新春回顧 | 中國商業REITs，決戰2026

· 丙午馬年

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大潮滂滂，“十五五”新局已開。潮水，裹挾機遇而來。創變者，于變化中錨定價值。謹以此輯，記錄過去一年那些推動潮水的力量，與發出新聲的瞬間。望向前方，依然是不息的潮水，與無限的可能。此為系列第4篇·起底REITs。

新春回顧系列：

2025年，中國商業REITs市場整體表現穩健，底層資產在消費復蘇乏力的宏觀環境下展現出較強的抗周期韌性。

不同項目雖運營策略各異，卻呈現出“和而不同”的共性特征：以精細化運營為核心，貼合市場整體變化和在地需求，通過差異化路徑實現資產價值的持續提升。

穩健底色貫穿全年

差異化運營各有妙招

華夏華潤商業REIT：強者恒強，

萬象匯成“最強擴募池”

華夏華潤商業REIT作為零售商業REITs的龍頭，底層資產青島萬象城在消費乏力、招租困難的當下，依然維持近99%的出租率，并實現租金單價增長。

兩年內改造超2.5萬㎡，2025年前三季度，項目新開業店鋪122家，零售、餐飲兩業態批量上新，DESCENTE山東旗艦店、Salomon山東首家S級旗艦店、ON青島首店等品牌，讓項目的運動戶外品牌達到48家，成為青島市運動戶外品牌最全商場，讓青島萬象城穩坐“青島首店收割機”之位。

青島萬象城，死磕DESCENTE、Salomon們

對青島萬象城的認可，讓華夏華潤商業REIT在2025年成為全市場首個突破百億市值的REITs產品。

更具戰略意義的是其2025年內公布兩次擴募底層資產：首次納入蘇州昆山萬象匯，二次納入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個項目，合計擴募4個萬象匯。

萬象匯，為何成了華夏華潤商業REIT“最強擴募池”？

長沙覽秀城：“動刀”主力店，

打造煥新樣本

作為華夏金茂商業REIT底層資產，項目2024年上市之初主力店占比高達54.71%，租金僅為專門店1/5，成為提升瓶頸。于是，在2025年，長沙金茂覽秀城在2025年選擇對主力店進行調整。

2025年一季度，L1層原H&M區域進行切鋪，2752㎡改造為7個精品空間，以“晚風集”IP打造輕社交目的地，引入華為智能生活館、THE COLORIST等品牌，預計坪效提升2.8倍。二季度主力店占比降至50.35%，出租率卻攀升至99.03%。通過空間重構和品牌煥新，為存量商業提供了主動求變的樣本。

長沙金茂覽秀城，動刀主力店

華夏大悅城商業REIT：

頂流IP+首店，商場變成“流量場”

成都大悅城今年很忙，香港迪士尼20周年全球首展、寶可夢西南首站、卡皮巴拉快閃等輪番上陣，在競爭激烈的成都市場搶奪全城流量。前三季度零售餐飲批量引入首店，迪桑特西南旗艦店、Wilson區域首店、Okey Bakery西南首店等落地，輕奢、烘焙、輕食全鏈條覆蓋。

空間改造亦并未放松。成都大悅城將原超市鋪位切成美食區；AB館中段公區精裝升級，退臺、屋頂花園用極簡風格重組，綠植、寵物、社交元素塞進半開放生態空間，打造“公園里 PARK MORE+”創新場景。

中金印力商業REIT：

垂直圈層營銷，強化客群黏性

但杭州西溪印象城選擇了另一條路。99.13%的出租率，79.9萬會員貢獻超40%消費，面包節、動漫節、韓娛嘉年華精準投喂細分人群。不追頂流IP，不做全域爆破，就靠山姆會員店這個超級流量入口和精細化的圈層活動強化客戶粘性，出租率持續上升接近滿租，三季度客流同比增長6.5%，穩得不像話。

成都大悅城證明了通過自創內容、強營銷可以主動吸引客流，打造“目的地”屬性，而西溪印象城則展示了與超級主力店深度綁定，利用其強大號召力帶來穩定客源的模式。兩種路徑各有優劣，前者上限高但成本也高，后者穩定但增長可能受限。

成都大悅城，“反超”西溪印象城

外資進場、奧萊接續，

區域型商業顯韌性

外資巨頭破冰：

凱德進場了

4月，凱德投資申報華夏凱德商業資產REIT，成為首只由國際資管公司在中國大陸申報的消費類公募REIT。該單REIT底層資產為長沙凱德廣場·雨花亭和廣州凱德廣場·云尚。

凱德的全周期管理能力是其招牌。以長沙凱德廣場·雨花亭為例，2005年開業，2019年凱德以7.46億元、6.2%的資本化率從CLCT收購，隨后持續調改：2021年升級一樓中島區，引入MLB、周大福等30+潮牌；2023年盤活沃爾瑪退租面積，打造“雨花心，悅生活”主題空間，改造投入回報率15%，估值提升至7.85億元。

這種"存量盤活+價值提升"的路徑，為運營能力強但持有規模較小的企業提供了示范。

首個申報中國商業REIT的國際資管巨頭，為什么是凱德？

奧萊賽道：

“大品牌、小價格”吃香

當購物中心拼首店、拼空間時，奧萊REITs正在驗證另一條路徑——“大品牌、小價格”的折扣邏輯。顯然，奧萊的崛起不是對購物中心的替代，而是消費分級時代的業態補充。

華夏首創奧萊REIT二季度現金流分派率0.94%，濟南、武漢項目在“五一”黃金周合共拿下113個區域品牌銷冠；中金唯品會奧特萊斯REIT申報，底層資產為運營超13年的杉杉起家項目——寧波杉井奧萊，估值29.72億，總建筑面積單價28505元/㎡，年銷19.71億，出租率穩定97%以上。

