如何為房屋設立合法有效的居住權

　　居住權就是為了滿足生活居住的需要，根據合同的約定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物權。這一制度的設立，為解決離婚后弱勢方居住問題、老年人"以房養老"等社會問題提供了法律保障。

　　網友咨詢：

　　如何為房屋設立合法有效的居住權？

　　馬松林律師解答：

　　（一）以合同設立居住權。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般應包含以下條款：當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權期限；解決爭議的方法。僅僅簽訂了居住權合同還不夠，只有完成登記手續，居住權才在法律上正式設立。若未辦理登記，居住權合同雖可能有效，但居住權人無法取得物權意義上的居住權。

　　（二）以遺囑設立居住權。民法典規定的遺囑形式，如自書遺囑、代書遺囑、打印遺囑、錄音錄像遺囑和口頭遺囑等，均可用于設立居住權。但需要注意的是，口頭遺囑由于缺乏實質載體，真實性較難判斷。遺囑人在遺囑中設立居住權時，要確保房屋權屬清晰，遺囑中要清晰、準確地表達設立居住權的意愿，明確房屋的坐落、居住權人的姓名（身份證號）、設立居住權的原因、居住權的期限等關鍵內容。居住權人應在遺囑生效后，及時前往房屋登記機關辦理居住權登記，以此產生公示的法律效果。

　　（三）以人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立居住權的。人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立或者確認居住權的，可以由居住權人單方申請，提交人民法院、仲裁機構生效的法律文書，或行政機關具有強制執行力的行政處理決定書。

　　馬松林律師補充：

　　不動產登記機構對于居住權首次登記的申請，應當重點審核以下內容：

　　（一）設立居住權的不動產用途是否為住宅；

　　（二）設立居住權的不動產是否已經依法登記；

　　（三）設立居住權的不動產是否已經辦理查封登記、預告登記、異議登記；

　　（四）設立居住權的不動產是否已經辦理抵押權登記；

　　（五）申請登記的居住權人是否為自然人；

　　（六）居住權合同內容是否符合《中華人民共和國民法典》的規定；

　　（七）以遺囑方式設立居住權的，在辦理繼承轉移登記后是否再次辦理了轉移登記；

　　（八）居住權是否在同一個不動產單元的住宅上重復設立；

　　（九）不動產為共有的，是否全體共有人一致同意設立；

　　（十）居住權合同、遺囑或者設立居住權的生效法律文書等材料與不動產登記申請書、不動產權證書記載的主體是否一致；

　　（十一）法律、法規等規定應當審核的其他事項。經審核，申請人提交的材料齊全、符合法定形式的，不動產登記機構應當予以受理。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

馬松林律師

湖北維思德律師事務所執業律師

從事民商事領域、刑事辯護領域多年，在武漢市前五律師事務所執業，曾擔任多家公司法律顧問，并且長期為金融機構、國企提供法律服務。