建國承租的公房。2012年7月14日，趙曉峰與甲公司（房屋征收單位）簽署《房屋征收定向房屋安置補償協議》，該合同載明被征收房屋現有在冊人口2人（趙曉峰、林浩），常住不在冊人口3人（趙曉峰之妻、其女、趙曉燕）。同日，雙方另行簽署補充協議，約定趙曉峰選購定向安置房屋兩套，分別為一號房屋、二號房屋。2012年9月，甲公司已將上述兩套房屋交付趙曉峰，產權證待辦。根據相關征收政策規定，原、被告均為被征收房屋的安置人口，對定向安置房屋享有使用權。此前，二原告已向法院起訴確認其對一號房屋享有使用權，法院判決已生效。但被告至今一直單獨占用一號房屋，未向二原告支付任何使用費，為維護自身合法權益，故訴至法院。

被告趙曉峰辯稱：不同意原告訴訟請求。一號房屋在征收協議中明確約定由其選購，且由其出資購買，有合同及相關票據佐證；原告趙曉燕已按遺產繼承分得拆遷征收補償費，無權再主張房屋使用費。原告林浩系非法繼承人，相關判決已確認該事實；此前確認二原告享有一號房屋使用權的判決系誤判，系二原告私刻公章、偽造證據欺騙法庭所致，其有證據證明林浩戶籍遷入時間與原告訴稱不符。

法院經審理確認以下事實：趙建國系趙曉峰、趙曉燕的父親，于1996年去世，其妻子先于其去世；趙曉峰與妻子育有一女，林浩系趙曉燕之子。

2012年，趙曉燕、趙曉峰等曾因繼承糾紛訴至法院，法院作出A號民事判決書，確認原被征收房屋的征收補償相關事宜，判決拆遷補償補助款由相關繼承人按份共有，趙曉峰需向其他繼承人支付對應款項；后趙曉燕等人上訴，乙法院作出B號民事判決書，維持原判。

2014年，林浩、趙曉燕作為原告起訴趙曉峰等人，要求確認其對一號房屋享有使用權，法院作出C號民事判決書，確認二原告系原被征收房屋的安置人口，對一號房屋享有使用權，該判決已生效。

2016年，二原告再次起訴趙曉峰等人，要求支付一號房屋2012年10月至2016年7月期間的使用費，法院作出D號民事判決書，判決趙曉峰向二原告支付該期間房屋使用費63000元，該判決已生效。

另查，趙曉峰已于2022年3月取得一號房屋的不動產權證書，該房屋一直由趙曉峰單獨占有使用；上述事實有生效民事判決書、不動產權證書及雙方當事人陳述等證據佐證。

裁判結果

一、被告趙曉峰于本判決生效后七日內，給付原告林浩、趙曉燕一號房屋2016年8月至2022年10月期間的房屋使用費120000元；

二、駁回原告林浩、趙曉燕的其他訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：原告林浩、趙曉燕主張被告趙曉峰支付一號房屋2016年8月至2022年10月期間的房屋使用費，是否具有事實和法律依據。

法院認為，合法的民事權益應受法律保護。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。同時，房屋被無權占用或單方占用，使用權人有權主張合理的房屋使用費，該主張符合法律規定及公平原則，即便房屋租賃合同無效或無書面租賃約定，使用權人主張占有使用費的，法院亦會結合實際情況予以支持。

本案中，二原告主張房屋使用費的核心依據充分，理由如下：第一，生效的C號民事判決書已明確確認，林浩、趙曉燕作為原被征收房屋的安置人口，對一號房屋享有合法使用權，該判決具有既判力，被告主張該判決系誤判，但未提交有效證據推翻生效判決，其抗辯意見不能成立；第二，被告趙曉峰明確認可其自房屋交付后一直單獨占有使用一號房屋，其單方占用行為，侵害了二原告作為合法使用權人的權益，導致二原告無法行使自身使用權，理應支付相應的房屋使用費；第三，關于使用費金額，二原告主張每月按2160元計算，但法院結合周邊房屋租金價格、房屋實際情況等因素予以酌定，最終確定使用費為120000元，該酌定符合公平合理原則，亦契合房屋占有使用費的裁判慣例。

