二手房成交回升，并不是樓市拐點信號

文｜鄧浩志

最近關于"二手房成交量回升""樓市見底回暖"等內容的報道很多"等內容的報道很多。但我認為，仍然有很強的主觀意愿在前，理論與證據在后，而且證據多為斷章取義。

分享一下關于這個問題的看法：

1、不少城市的二手成交量近期的確有回升，這是事實，這次的數據并沒有明顯的與事實相反的情況。當然，有增量是真的，但增量有沒有這么多，這很難考究。畢竟這幾年，尤其是最近幾個月，在各大機構被禁止公布樓市數據之后，房地產所有數據到底離真實有多遠，業內都是說不清的。

2、樓市如果真復蘇，應該一手二手市場同時復蘇，單純二手市場復蘇，一般情況下，只能說明市場有特殊因素影響，導致了冷熱不均的情況。在目前情況掌握不甚明確的情況下，我認為一手相對低迷，和今年農歷新年來得比較遲，一月過后各大開發商放緩推貨節奏，市場新貨供應減少導致成交減少。

至于二手成交加大，則與新房供應減少，市場關注度回流二手房市場有關。也和二手房市場在去年四季度持續出現價格下行，不少筍盤出現有關。

3、樓市在農歷新年后能否迎來小陽春，而后逐步復蘇？這可能性不大。

一則，樓市已經低迷了三個季度，在缺乏重大利好政策支持下，想自行復蘇，甚至自行反轉的可能性很小。

二是二手的低價房源銷售完之后，后續市場如果是強勢，則會選擇價格稍高的房源成交，房價隨之走高。如果市場是弱勢，則交易量降溫，市場等待新一輪價格下行以適應買家需要。目前買方市場特征非常明顯，后市大概率會出現成交量停滯，等待價格進一步回調。

三是新年后肯定大批新盤，新貨涌出，這也是今年春節延后的特殊情況。屆時市場會轉為一手熱，二手冷，但總體偏冷的局面。

1月，70城房價創七個月來的最大降幅

新建住宅方面

今年1月，剔除保障性住房的70個城市新建住宅價格環比下降0.4%，同比下跌3.1%，1月一線城市新房價格環比降0.3% 。 同比方面，一二三線城市商品住宅銷售價格同比下降 1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，廣州下降5.3%，在一線城市中跌幅最大。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.9%和3.9%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。

二手住宅方面

一線城市價格同比下降7.6%，降幅比上月擴大0.6個百分點。其中，廣州和深圳分別下降8.3%和6.5%。

二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

另外今日有媒體注意到今年春節有大量樓盤有促銷活動和優惠，問我這是否會促使樓市回暖。我的回答是，活動和優惠年年有，月月有，年前也有，今年并不特別多。而沒說的實際情況是：今年春節活動似乎更少，不少樓盤覺得搞了也白搞，于是初四之前連現場值班都取消了。而我很想說但又不能公開的內容是：只不過這段時間樓市差到無以復加，你們才想起盡量找一些疑似利好來鼓勵一下市場。但在沒有重大利好支持下，單靠輿論引導，是無法讓這個受重傷的行業回血的。