經(jīng)濟(jì)好不好，終究要看房地產(chǎn)？

社會(huì)上一直有一種說(shuō)法，中國(guó)經(jīng)濟(jì)好不好，看GDP指數(shù)、消費(fèi)指數(shù)、工業(yè)指數(shù)，意義都不大，那要看什么？

經(jīng)濟(jì)好不好，最終還是要看房地產(chǎn)。

這樣說(shuō)有些極端，卻不無(wú)道理。

地產(chǎn)大佬孟曉蘇就是這種觀點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在GDP、消費(fèi)中的權(quán)重都無(wú)可替代，加上一條長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈——涵蓋建材、家電、家居、裝修、物流等上中下游超60個(gè)細(xì)分行業(yè)，據(jù)中指研究院2024年年度報(bào)告，對(duì)GDP的影響穩(wěn)定在16%-22%；更具體地說(shuō)，若商品房年銷(xiāo)售面積多增加5億平方米，疊加產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)，可直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.1-2.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)8.5%至11.9億平方米，同期GDP增速中房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈貢獻(xiàn)占比達(dá)18.7%，這就是房地產(chǎn)的分量。

孟總關(guān)注的是房地產(chǎn)的顯性作用，而中國(guó)的房地產(chǎn)，還有隱性的一面，這就是土地財(cái)政。

分稅制后，土拍收入歸地方所有，地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度逐年攀升，哪里的房子賣(mài)得好、地價(jià)漲得高，哪里的城市就繁榮。2024年全國(guó)地方政府土地出讓收入達(dá)4.7萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算收入的45.3%，而在一線熱點(diǎn)城市和強(qiáng)二線城市，依賴度更高：杭州2024年土地出讓收入1920億元，占地方財(cái)政收入比重達(dá)61.2%，南京、蘇州等城市也均超過(guò)55%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾說(shuō)：“房地產(chǎn)真要死給你看，老百姓將難以承受。”其實(shí)，真正難以承受的是地方財(cái)政——地方財(cái)政既是房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)者，也是最大的獲益人之一，一旦房地產(chǎn)遇冷，土拍流拍增多，地方基建、民生支出等都會(huì)受到直接影響。

既然房地產(chǎn)如此重要，為什么要堅(jiān)持“房住不炒”的原則？

要理解房地產(chǎn)的這一條“軍規(guī)”，關(guān)鍵要看它是在什么背景下提出來(lái)的。

“房住不炒”是在房?jī)r(jià)見(jiàn)頂、泡沫風(fēng)險(xiǎn)凸顯時(shí)提出的，也就是2016年底2017年初——當(dāng)時(shí)全國(guó)商品房均價(jià)突破7500元/平方米，核心城市房?jī)r(jià)同比漲幅超20%，部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格翻倍，房地產(chǎn)炒作已到了非理性階段。到了2018年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯“頂背離”：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但居民購(gòu)房能力、人口出生率卻逐年下滑，萬(wàn)科當(dāng)年率先喊出“活下去”的口號(hào)，成為行業(yè)轉(zhuǎn)折的信號(hào)；2019年行業(yè)危機(jī)進(jìn)一步顯現(xiàn)，恒大等頭部房企開(kāi)始大規(guī)模降價(jià)去庫(kù)存，當(dāng)年全國(guó)商品房均價(jià)同比漲幅收窄至2.8%，為近10年最低。理清這個(gè)背景就會(huì)明白，“房住不炒”從來(lái)都是一把雙刃劍：既不允許向上惡意炒作、推高泡沫，也不允許向下惡意降價(jià)、引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政策的核心始終是一個(gè)“穩(wěn)”字——穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

為什么是“穩(wěn)”？為什么不允許大幅降價(jià)？

如果只把房地產(chǎn)當(dāng)作普通商品，放在純粹的市場(chǎng)邏輯里，供過(guò)于求時(shí)自然要通過(guò)降價(jià)來(lái)修復(fù)供需平衡：2萬(wàn)賣(mài)不出去就賣(mài)1.5萬(wàn)，1.5萬(wàn)賣(mài)不出去就賣(mài)1萬(wàn)，直到找到市場(chǎng)接受的價(jià)格。但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾，已超出純粹的市場(chǎng)邏輯——土地財(cái)政的存在，讓“降價(jià)”成為地方財(cái)政無(wú)法承受之重。

既然地方財(cái)政的主要收入來(lái)源之一是土地出讓，要讓開(kāi)發(fā)商愿意拿地，就必須保證開(kāi)發(fā)商有合理利潤(rùn)空間；如果房?jī)r(jià)特別是新樓盤(pán)暴跌，開(kāi)發(fā)商拿地意愿會(huì)瞬間清零，下一輪土拍就會(huì)“涼涼”。最典型的案例就是2023年中部某三線城市，因部分樓盤(pán)擅自降價(jià)30%，導(dǎo)致當(dāng)月土拍流拍率飆升至42%，地方財(cái)政收入環(huán)比下降27.5%，隨后當(dāng)?shù)匮杆俪雠_(tái)“限跌令”，規(guī)范房企定價(jià)行為。這也解釋了為什么近年來(lái)各地救市政策頻出——降首付、降利率、優(yōu)化限購(gòu)限貸，這些都可以用，但唯獨(dú)“大幅降價(jià)”不能接受、也不敢接受。當(dāng)然，個(gè)別城市的二手房和偏遠(yuǎn)板塊新房，因供需失衡出現(xiàn)小幅降價(jià)屬于正常市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但一線、強(qiáng)二線城市的核心板塊新樓盤(pán)，必須守住“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的底線。

說(shuō)到底，“穩(wěn)”的本質(zhì)，就是保證地方財(cái)政土拍市場(chǎng)的穩(wěn)定，守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

所以，“房住不炒”放到當(dāng)前現(xiàn)實(shí)來(lái)看，反而更多地體現(xiàn)為“不允許往下炒”——因?yàn)楝F(xiàn)在根本不存在往上炒的市場(chǎng)條件，居民購(gòu)房熱情已回歸理性，即便政策鼓勵(lì)合理住房需求，也難以出現(xiàn)大規(guī)模炒作行情。