解讀丨上海今出樓市新政：持居住證滿5年可買房，公積金貸款額度又漲了

馬年開工第二天，上海樓市新政再出重磅。

今天（25日）中午，上海市住建委、市房管局等五部門聯合出臺《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，涉及住房限購、公積金貸款、房產稅等7項調整。其中，限購政策大幅松綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住證滿5年即可購買一套住房，無需再同時滿足社保或個稅繳納要求。居民的住房消費能力再提升，公積金最高貸款額度上調，目前已達全國領先水平。新政自2月26日起施行。

細則覆蓋限購、公積金和房產稅

進一步調減住房限購政策。

對非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社保或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

對在上海繳納社保或個人所得稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

持有《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。

優化住房公積金貸款政策。

適度提高住房公積金最高貸款額度，繳存人家庭購買首套住房的最高貸款額度從160萬元提至240萬元。

在優先保障首次住房貸款需求的情況下，對在上海無住房或僅有1套住房的上海市繳存人家庭，當前已結清住房公積金貸款的，再次購房時可申請公積金貸款。

進一步擴大住房公積金貸款對多子女家庭購房的支持范圍，多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海最高額度基礎上上浮20%。

完善個人住房房產稅政策。

滬籍居民家庭的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。

精準滴灌賦能城市發展

剛剛過去的春節，樓市“小陽春”跡象顯現。上海中原地產監測數據顯示，春節期間，上海新房成交量較2025年春節同期明顯增長，且高于2023年和2024年春節假期；二手房交易暖意延續，不少中介門店大年初四就開門迎客。

在市場持續釋放積極信號的背景下，上海為何選擇在此時出臺新政？

“持續涌現的市場需求，需要政策進一步給予回應。”業內人士表示，2025年，上海高品質新建商品房表現亮眼，市區多個樓盤開盤即售罄，二手房月均成交逼近2萬套。今年1月，上海打破常年淡季規律，二手房成交2.28萬套，創下五年同期最高紀錄。活躍交易之下，一批新的購房需求正在浮現。如，沒有在上海繳納社保卻長期工作生活于此的外地人才、為城市日常運轉提供基礎服務的從業人員、希望二套房購房成本進一步優化的多子女家庭……這些來自剛性和改善型群體的置業訴求，等待政策的進一步覆蓋。

新政也是上海“十五五”規劃綱要公布以來，在房地產領域出臺的第一項舉措。這意味著，樓市政策的考量維度，已不再局限于行業本身，而是站上了城市發展的宏觀視角。

2025年12月，全國住房城鄉建設工作會議提出，“十五五”時期推動房地產高質量發展。《上海市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》明確，要“更好滿足人民群眾多樣化多元化住房需求”“加強住房精準有效供應”。

上海此番出手，就是在市場相對平穩的基礎上，響應和順應中央部署與城市發展趨勢，繼續穩定市場預期。

事實上，這延續了上海近年來在房地產領域一以貫之的綜合施策、精準調控思路。過去一年，除8月26日發布的樓市“滬六條”政策，還有一套系統性組合拳已經落地。

在土地供應端，實行精準供地，重點向購房需求集中的中心城區、產業集聚區和重大戰略區域傾斜，平衡市場供需。在需求端，持續推進“房票制度”，2025年將其從郊區延伸至中心城區，釋放被動遷的居民購買力。在產品端，出臺多項“好房子”設計及規劃標準，引導市場向高品質轉型。今年年初，推出國企收購二手房政策，進一步打通置換鏈條。這些舉措無一不是精準滴灌式的制度設計，并取得較好市場效果。

支持在滬穩定工作、穩定居住人員的合理需求

此次樓市“新七條”中，有3條為調減限購政策，占比近半。

最大亮點是購房群體再擴容，即對持有上海市居住證滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。對持居住證群體在已有的基礎教育、醫療等公共服務功能上，增加居住服務功能。

過去，這部分非滬籍常住人口，因為沒有在上海繳納社保或個稅，無法買房。包括護工、家政等從事城市基礎服務為主的人員，還有企業總部在外地、因公搬到上海長期生活工作的外地人才。現在只需滿足居住證條件，無需在滬繳納社保或個稅即可買房。

