法拍房竟成冤大頭？莆田女子合法過戶，卻遭物業(yè)停水停電追討舊債

合法競(jìng)拍房子還要繼承巨額欠款？莆田市民張女士通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)成功競(jìng)得一套法拍房，并且按照法定流程完成了房產(chǎn)過戶，成為該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。

在今年1月份準(zhǔn)備開啟新房新生活時(shí)，卻被一張來自過去、長(zhǎng)達(dá)17年的6萬余元欠費(fèi)單攔住了去路。物業(yè)公司不僅要求她“替前人還債”，還使出了停水、停電、限制門禁的“殺手锏”。

小區(qū)物業(yè)告知張女士需償還前業(yè)主欠款后才能提供裝修手續(xù)、保障用水用電，同時(shí)還拒絕為張女士辦理出入門禁。

這個(gè)案例，像一把手術(shù)刀，精準(zhǔn)地切開了當(dāng)前城市社區(qū)治理中一個(gè)長(zhǎng)期存在且普遍困擾業(yè)主的“膿瘡”：業(yè)主與物業(yè)之間的權(quán)責(zé)邊界到底在哪里？當(dāng)物業(yè)費(fèi)的追繳與業(yè)主的基本生存權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，法律的天平究竟會(huì)如何傾向。

莆田法拍房這一糾紛是當(dāng)今物業(yè)與業(yè)主之間矛盾的真實(shí)縮影，根據(jù) 2025 年 3 月中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)發(fā)起的物業(yè)服務(wù)滿意度在線調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超 4 成受訪者對(duì)物業(yè)公司整體服務(wù)不滿意，63.64% 的受訪者認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高、與服務(wù)水平不匹配，僅 4.38% 的受訪者認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)物有所值。最高人民法院 2026 年 1 月發(fā)布的物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例也指出，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾呈現(xiàn)出群體性、易復(fù)發(fā)、化解難等特點(diǎn)。

透過數(shù)據(jù)我們可以看到物業(yè)催收模式下的路徑依賴和“軟柿子”心態(tài)。長(zhǎng)期以來，部分物業(yè)公司形成了重收費(fèi)、輕服務(wù)的錯(cuò)誤邏輯鏈。他們并非不知道向原業(yè)主追討是合法途徑，但訴訟程序繁瑣、耗時(shí)耗力，且原業(yè)主往往難以聯(lián)系或已無償還能力。

相比之下，新業(yè)主有入住、裝修的剛性需求，相當(dāng)于一個(gè)“軟柿子”，通過停水、停電、禁門禁等方式施壓，往往能迫使新業(yè)主為了盡快恢復(fù)正常生活而妥協(xié)，選擇“花錢消災(zāi)”。此外，物業(yè)對(duì)“水電暖”等公共服務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)知與權(quán)力濫用。

供水、供電、供暖等服務(wù)，是業(yè)主與各自的供應(yīng)公司之間建立的獨(dú)立合同關(guān)系。物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者并非能源供應(yīng)方，無權(quán)中斷這些關(guān)乎基本民生的服務(wù)。最后，物業(yè)本質(zhì)上作為相對(duì)成熟的市場(chǎng)企業(yè)其主要目的是盈利，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)“貨不對(duì)板”從而拒繳物業(yè)費(fèi)，這使得物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)上難以進(jìn)行日常生存。

同時(shí)，在信息不對(duì)稱與維權(quán)成本高昂的現(xiàn)實(shí)下，使得許多業(yè)主在面對(duì)物業(yè)的強(qiáng)硬姿態(tài)時(shí)，寧愿選擇支付一部分費(fèi)用達(dá)成“和解”，而非走上漫長(zhǎng)的法律道路。張女士最終承擔(dān)3萬元費(fèi)用以求息事寧人，正是這種現(xiàn)實(shí)困境的體現(xiàn)，也反映了業(yè)主與物業(yè)之間矛盾激化的多層原因。

物業(yè)服務(wù)直接關(guān)系到我們億萬居民的日常生活品質(zhì)，近些年來多地發(fā)布了物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例。物業(yè)作為行業(yè)企業(yè)，其參與的行為須在法律規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行，《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。” 多地也出臺(tái)相應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，這些法律法規(guī)和司法指導(dǎo)，厘清了業(yè)主與物業(yè)間的權(quán)責(zé)邊界，不僅是對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范，是緩解業(yè)主與物業(yè)矛盾最直接的方法，倒逼物業(yè)企業(yè)回歸 “服務(wù)” 本質(zhì)，摒棄粗放式的管理和催收方式。物業(yè)公司自身也需向內(nèi)提升自身發(fā)展，轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路，提高服務(wù)水平使服務(wù)與收費(fèi)同高度。

莆田法拍房糾紛，如同一面鏡子，照出了物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的亂象，也讓我們看到了解決物業(yè)與業(yè)主矛盾的必要性和緊迫性。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，最終要回歸 “以人為本” 的初心，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主本應(yīng)是合作共贏的關(guān)系，而非對(duì)立的雙方。讓億萬業(yè)主覺得交的每一分物業(yè)費(fèi)，是物超所值的，是能夠得到應(yīng)有的服務(wù)的，而非交錢把自己困在圈圈框框的限制里。