澳洲政府，要整改房市！人口大增，澳洲房產大漲在即！投資客逃離布里斯班房產！

　　01

　　人口紅利來襲！澳洲 40 歲群體撐起房產新風口

　　典型澳大利亞人的構成特征已發生演變，但40歲左右人口的增長將對我國房地產市場產生最深遠的影響。

　　隸屬于聯邦財政部的Centre for Population（澳大利亞人口研究中心）上月發布的數據，更新了后疫情時代澳大利亞的人口前景展望，其中涵蓋截至2030年的五年期預測。這套（中位值）預測數據的展望周期長達50年，但其最具價值的洞察仍集中在短期未來。

　　對企業而言，官方人口預測中最具參考價值的部分，并非博人眼球的“澳大利亞人口將突破4000萬大關”，而是不同年齡群體結構變化對消費需求的影響——尤其是當預測顯示某一群體正從人生的一個階段過渡到下一個階段時。

　　例如，ABS（澳大利亞統計局）估算數據顯示，截至2025年6月的五年間，澳大利亞40歲群體（40-somethings）人口增加了257378人。而截至2030年的五年間，該群體人口預計將增加426900人——增速較過去五年提升66%。

　　這對房地產行業而言是一項重要洞察。

　　40歲是人生中一個關鍵階段，此時育兒家庭會突然意識到郊區四室兩衛住宅的實用性。對于澳大利亞中產群體（Middle Australia）而言，這一年齡段也是職業收入的巔峰期，同時離婚率會上升，創業或企業擴張/收縮行為增多，家中青少年也需要獨立的私人空間。

　　但新預測的價值遠不止于40歲群體即將迎來人口激增這一數據。隨著Baby Boomers（嬰兒潮一代，1946-1964年出生）步入80歲，邁入需要密集照護的80歲年齡段，80歲群體人口也將大幅增長。截至2025年6月，1945年出生（嬰兒潮爆發前夕）的80歲澳大利亞人約有123103人。

　　新預測顯示，截至2030年6月，1950年出生的80歲人口將達到194600人；這一數據意味著未來五年內，單一年份的老年人口將增長58%。

　　對于如今以每年近6%速度增長的80歲人口群體，其照護與住宿需求將呈現怎樣的變化？

　　在人口結構的另一端，澳大利亞最年輕群體的結構也在發生變化。

　　新預測顯示，未滿12個月的嬰兒人口（實際為出生率加減移民嬰兒數量）將有所增長。

　　2025年6月，該群體人口約為288600人，而到2030年6月，這一數字預計將升至322100人。無論準確與否，支撐這些數據的核心假設是：本十年剩余時間內，澳大利亞出生率將出現回升。

　　新預測還顯示，處于高等教育階段的澳大利亞居民（含海外留學生）數量將有所增加。例如，截至2025年的五年間，22歲居民人口年均增長1%，而截至2030年的五年間，該群體人口預計將以2%的年均增速增長。

　　留學生增多、嬰兒數量或有上升、80歲人口增加、40歲群體擴容，這四點基本概括了新預測中的短期積極前景。這里的“增多”，指的是相關群體的增速將高于近期水平。

　　從整體來看，新預測顯示，2030年6月澳大利亞總人口將達3150萬，五年內新增170萬人。而截至2025年6月的五年間，人口增量為200萬人。因此，澳大利亞整體人口增速將從過去五年年均40萬的水平，放緩至未來五年年均34萬。但部分群體預計將在2030年前迎來激增，包括40歲群體、80歲初段群體、20歲初段群體，以及基于出生率回升假設的嬰幼兒群體（含0-2歲）。

　　本十年剩余時間人口增速放緩符合預期，這延續了澳大利亞人口從疫情期間的極端流入/流出狀態回歸長期平均水平的趨勢。40歲群體與80歲初段群體的人口增長也在情理之中，該預測進一步強化了這些已被廣泛認知的人口結構變化趨勢。

　　解讀分析澳大利亞人口預測及住房、生活必需品潛在需求的角度數不勝數。而難點在于，預判這些人口結構變化可能催生的社會、文化與消費趨勢。

　　最新預測中顯現的若干趨勢，在2022年末ABS（澳大利亞統計局）發布的預測中已有所體現。盡管出生率、移民規模等部分假設已進行調整，但整體核心大趨勢（嬰兒潮一代、移民、Millennials（千禧一代））仍是房地產市場的關鍵塑造者與驅動力。

