“催買房”沒成功！終于出手，樓市將迎“兩大”變局！

華中某城市房協總結會上，一位負責人感嘆：“金九銀十，一年不如一年，現在連看熱鬧的人都少了。”

這話一點不假。去年的國慶房展會，陣勢搞得挺大，結果很多開發商打了8天折，一套房子都沒賣出去，幾百萬的展活動費全打了水漂。

其實各地刺激政策頻出，力度也是空前。從2022年以來，各地累計出臺利好約3000次，從降首付到放開限購，從房貸利率降至歷史最低，到“以舊換新”花樣百出…

如今，首付比只要15%，房貸利率下限取消，5年期LPR累計下調1.15個百分點至3%，可以說，政策面已經到了歷史最寬松水平。

然而市場就是不買賬。2025年全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，政策暖風吹得再猛，老百姓就是不掏錢。一場深刻的樓市變局已經開始。

01，能用的招都用了，市場還是冷冰冰

現在的政策環境，絕對是歷史上最寬松的。尤其是針對需求端的政策——房貸利率、交易稅費、首付比例，全都降到了最低水平。

但市場依舊冷清，華中那個房博會不是個例，全國很多城市都類似。政策工具箱快見底了，市場卻還是紋絲不動。

房企的日子同樣不好過。據Wind數據統計，2025年81家A股上市房企，僅21家公司預計實現盈利，超過七成房企陷入虧損，

當年的地產“好學生”萬科，虧損規模首位，預計2025年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比虧損約65.7%；

房子賣不動，已經是事實。問題究竟出在哪兒？

02，催買無效的背后，是真買不動了

說實話，也不是大家不想買，而是買不動了。

首先，城鎮化快到頭了，人口紅利正在消失。除了北上廣深這幾個一線城市人口還在漲，其他地方基本都在減少。買房的主力軍變少了，需求自然就少了。

更重要的是，老百姓的負債已經到了歷史最高點。加之這幾年大環境不好，大家就更傾向于捂緊錢袋子。

尤其是經歷了幾年調整，不少城市的房價相比高點已下跌三成甚至有的腰斬。中國人買房向來又是買漲不買跌——房價越跌，大家越不敢買，生怕買了就虧。

現在的住房市場已經發生根本性轉變：需求由普漲變為分化，競爭也從規模擴張轉向質量比拼。

過去那種“買到就賺到”的瘋狂早就不復存在。大家對背負更多債務保持高度警惕。

地產市場離全面‘止跌’仍有一定距離，風險尚未完全化解。

03，國家出手定調，樓市迎來兩大變局

“催買房”失效，國家層面終于出手，引導行業走向新的發展模式。

第一：從增量時代邁向存量時代。

雖然市場上還有新開發的機會，但更大的潛力在于現有房子的改造和再利用。

有報告預測，到2050年全球68%的人會住在城市里，需將住房重新定位為與交通、能源同等重要的核心基礎設施。

這意味著，房地產的重點不再是蓋更多房子，而是管好、用好現有的房子。

第二：房子回歸住的屬性，投資屬性淡化。

“好房子”成為新的關鍵詞。以前只有頂級豪宅才有的空中庭院、精裝大堂、社區會所，現在普通改善房和剛需盤也有了。

未來不是沒有市場，而是市場邏輯全變了。

04，買房邏輯變了，以后該怎么辦

樓市的核心玩法變了，買房的思路也得跟著變。

第一，別再謎之相信“房子永遠漲”。

在全球利率變化、人口老齡化、供應鏈重構的大背景下，不能再指望靠單一房產賺錢了。眼光要放寬，多關注長期趨勢，多元化配置更為明智。

第二個，是市場分化將持續加劇。

2025年全年，300城住宅用地出讓金同比下降10.7%。其中，一二線城市的宅地出讓金占300城的比例達57.0%，較2024年提升4.4個百分點。但是，三四線城市土拍表現仍較弱，土地出讓金同比下降。

房企投資高度集中在一二線城市，這種背景下，普通人的買房思維必須調整：

① 別再想著投資投機，房子已經回歸居住本質。 以后買房主要是為了住，別再幻想買房暴富。

② 選擇核心城市，遠離邊緣區域。開發商都開始將注意力集中在一二線城市，跟著他們走，這些地方風險相對小。

③ 重視質量而不是數量，再多的房子，質量不行，最后也是負累。未來真正值錢的，是那些設計合理、質量過硬、物業服務到位的“好房子”。

總之，沒有只漲不跌的市場，也沒有永不破滅的神話。房子終究要回到住的本質，所以：

別再抱著過去的經驗不放，更別指望歷史會簡單重演。新時代的規則已經完全不一樣了。你是打算適應它，還是被它淘汰？

就看你自己怎么選了。