關于被告趙曉峰的抗辯意見：其一，其主張一號房屋系其選購出資、二原告無權主張使用費，但房屋選購出資情況與使用權歸屬系不同法律關系，生效判決已確認二原告享有使用權，出資行為不能否定二原告的合法使用權，亦不能免除其支付使用費的義務；其二，其主張林浩系非法繼承人、相關判決系誤判，但未提交有效證據佐證，且生效判決的既判力應予以尊重，其抗辯意見缺乏事實和法律依據；其三，其主張趙曉燕已分得拆遷補償款，無權再主張使用費，拆遷補償款與房屋使用費系不同性質的權益，二者互不沖突，該抗辯意見亦不能成立。

綜上，二原告要求被告支付一號房屋2016年8月至2022年10月期間房屋使用費的訴訟請求，具有事實和法律依據，法院依法予以支持，結合本案實際情況酌定使用費金額；對二原告超出部分的訴訟請求，法院不予支持，依法維護了二原告作為房屋使用權人的合法權益。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷安置房屋使用費糾紛，核心圍繞拆遷安置房屋使用權認定、房屋使用費主張依據。結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人（尤其是房屋使用權人）參考。

1. 生效判決是主張房屋權益的核心依據，務必妥善留存。本案中，我方助力當事人勝訴的關鍵，在于此前已有生效判決確認二原告對一號房屋享有使用權，該判決具有既判力，能夠直接佐證二原告的權益合法性，反駁被告的不合理抗辯。這提醒當事人，涉及房屋使用權、所有權等爭議，一旦獲得生效判決支持，務必妥善留存判決文書，后續主張相關權益（如使用費、騰退等）時，可作為核心證據提交。

2. 房屋使用權受法律保護，單方占用需支付合理使用費。實踐中，很多人誤以為“自己出資選購房屋”“自己持有產權證”就可單方占用房屋，忽視他人的合法使用權。本案明確，即便房屋由一方出資選購、持有產權證，若他人已被生效判決確認享有使用權，單方占用行為仍構成侵權，需向使用權人支付合理使用費，這與“房屋占有需支付使用費”的裁判原則高度契合，即便無書面租賃約定，使用權人仍可主張合理補償。這提醒房屋使用權人，自身合法使用權受法律保護，遭遇單方占用時，有權主張房屋使用費，切勿放棄自身權益。

3. 使用費金額的主張，需結合實際情況，兼顧合理性。本案中，二原告主張每月2160元的使用費，法院結合周邊房屋租金價格、房屋實際使用情況等因素予以酌定，最終確定合理金額。這提醒當事人，主張房屋使用費時，應提前了解周邊房屋租金水平，合理確定主張金額，同時留存周邊租金參考證據，避免因主張金額過高或過低，影響自身權益實現；若雙方無法協商一致，法院將結合公平原則和實際情況予以酌定。

4. 面對被告不合理抗辯，需精準反駁，鎖定核心證據。本案中，被告提出“出資免責”“判決誤判”“繼承人非法”等多項抗辯，我方重點圍繞“生效判決既判力”“使用權與出資行為無關”“被告無證據推翻生效判決”三大核心，精準反駁被告的不合理抗辯，同時提交生效判決、房屋占用事實等證據，形成完整證據鏈，最終獲得法院支持。這提醒當事人，遭遇不合理抗辯時，切勿消極應對，需委托專業律師梳理證據，精準找到對方抗辯的漏洞，制定針對性反駁策略。

5. 拆遷安置房屋糾紛維權，專業律師加持是關鍵。此類糾紛涉及拆遷安置政策、房屋使用權/所有權認定、生效判決既判力、使用費酌定等多重法律關系，法律適用復雜，證據要求高，僅憑當事人自身難以應對。專業的律師可協助當事人：梳理房屋權益依據、收集核心證據（生效判決、占用事實等）、合理主張使用費金額、精準反駁對方不合理抗辯、全程參與訴訟，最大限度維護當事人的合法使用權，助力當事人高效追回合理費用。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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