　　02

　　布里斯班CBD寫字樓空置率升至11.8%，但租客仍將面臨選擇荒

　　雖然布里斯班CBD辦公樓空置率已升至11.8%，但受強勁需求及未來三年新增供應匱乏的影響，租戶未來的選擇空間正被進一步壓縮。

　　最新數據顯示，一棟33層辦公大樓的竣工在短期內推高了布里斯班CBD的空置率。然而，隨著未來三年新項目進度放緩以及市場需求持續激增，辦公空間供應短缺的隱憂已浮出水面。

　　澳洲房產委員會（PCA）發布的辦公樓市場報告顯示，布里斯班CBD的空置率已從去年7月的10.7%上升至今年1月的11.8%。

　　澳洲房產委員會昆州執行董事Jess Caire表示，空置率的暫時回升主要源于價值8億澳元的360 Queen St優質辦公大樓竣工，以及隨之產生的回填空間。

　　但她強調，布里斯班優質辦公樓的空置率仍是澳洲各大城市中最低的。

　　Caire進一步分析道，目前市場并非需求不足，而是高昂的成本和生產力瓶頸阻礙了新房源供應。在強勁的人口增長、經濟多元化以及城市全球化轉型的支撐下，布里斯班的市場基本面依然穩固，并持續吸引著大量機構投資者的關注。

　　值得注意的是，下一個即將竣工的大型辦公項目——49層高的North塔樓，預計要到2028年才能完工，這意味著市場將面臨較長的供應真空期。

　　與此同時，核心CBD以外的地區也面臨需求壓力。布里斯班邊緣辦公市場的空置率為11.4%，較7月上升0.9%，但仍遠低于2021年1月記錄的16.4%峰值。

　　針對目前的局勢，Caire 援引昆州生產力委員會（QPC）的報告指出，生產力下降、監管負擔增加、技能短缺以及土地規劃限制是當前面臨的主要挑戰。

　　她警告稱，若無法提供更大的確定性，新項目將難以立項，在需求持續強勁的背景下，供應受限的后果將愈發嚴重。

　　她認為，確保布里斯班擁有支撐就業與長期經濟增長的商業基礎設施已是當務之急。為了抓住昆州的“黃金機遇”并維持增長勢頭，創造良好的投資條件以提供充足的辦公容量至關重要。

　　Colliers辦公樓租賃業務全國總監Shane Van Beest則表示，此次空置率上升幅度超出預期，主要由供應端驅動而非需求減弱。

　　據他透露，盡管過去半年凈吸納量略有放緩，但布里斯班CBD在過去12個月錄得全澳最高的凈吸納量，總計達37,480平方米。

　　這一數據創下2022年1月以來的最強勁表現，充分表明市場對辦公空間的需求依然勢頭強勁。

　　03

　　“低價誘導”痛失愛屋？親歷者力挺！維州政府擬公開拍賣底價以防亂象

　　Anne Casey-Hardy和Gary Hardy夫婦在準備出售自家房產時，目睹了維州現行拍賣制度如何讓年輕人蒙受損失，因此決定采取一種更透明的方式。

　　Casey夫人表示，她的兩個孩子為了買房曾花費大量資金進行房屋和害蟲檢查，卻在拍賣當天發現根本買不起，因為最終售價遠超預期。她直言，如果買家不得不額外增加25%的預算或面臨錯失心儀住房的壓力，這種購房體驗實在太痛苦了。

　　為了保護買家利益，這對夫婦對維州政府擬于 11 月宣布的拍賣法修正案表示堅決支持。該修正案將強制要求賣家在拍賣日前7天公布底價，旨在解決行業內長期存在的“低價誘導”指控。此前有媒體披露，即便在市場低迷期，墨爾本仍有半數房產的成交價高于指導價上限。

　　目前，Casey這套位于Seaholme且已持有了 27 年的住房，其拍賣底價在宣傳伊始便已向公眾開放。

　　盡管政府的這一計劃遭到維州房地產協會（REIV）和多家知名中介的反對，但對于部分中介而言，從宣傳初期就公布底價是極具競爭力的拍賣策略。

　　Raine & Horne Williamstown總監Nathan Smith指出，透明化不僅能建立買家信任，還能為賣方帶來更好的結果。他認為，中介應該以合適的價格與目標買家打交道，而不是躲在不切實際的價格區間背后玩“價格游戲”。

