“紅黑榜”落地：長沙物業的鏡鑒與破局之路

“紅黑榜”落地：長沙物業的鏡鑒與破局之路

一張榜單，讓行業的標桿與瘡疤暴露無遺，社區治理的分水嶺已悄然形成。

近日，長沙市住建局與市文明辦聯合發布2025年第四季度物業服務企業“紅黑榜”。19家企業榮登紅榜，成為行業標桿；6家企業被列入黑榜，面臨信用懲戒；另有14家企業被列入重點監管范圍，面臨更頻繁的檢查。

這份榜單不僅是一次簡單通報，更是一面映照出行業現狀的鏡子。它揭示了當前物業服務的兩極分化。

01 榜單解碼

長沙市此次發布的榜單分為三個層次，結構清晰、指向明確。

“紅榜”共收錄19個物業服務項目及其管理企業。這些企業在高層建筑消防安全管理、物業服務質量提升、公共收益管理、文明小區建設等方面表現突出，成為行業標桿。

值得注意的是，紅榜企業的優秀做法各有側重。珠江頤德公館著力提升硬件設施和服務品質，全面升級籃球場、園林綠化及門禁系統。同時積極響應“友好小區”建設，設立愛心驛站，為外賣員等新業態勞動者提供便利。

佳馨園則探索黨建引領的社區治理新路徑，建立“雙向進入、交叉任職”機制，物業負責人與社區黨組織交叉任職，形成治理合力。

“重點監管”名單揭示了行業中的普遍性問題。14家被列入重點監管的企業，主要問題集中在消防安全隱患、服務滯后和不規范行為三大類。

消防安全成為最為突出的共性問題。陽光壹佰國際新城存在消防主機故障、排煙系統故障等多重隱患；天麓尚層四期消防主機系統故障，地下車庫部分防火卷簾門無法正常啟動。

服務質量方面，卓越明珠苑因物業服務承接查驗及備案工作嚴重滯后、拒不履行整改義務被列入監管；錦繡家園不配合街道社區工作，對商業街前坪破損嚴重問題推諉未處置。

更令人擔憂的是，融城花苑物業服務企業自2025年6月起多次拖欠員工工資，港湘鉑玥存在因催繳物業費而限電的情形，新華聯夢想城公共收益管理不規范，部分公共區域經營收益未納入小區公共收益。

“黑榜”上的6家企業問題更為嚴重，這些企業普遍存在重大安全隱患且拒不整改或不配合工作。

愛晚花園問題尤為突出，其高層建筑“一棟一策”滅火和消防疏散救援措施缺失，消防電系統全部故障，消防水泵全部損壞，部分消火栓試水無水，濕式報警閥測試失敗，部分樓棟防火門缺失。

綠地·中央花園原物業企業在業主大會決定更換服務企業后，未依法履行合同義務，單方面提出直接退場，不配合交接工作，且存在欠薪問題。

02 深層矛盾

長沙物業“紅黑榜”的發布，不僅是一次簡單的行業評比，更是一面照出物業行業深層矛盾的鏡子。

當前物業行業正處于轉型升級的十字路口。一方面，業主對物業服務的期待日益提高；另一方面，物業企業面臨成本上升、收費困難等多重壓力。

服務標準與業主期待之間的錯位日益明顯。 隨著生活水平的提高，居民對小區環境、安全管理、設施維護等方面有了更高要求。

黑榜企業暴露的消防安全問題就是典型例證。消防主機故障、排煙系統癱瘓、防火卷簾無法啟動……這些隱患一旦發生事故，后果不堪設想。

成本上漲與物業費定價機制的矛盾亟待破解。 人工成本不斷攀升，設備維護費用逐年增加，但物業費調整機制卻相對滯后。不少小區物業費多年未變，物業服務企業面臨“成本漲、收入不漲”的困境。

這使得一些企業選擇降低服務標準或尋找其他“生財之道”，如不規范管理公共收益，最終陷入服務質量下降、業主拒繳費用的惡性循環。

多頭監管與責任落實的問題同樣值得關注。 物業行業涉及住建、消防、城管、公安等多個部門，監管責任分散。長沙市推出“紅黑榜”制度，正是試圖整合監管力量，形成治理合力。

長沙市物業管理辦公室相關負責人表示：“本季度物業服務企業信用評價情況將被記錄在‘住建一體化’信息平臺，作為企業誠信評分、評優評先、前期物業招投標的重要參考。”

03 破局路徑

面對行業現狀，物業企業必須尋找新的發展路徑，而“紅榜”企業的實踐經驗提供了寶貴啟示。

擁抱“紅榜”標準，從被動應付到主動作為。 珠江頤德公館的經驗表明，通過硬件升級和服務創新可以贏得業主認可。物業企業應主動對標紅榜標準，查找自身不足，而不是等到被列為“重點監管”或“黑榜”才被動整改。

破解消防頑疾，守住安全底線。 消防安全是物業服務的生命線。企業應建立常態化的消防設施檢查維護機制，定期組織消防演練，確保消防系統處于良好狀態。對于老舊小區，可以探索“政府補貼+業主共籌+企業投入”的多方籌資模式，解決消防設施改造資金難題。

重塑服務信任，構建良性互動。 佳馨園通過黨建引領破解小區治理難題，東云臺堅持“紅色物業”建設并嚴格規范公共收益管理，這些做法都指向同一個方向： 通過透明化和制度化重建業主信任。

創新管理模式，應對多元需求。 隨著社區人口結構的變化和居民需求的多樣化，物業服務也需要不斷創新。招商積余在佳馨園為年長住戶提供居家養老服務，珠江頤德公館設立愛心驛站服務外賣騎手，都是針對特定群體需求的有益探索。

強化行業自律，共建健康生態。 長沙市住建局表示，將繼續完善物業企業信用評價體系，將評價結果與市場準入、項目招投標等掛鉤，形成“優勝劣汰”的市場機制。物業服務企業應主動適應這一趨勢，將提升服務質量內化為企業發展的核心動力。

業主參與治理，形成良性互動。 物業問題的解決不能僅靠企業單方努力，更需要業主的理性參與。業主應通過合法渠道表達訴求，按時繳納物業費，參與小區公共事務決策，與物業企業形成建設性互動關系。

長沙市物業管理辦公室表示，全市物業服務企業應加強黨建引領，深化“紅色物業”建設，聯動多方共建共治共享。這一信號表明， 未來的物業行業將不再是簡單的“管理”與“被管理”關系，而是多方參與、共同治理的社區生態。

“紅黑榜”只是起點，不是終點。對于長沙的物業企業而言，這張榜單既是警鐘，也是指南針。它警示著行業存在的嚴重問題，也指明了向紅榜企業學習的提升方向。