陽(yáng)光城集團(tuán)杭州項(xiàng)目破產(chǎn)清算

杭州富陽(yáng)乘光置業(yè)有限公司的破產(chǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的典型案例，涉及復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系、項(xiàng)目停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)以及大量購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。

一、公司基本情況與破產(chǎn)時(shí)間線

公司概況：

? 成立時(shí)間：2020年6月16日

? 注冊(cè)資本：19億元人民幣

? 法定代表人：許楊軍

? 控股股東：杭州盛光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（全資控股）

? 母公司背景：隸屬于陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司，是陽(yáng)光城在杭州的區(qū)域項(xiàng)目公司

破產(chǎn)程序關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

1. 破產(chǎn)受理：2025年4月8日，杭州市富陽(yáng)區(qū)人民法院裁定受理杭州富陽(yáng)乘光置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案

2. 管理人指定：2025年4月15日，法院指定浙江智仁律師事務(wù)所、浙江至誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）擔(dān)任破產(chǎn)管理人

3. 債權(quán)人會(huì)議：2025年7月14日，通過(guò)微信小程序"小火鳥(niǎo)智慧破產(chǎn)平臺(tái)"召開(kāi)第一次債權(quán)人會(huì)議

4. 表決結(jié)果：2025年8月13日，管理人公布第一次債權(quán)人會(huì)議表決結(jié)果，其中《重整支持協(xié)議（草案）》未獲有特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組通過(guò)

二、破產(chǎn)原因與背景分析

直接導(dǎo)火索：

1. 母公司債務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)：陽(yáng)光城集團(tuán)自2022年起陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，截至2025年3月，該房企債務(wù)違約規(guī)模達(dá)641.71億元，其中境外債券逾期22.44億美元。集團(tuán)層面的危機(jī)迅速傳導(dǎo)至各地方項(xiàng)目公司。

2. 資金鏈斷裂：乘光置業(yè)開(kāi)發(fā)的檀瑞府項(xiàng)目土地使用權(quán)已被抵押給山東省國(guó)際信托股份有限公司和招商銀行股份有限公司杭州分行，抵押債權(quán)數(shù)額高達(dá)26億元。項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)銷售回款償還債務(wù)，導(dǎo)致資金鏈徹底斷裂。

深層原因：

1. 行業(yè)周期性下行：2025年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%。市場(chǎng)銷售困難，項(xiàng)目自身"造血"能力銳減。

2. 高杠桿模式反噬：公司依賴大量信托和銀行融資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，沉重的償債壓力直接壓垮企業(yè)。

3. 項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)：2022年，檀瑞府項(xiàng)目因陽(yáng)光城資金鏈困境一度停工，后在政府協(xié)調(diào)下由山水置業(yè)代建，項(xiàng)目更名為"山水華府"，但已嚴(yán)重延期交付。

三、主要項(xiàng)目：檀瑞府（山水華府）概況

項(xiàng)目基本信息：

? 地理位置：杭州市富陽(yáng)區(qū)富春街道公望街977號(hào)，毗鄰地鐵6號(hào)線公望街站

? 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積308,960.48平方米，規(guī)劃18幢高層住宅，總戶數(shù)1,636戶

? 銷售情況：精裝限價(jià)22,000元/平方米，前后7次開(kāi)盤(pán)推出1,355套房源，基本售罄

項(xiàng)目波折歷程：

1. 2020年：陽(yáng)光城以12.03%溢價(jià)率競(jìng)得富春76號(hào)地塊，項(xiàng)目命名為檀瑞府

2. 2022年：陽(yáng)光城債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目停工，陷入"爛尾傳聞"

3. 2022年9月：政府與富陽(yáng)本土房企山水置業(yè)協(xié)商代建框架，項(xiàng)目更名為"山水華府"，全面復(fù)工

4. 2024年8月：項(xiàng)目延期半年終于交付，但房產(chǎn)證無(wú)法辦理

5. 2025年4月：285套房源上架阿里資產(chǎn)平臺(tái)準(zhǔn)備拍賣，后因"被執(zhí)行人破產(chǎn)"撤回189套

四、破產(chǎn)程序進(jìn)展與債權(quán)人情況

債權(quán)人規(guī)模：

? 應(yīng)到債權(quán)人：1,205人

? 實(shí)際參會(huì)/投票：1,026人

? 債權(quán)人構(gòu)成：絕大多數(shù)為購(gòu)買(mǎi)了檀瑞府項(xiàng)目但尚未能完成交付或辦證的購(gòu)房者

表決事項(xiàng)：

第一次債權(quán)人會(huì)議對(duì)以下方案進(jìn)行表決：

1. 《債務(wù)人財(cái)產(chǎn)管理與變價(jià)方案》

2. 《重整支持協(xié)議（草案）》

3. 《重整支持投資人遴選方案》

4. 《破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案》

5. 《債權(quán)人會(huì)議非現(xiàn)場(chǎng)表決方案》

6. 《債權(quán)人委員會(huì)組織方案》

關(guān)鍵表決結(jié)果：

《重整支持協(xié)議（草案）》在有特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組表決中未獲通過(guò)，同意債權(quán)人20人，占該組債權(quán)人數(shù)的68.97%，但所代表的債權(quán)額僅占該組債權(quán)總額的7.68%，未超過(guò)三分之二法定比例。