　　Smith同時強調，設定正確的底價至關重要，它應該是賣家的心理底線，而非一個“異想天開”的數字。同機構的前總監Rosemary Jamonts則補充稱，公開底價并不會抑制競爭，反而是在向公眾聲明賣家的最低門檻，從而吸引真正有實力的買家。

　　然而，維州房地產協會（REIV）對此持謹慎態度。首席執行官Toby Balasz認為，公布底價應是賣家的個人決定而非政府強制。REIV 建議，房產廣告應附帶 10% 的價格區間，賣家僅需在拍賣前三天書面確認底價在該區間內即可。

　　皇家墨爾本理工大學（RMIT）經濟學高級講師Peyman Khezr博士也對新政表示質疑。他認為，底價只是賣家的最低心理價位，即使底價公開，最終成交價仍可能遠高于此，因此這一舉措可能無法根治低價誘導問題。

　　已有 20 多年公開底價經驗的中介Keating雖然歡迎政策變更，但擔心這只是“不徹底的解決方案”，因為中介在宣傳初期仍有誤導空間。

　　此外，買家代理Julie DeBondt-Barker警告稱，新規可能導致賣家轉向更隱蔽的“意向表達（EOI）”銷售模式，因此這類銷售過程也應受到相應監管。

　　即便爭議不斷，Casey夫婦對即將在 2 月 28 日舉行的拍賣充滿信心。他們認為，誠信賣房不僅值得欽佩，而且并不會損害賣方的經濟利益。

　　04

　　全澳租房優惠計劃即將落幕 數千租客將面臨住房新困境

　　在新州北部居住逾一年后，退休老人斯旺擔憂，隨著聯邦租房補貼取消，冬季將無家可歸。

　　78歲的斯旺是數千名依賴全國租房優惠計劃（NRAS）的租客之一。

　　自去年4月收到房地產中介通知后，斯旺一直在找更便宜的房子，考慮與朋友合租，還申請了當地社會住房，不過等待名單長達5至10年，申請的多數出租房租金也超出承受能力，無人能提供幫助。

　　該計劃2008年推出，旨在增加經濟適用房供應，通過向投資者提供現金和稅收優惠，鼓勵其以低于市場價20%出租房產。不過，這一資金在2014 – 2015年度預算中被削減，過去10年逐步縮減。

　　如今，隨著計劃6月結束，斯旺擔心無法繼續負擔中北海岸Port Macquarie現有雅柏文的租金，這筆租金已占她養老金一半。她每兩周需額外支付100元，在有健康保險、養車及日常開銷的情況下，壓力巨大，她已不再參加社交活動。

　　斯旺的前鄰居霍華德在等待17年社會住房后，終于找到合適長期住所，不過她知道并非所有同齡女性都這么幸運。

　　他說，弱勢群體仍缺安全穩定住所，住房問題亟待解決，除非住房被視為一項權利而非投資，否則弱勢群體將繼續遭受苦難。

　　此次計劃規模縮減影響廣泛。昆州參與者已全部退出，截至6月，澳洲最后一批4591套住房將逐步退出，包括Port Macquarie的92套，新州將有2000多套、西澳1550套、塔州596套退出。

　　住房倡導組織「Everybody’s Home」的阿齊茲稱，到計劃結束時，將失去約3.6萬套出租房，這將對居民產生重大影響，有些人租金將大幅上漲。

　　Port Macquarie’s Patterson Real Estate的帕特里奇表示，雖已向聯邦住房部長呼吁延長計劃，但斯旺所在雅柏文許多租客還是將被迫找新住處，由于沒有補貼，多數房東只能將租金提高至市場水平，這將增加當地經濟適用出租房的需求。目前他們的工作重點是支持受影響租客，其他社區住房組織也在提供幫助。

　　聯邦住房部長奧尼爾（Claire O’Neil）的發言人稱，政府解決可負擔住房危機的諾力正取得進展，但是扭轉局勢需要時間，政府提高聯邦租房援助計劃50%、建造5.5萬套社會和經濟適用房等舉措都是在幫助租客。

　　不過，阿齊茲認為變化太慢，仍有64萬人處于極度租房壓力下有資格獲社會住房，等待名單太長，該體系對邊緣人群也無效。

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