萬(wàn)科危局：深鐵259億輸血續(xù)命，大而不倒的底線在哪里？

曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥萬(wàn)科，現(xiàn)在像啥？網(wǎng)友笑稱“住進(jìn)ICU的重癥患者”——全靠大股東深圳地鐵天天“輸血”才吊著命。2026年1月8日郁亮剛到齡退休，把爛攤子甩給深鐵？這259億真能救回萬(wàn)科？還是深鐵自己也得栽進(jìn)去？

郁亮2017年接王石掌舵萬(wàn)科，其實(shí)早早就喊過(guò)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際操作里的決策反而讓危機(jī)更重。現(xiàn)在萬(wàn)科資金像漏了的水管，常規(guī)辦法根本止不住，只能靠深鐵一次次輸血續(xù)命。

2025年9月，深鐵剛給萬(wàn)科放了第九輪借款，額度不超過(guò)20.64億——巧了，剛好夠萬(wàn)科9月要還的20.64億境內(nèi)債本息。年內(nèi)累計(jì)借了259.41億，這筆錢就像強(qiáng)心針，先把眼前的債賭上再說(shuō)。

但問(wèn)題是，萬(wàn)科的窟窿到底有多大？2025年中期數(shù)據(jù)擺這兒：有息負(fù)債3642.6億，其中一年內(nèi)要還的就有1533.7億。可萬(wàn)科賬上的現(xiàn)金才693.48億，缺口超800億！靠自己賺錢填？根本不可能。

看經(jīng)營(yíng)端更慘。2025上半年全國(guó)新房銷售降了4%和6.2%，萬(wàn)科呢？開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額691.1億，同比跌了45.7%——是保利、中海、華潤(rùn)這些同行降幅的三倍多！現(xiàn)在萬(wàn)科月銷才110多億，還是靠大幅降價(jià)換的量，當(dāng)年的金字招牌現(xiàn)在沒人信了。

賺錢能力也拉胯。房地產(chǎn)開發(fā)毛利率才8.7%，比保利的13.85%、華潤(rùn)的16.8%低一大截。想當(dāng)年2013年行業(yè)最火的時(shí)候，萬(wàn)科毛利率可是32.14%，現(xiàn)在這點(diǎn)利潤(rùn)連利息都不夠付。

更要命的是，萬(wàn)科快沒房可賣了！2024年拿地才56億，是2023年463.2億的十分之一。2025年拿地肯定更少，土地儲(chǔ)備斷了，未來(lái)幾年銷售只會(huì)越來(lái)越差，越虧越?jīng)]房賣，惡性循環(huán)。

深鐵這么一次次輸血，可不是當(dāng)冤大頭。作為深圳國(guó)資，萬(wàn)科是房企上市第一股，要是不管，行業(yè)信心得崩，國(guó)資信用也得受損。但深鐵不是白給，每筆借款都有嚴(yán)格擔(dān)保——萬(wàn)科得拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵質(zhì)押，抵質(zhì)押率50%到70%。

比如萬(wàn)物云的部分股權(quán)、杭州萬(wàn)科置谷項(xiàng)目全部股權(quán)、嘉興項(xiàng)目公司股權(quán)，還有自持的辦公樓和長(zhǎng)租公寓。這些都是萬(wàn)科手里還能打的資產(chǎn)，就算萬(wàn)科真不行了，深鐵能先把這些資產(chǎn)拿走，損失能降到最低。

有人擔(dān)心深鐵會(huì)不會(huì)被拖垮？目前看還不會(huì)。深鐵的錢不是全靠自有——2024年底深鐵貨幣資金才209億，根本不夠259億的借款。它的錢主要來(lái)自銀行授信和深圳國(guó)資委支持，2025年3月末授信總額6099.5億，未用的還有4627.07億，這點(diǎn)錢對(duì)它來(lái)說(shuō)不算啥。

2025年最后三個(gè)月，萬(wàn)科還有5筆境內(nèi)債要還，本金總共118億——大概率還是深鐵兜底。現(xiàn)在萬(wàn)科和深鐵的策略就是“拖”，等地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、銷售好點(diǎn)、存貨能漲價(jià)。

但“拖”有個(gè)底線：萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)什么時(shí)候抵押完？要是沒資產(chǎn)抵了，深鐵、國(guó)資、銀行還會(huì)救嗎？這是懸在市場(chǎng)頭上的大問(wèn)號(hào)。

順便說(shuō)句，深圳國(guó)資不是第一次碰這事兒。深圳人才安居是恒大第二大股東，恒大退市后虧慘了；深圳特區(qū)建發(fā)投的華南城，現(xiàn)在都清盤了。國(guó)資救場(chǎng)，本質(zhì)上是用深圳人的利益擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)啊。

萬(wàn)科的命早就不是自己的了，是觀察國(guó)資監(jiān)管和行業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口。“大而不倒”到底能不能成？這場(chǎng)救援最后會(huì)怎么選？沒人知道答案。

參考資料：中國(guó)證券報(bào)《萬(wàn)科獲深鐵第九輪輸血 年內(nèi)累計(jì)超259億》；經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)《萬(wàn)科危局：深鐵輸血背后的國(guó)資邏輯》