五、對(duì)購(gòu)房者的影響與權(quán)益保護(hù)

購(gòu)房者面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：

1. 產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理：項(xiàng)目土地已被濟(jì)南法院查封，且山東信托的開(kāi)發(fā)貸尚未歸還，辦理解抵押解查封難度很大

2. 已支付房款可能無(wú)法全額追回：若房屋未建成，購(gòu)房者只能作為普通債權(quán)人參與分配，清償比例可能較低

3. 房屋交付無(wú)望：對(duì)于未建成部分，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)

法律保護(hù)措施：

1. 優(yōu)先權(quán)保護(hù)：根據(jù)相關(guān)司法解釋，如果購(gòu)房者已支付了全部或大部分購(gòu)房款（通常超過(guò)50%），且購(gòu)房目的是用于居住，其權(quán)利在法律上優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)

2. 分批辦證：管理人已啟動(dòng)檀瑞府項(xiàng)目房屋權(quán)證辦理工作，截至2025年11月25日，已發(fā)布第三批房屋權(quán)證辦理公告，涉及13套房屋

3. 辦證方式：購(gòu)房人可通過(guò)"杭州城市大腦APP"線上辦理或前往富陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)辦理

六、債務(wù)清償順序與財(cái)產(chǎn)處置

法定清償順序：

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》，債務(wù)按以下順序清償：

1. 破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)：包括破產(chǎn)案件訴訟費(fèi)用、管理人執(zhí)行職務(wù)費(fèi)用等

2. 職工債權(quán)：職工工資、醫(yī)療傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，法定補(bǔ)償金

3. 稅款：破產(chǎn)人所欠稅款

4. 普通破產(chǎn)債權(quán)：包括購(gòu)房者債權(quán)、建設(shè)工程款債權(quán)等

財(cái)產(chǎn)處置情況：

1. 資產(chǎn)價(jià)值：根據(jù)評(píng)估報(bào)告，檀瑞府小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)（含車位）價(jià)值約為11.49億元

2. 未售資產(chǎn)：截至2024年4月17日，未售及未認(rèn)購(gòu)住宅45,908.31平方米，未售車位1,483個(gè)

3. 以房抵債：債權(quán)方招商銀行和山東信托曾嘗試通過(guò)"以房抵債"方式處置276套未售房源，但因被執(zhí)行人破產(chǎn)而中止拍賣程序

七、最新進(jìn)展與未來(lái)展望

截至2025年11月的最新情況：

1. 辦證工作持續(xù)推進(jìn)：管理人已協(xié)助購(gòu)房人辦理第三批房屋產(chǎn)權(quán)證，辦證工作按計(jì)劃分批進(jìn)行

2. 破產(chǎn)程序仍在進(jìn)行：尚未形成最終的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案，財(cái)產(chǎn)清理、評(píng)估、變價(jià)工作仍在進(jìn)行中

3. 重整可能性：雖然《重整支持協(xié)議（草案）》未獲通過(guò)，但法院和管理人仍在探索各種挽救企業(yè)的可能性

行業(yè)背景：

乘光置業(yè)的破產(chǎn)并非孤立事件，而是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的縮影。2025年，A股上市房企中有57家預(yù)計(jì)虧損，合計(jì)預(yù)虧損額約2,082-2,094億元，行業(yè)調(diào)整已進(jìn)入"深水期"。在這種情況下，購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)、債務(wù)公平清償、資產(chǎn)有效盤(pán)活成為破產(chǎn)程序成功與否的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)類似案件的啟示：

1. 司法創(chuàng)新：富陽(yáng)法院在類似案件中運(yùn)用"重整支持程序"，做破產(chǎn)清算和重整兩手準(zhǔn)備，提高了挽救成功率

2. 購(gòu)房者優(yōu)先保護(hù)：法律對(duì)真實(shí)消費(fèi)者購(gòu)房人的特殊保護(hù)機(jī)制在實(shí)踐中得到落實(shí)

3. 多方協(xié)調(diào)：政府專班、法院、管理人、債權(quán)人等多方協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)復(fù)雜房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的處理至關(guān)重要

杭州富陽(yáng)乘光置業(yè)有限公司的破產(chǎn)清算案仍在進(jìn)行中，其最終結(jié)果不僅關(guān)系到1,200多名債權(quán)人的切身利益，也為處理同類房企破產(chǎn)項(xiàng)目提供了重要參考。隨著破產(chǎn)程序的推進(jìn)，購(gòu)房者辦證、債務(wù)清償、資產(chǎn)處置等關(guān)鍵問(wèn)題將逐步得到解決。