順應非滬籍家庭（成年單身人士）的需求，限購政策進一步優化，具體包括降低購房門檻、增加購房套數。

原來，非滬籍居民家庭（成年單身人士）繳納社保或個稅滿1年及以上，可在外環外買房；調整之后，可在全市買房，不限外環內外（不足3年，外環內僅1套）。原來，非滬籍居民家庭（成年單身人士）繳納社保或個稅滿3年及以上，只能在外環內買1套房；調整之后，視作滬籍家庭，可在外環內增購1套房，即外環內可買兩套房。

“限購政策的調整，將支持相關家庭住房消費需求，尤其是住房改善型需求的釋放。”上海易居研究院副院長嚴躍進說。這也體現了上海的開放性和海納百川。“十四五”期間，上海從租賃端發力，新增供應保障性租賃住房和“新時代城市建設者管理者之家”，不斷支持青年人才、新市民和基礎行業從業者來滬安居。

此次調整，是從“租”延伸到“購”。通過購買端的精準開口，積極回應穩定生活和工作人群的租購并舉的安居需求，為每一位奮斗者提供安居樂業的多樣化選擇，應支持盡支持。

提升“剛改”居民的住房支付能力

圍繞提高剛需和改善型需求人群的住房消費能力，降低置業成本，新政出臺公積金、房產稅相關的4條細則。

最大看點在于優化貸款次數認定，即落實公積金的“認房不認貸”。新政前，若公積金貸款次數滿兩次，后續購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結清，則繼續享有公積金貸款權利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。

同時，繼續提高公積金貸款的最高額度。新政下，家庭購買首套房的公積金貸款最高額度上限從160萬元提高至240萬元。若疊加多子女家庭（增加20%）和購買綠色建筑（增加15%）最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達324萬元，處于全國領先水平。

“最終貸款額度的計算，要視購房者公積金賬戶余額等情況而決定。總體上看，此次公積金貸款政策也符合2026年公積金政策優化的導向。”嚴躍進說。

此外，繼續擴大多子女家庭購房支持范圍。新政明確，多子女家庭購買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套已經可以貸款額上浮20%。“二套向首套‘看齊’，將覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求。”上海中原地產分析師盧文曦說。

近兩年來，上海持續優化多子女家庭的置業政策。2024年5月出臺《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，首次明確多子女家庭購房支持政策，明確增購一套住房，上調公積金貸款額度，二套信貸按照首套執行。2025年8月出臺的“滬六條”對多子女家庭的首套房、二套房的公積金貸款額度再上調。

個人住房房產稅，結合實際操作情況進行微調。原來，滬籍家庭子女成年后首次購買且屬于成年子女家庭唯一住房的，免征房產稅，但置換時“賣一買一”就要征收房產稅。此次政策調整后，取消了“首次購買”要求，只要購買住房是唯一住房的，都不征收，體現對改善型住房需求的支持。

嚴躍進表示，此次新政，既涉及非滬籍家庭，也涉及滬籍家庭，甚至包括從事城市公共服務的人員等，覆蓋了各類住房需求。

“有了新政助力，上海樓市將提前鎖定‘小陽春’。”盧文曦說。此次新政出臺及時，節前的市場呼聲，在節后迅速得到回應，不僅有助于穩定預期，也讓更多購房者能提前規劃置業節奏。從歷次上海政策的優化來看，包括新房和二手房都迎來積極的交易態勢。得益于今年年初的良好開局，樓市后續走勢更加扎實。隨著成交量穩步釋放，房價也有望加速走出底部區間。

通過政策的持續優化，將有更多愿意長期工作、生活在這座城市的人群獲得購房資格，這有助于夯實市場向好趨勢，為樓市發展注入持久動力。

附政策原文：

原標題：《解讀丨上海今出樓市新政：持居住證滿5年可買房，公積金貸款額度又漲了》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：雍凱

來源：作者：解放日報 戚穎璞