降了！上周北京二手住宅網(wǎng)簽跌破3500套，但這幾個區(qū)的新盤卻殺瘋了！

哈嘍，各位老鐵，今兒個咱們來聊聊剛剛過去這一周（2月2日到2月8日）北京樓市那點事兒。

俗話說得好，沒過十五都是年。這剛過完年回來，大家都開工了，咱們北京的房地產(chǎn)市場是啥狀態(tài)呢？一句話總結(jié)：還在“假期模式”里沒完全醒過來，但有些板塊的售樓處，已經(jīng)開始悄悄“搶跑”了。

先說整體感受：新房、二手房網(wǎng)簽量雙雙“溜滑梯”。

甭管是新房還是二手房，這周的數(shù)據(jù)跟前一周比，那都是實打?qū)嵉赝伦摺Ｌ貏e是二手住宅，網(wǎng)簽了3309套，環(huán)比下降了22%。新房住宅更慘點，只網(wǎng)簽了386套，環(huán)比直接降了三成（29.8%）。

看到這，可能有人要嘀咕了：“完了完了，北京樓市開年就不行？”

別急，咱得透過現(xiàn)象看本質(zhì)。春節(jié)前后本來就是傳統(tǒng)淡季，大家都忙著回家團圓、走親訪友，誰還有心思天天盯著網(wǎng)簽啊？這個降幅，說白了就是“春節(jié)綜合癥”，屬于正常現(xiàn)象。真正的市場溫度，咱得看元宵節(jié)后的帶看量和成交數(shù)據(jù)，那才是風(fēng)向標(biāo)。

說來也怪，大方向在降，但大興、豐臺這幾個區(qū)卻“殺”出來了！

咱們把鏡頭拉近點看。雖然全市新房成交不多，但區(qū)域分化特別明顯。大興區(qū)以65套的成績，拿下了全市新房網(wǎng)簽的“銷冠”，豐臺區(qū)61套緊隨其后，通州區(qū)57套排在第三。

這說明啥？說明買房人的眼光還是很毒的。大興和豐臺，尤其是那些有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、有地鐵預(yù)期（比如咱下面要聊的22號線）的區(qū)域，依然是大家用錢投票的熱門選擇。甭管市場冷熱，好地段、好項目的價值，永遠是最硬的通貨。

新房市場里的小秘密：普宅占絕對主力，前50個項目“吃掉”七成蛋糕。

再細扒新房成交的結(jié)構(gòu)，你會發(fā)現(xiàn)一個特別有意思的現(xiàn)象。

這周網(wǎng)簽的新房里，普通住宅占了92.3%，別墅和商辦基本就是點綴。這說明現(xiàn)在的市場，剛需和剛改是絕對的主力軍，大家買房就是為了踏踏實實住的，那種特別小眾的產(chǎn)品，流通性確實差點意思。

更重磅的數(shù)據(jù)在這兒：全北京158個新房項目網(wǎng)簽了418套房子，但光是排在前50名的項目，就聯(lián)手賣掉了276套，占比高達66%！新房住宅市場更夸張，前50名的項目占了將近70%（69.4%）的份額。

朋友們，這叫什么？這叫“冰火兩重天”！熱盤越熱，冷盤越冷。你要是現(xiàn)在去看房，那些售樓處里人聲鼎沸的，大概率就是榜單上的這些“尖子生”。而那些默默無聞的，可能真就門前冷落鞍馬稀了。買房跟著榜單走，雖說不一定100%對，但絕對能幫你避開不少坑。

具體誰在領(lǐng)跑？這些新盤名字你得記好了！

首創(chuàng)禧悅興城

周報里列了一大串普宅網(wǎng)簽排名，我給大伙兒拎幾個重點：

大興區(qū)的“首創(chuàng)禧悅興城”和“中建運河玖院”表現(xiàn)搶眼，網(wǎng)簽套數(shù)都在14套以上。

”均價雖然不低（指導(dǎo)價），但網(wǎng)簽也干了14套，看來改善型需求還是很旺盛。

海淀區(qū)的“建發(fā)海晏”更狠，網(wǎng)簽8套，關(guān)鍵是均價高達14萬+！這充分說明，無論市場怎么變，海淀的購買力永遠是個傳說。

特別值得關(guān)注的是，在這前50名的榜單里，有20個都是2025年才入市的新盤。這說明啥？說明開發(fā)商現(xiàn)在也是“快周轉(zhuǎn)”，新盤一開，就得趕緊搶跑回款，定價也相對務(wù)實，這對于咱們買房人來說，反而是個好事兒，選擇更多，價格也更透明。

庫存與掛牌：新房“蓄水池”水位微漲，二手房東有點坐不住了？

咱們再看一眼供應(yīng)端。
截止2月8日，北京新房市場的庫存（普宅+別墅+商辦）大概在9.1萬套左右，比上周稍微多了點（漲了1.73%）。其中最值得關(guān)注的是普宅，庫存73772套，環(huán)比還漲了2.2%。這說明雖然賣得慢，但開發(fā)商拿證入市的腳步并沒停，后面買房人的挑頭會越來越多。

重點來了，二手房掛牌量！
咱們都知道，二手房的掛牌量是市場情緒的“體溫計”。這周的數(shù)據(jù)是122458套，比上周減少了1662套，環(huán)比下降了1.34%。

哎？這就有點意思了。一般來說，年后應(yīng)該是掛牌量激增的時候，怎么還降了呢？我分析，可能有倆原因：一是有些房東覺得年前年后這價格沒談攏，干脆“撤牌不賣了”，等著市場回暖再說；二是確實有一部分房源在年前被消化掉了。但不管怎么說，12.2萬套的掛牌量，依然是高位運行，北京樓市依然是個妥妥的“買方市場”，咱們看房、砍價，底氣可以更足一點。

往前看：新盤摩拳擦掌，地鐵利好已經(jīng)在路上！

文章最后，咱得有點前瞻性。

周報里提到，從去年6月到現(xiàn)在，還有一大波新盤在陸續(xù)網(wǎng)簽，比如朝陽的“璞樾”、海淀的“海宸元境”等等。而且，還有9個新項目準(zhǔn)備入市，像大興西紅門的“興創(chuàng)和盛臻品”、通州張家灣的“北投棲灣”都盯著今年一季度呢。

更重要的是，交通的“王炸”要來了！
北京22號線（平谷線）今年要基本具備開通條件了！這條線可是橫跨北京和河北的“通勤大動脈”，對于燕郊以及沿線板塊的房價，絕對是實打?qū)嵉睦谩＿€有7號線三期、R6線一期也在推進前期工作。

另外，今年第一波擬供應(yīng)的商品住宅用地也出來了，最引人注目的就是東城區(qū)西革新里那塊地！二環(huán)邊兒上，挨著永定門外站，這可是妥妥的“核心區(qū)大宅”，未來肯定是搶破頭的節(jié)奏。

節(jié)后第一周，北京樓市還在“熱身”，數(shù)據(jù)上看有點冷，但結(jié)構(gòu)上看熱點依舊。對買房人來說，現(xiàn)在正是“淘金”的好時候：新房選擇多，二手房東心態(tài)也沒那么硬了，再加上地鐵和優(yōu)質(zhì)地塊的預(yù)期，只要你耐心看、大膽談，說不定就能撿到寶。

好，今天的大實話就跟您嘮到這兒。您覺得這波行情之后，北京樓市會迎來真正的“小陽春”嗎？咱們評論區(qū)見！我是，關(guān)注我，買房路上不迷路！

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