113個品牌銷冠！首創這兩個奧萊“嗨”著把錢賺了

杉井奧萊的含金量在于“高扣率+高銷售額”的雙重驗證：聯營模式扣率超13%接近行業天花板，運動戶外收入占比與服裝服飾持平超37%，薩洛蒙、lululemon、始祖鳥等“中產三件套”配齊。對比2022年，運動戶外占杉井奧萊的已簽約面積比例提升了2.95個百分點，而收入占比則提升了5.61個百分點，已超出服裝服飾的收入占比。

首創奧萊同樣死磕運動戶外——濟南項目啟動李寧超級奧萊店、MLB旗艦店擴鋪，武漢項目則完成361°、特步、New Balance等品牌店鋪升級。

年銷售19億的杉井奧萊，在寧波沒有對手？

區域深耕：

濟南貴和領秀城的社區韌性

作為中金中國綠發商業REIT的底層資產，濟南領秀城貴和購物中心是今年新發行產品中的“社區型”代表。依托18所學校、10萬居民的社區基本盤，2025年末出租率達96.80%，月平均租金單價穩定在4.03元/㎡/天，穩健是其最大的底色。

深耕社區、深度綁定特定客群，進而實現金流確定性。在消費分級時代，社區商業的抗周期韌性正被重新估值。

濟南領秀城貴和購物中心，從區域典范到REITs新力量的跨越進階

主動管理樣本：

映月湖環宇城進化論

作為華夏中海商業REIT的底層資產，佛山映月湖環宇城2025年Q4業績超預期：收入3135萬元，出租率99.27%，年化分配率4.10%。業績背后是超4萬㎡的大規模調改——引入華為旗艦店、大疆等高級次品牌，煥新鴿子廣場、真冰場等場景，疊加會員運營與圈層活動，實現客流與租金雙升。

項目成功關鍵在于兩大能力：一是主動管理，預判新能源車退潮風險，果斷向餐飲、體驗業態轉向，餐飲占比達31.9%；二是順勢而為，捕捉商圈從“居住主導”向“職住復合”轉型，加碼輕正餐與生活方式品牌。未來增長空間在于首層“大鋪切小”提坪效，以及B1層從超市主導轉向“地下活力層”的調改潛力。

如何通過主動管理，將購物中心打造成REITs“爆款樣本”？

商業不動產REITs擴容

首批10家合377億元

2026開年，截至2月8日，首批10家商業不動產REITs已經申報，合計擬募資377億元。

杉杉奧萊REITs再擴容：1月29日，中金唯品會封閉式基礎設施證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理，底層資產為杉杉商業旗下的鄭州杉杉奧特萊斯購物廣場和哈爾濱杉杉奧特萊斯購物廣場，兩處物業總估值與本次擬募集規模均為74.7億元，2026年及2027年度預測現金分派率分別為4.57%和4.99%。

總估值74.7億！深度解析鄭州杉杉奧萊、哈爾濱杉杉奧萊的資產價值

合肥銀泰中心REITs破冰：2026開年，華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金正式向上交所提交申報并獲受理，底層資產為銀泰商業旗下的合肥銀泰中心一期及二期項目，擬募集規模42.785億元，2026年及2027年度預測現金分派率分別為4.93%和5.28%，是商業不動產REITs中第一個高端購物中心項目。

安徽第一高端MALL身價42.73億，值嗎？

保利商業REITs首秀：保利發展成為A股首家提交不動產商業REITs申請的上市房企，華夏保利商業不動產REIT底層資產為廣州保利中心和佛山保利水城，估值20.38億元，其中佛山保利水城估值9.34億元，增值率155.22%，項目于2025年啟動改造，從傳統購物中心向文旅目的地轉型。

保利商業REITs首秀，為啥選了佛山這個商場？

凱德REITs雙響炮：凱德申報華夏凱德封閉式商業不動產證券投資基金，底層資產為深圳來福士商業綜合體和綿陽凱德廣場·涪城，預計募集規模40.52億元，兩大項目合計估值達50.42億元，形成“能級標桿+二線壓艙石”的黃金組合，此前其發起的國內首單外資商業REITs公眾投資者認購倍數飆升至535.2倍。

搶發商業不動產REITs，凱德“穩準狠”

當“三新”浪潮從政策東風中蓄勢而來，消費的新航道已然開啟。

2026年5月，由贏商網發起的第21屆中國商業品牌節暨中國商業共贏合伙人大會將在廣州舉行，以“潮起新聲”為大主題，打造一年一度的資源對接與思想共振平臺。

大會將匯聚全國百強開發商與商管公司、1000+活力標桿項目、2000+創新&連鎖品牌，并邀請實力合伙人、行業專家及政府代表共同參與，聯動超百家權威媒體，構筑品牌傳播強聲場?；顒蝇F場設立五大資源展區，推動產業鏈精準高效銜接與合作落地；圍繞前沿趨勢與熱門議題展開深度探討，揭曉行業年度標桿“金坐標獎”。大會期間將同期舉辦中國商業加盟與投資領域首個“趨勢發布+平臺賦能+交易撮合”的中國商業共贏合伙人大會，致力打造品牌方+代理商+商場方「三方合作生態閉環」。

廣邀中國零售商業人循潮而聚，與變革者同頻；聞聲前行，為創新者定調。5月共探全球商業新知，奏響新未來。

時間地點：2026年5月丨廣州