政府兜底了，房價真到底了？

事情往往是壞到一定程度，轉(zhuǎn)機(jī)可能就來了。

最近，上海幾個區(qū)干了一件事。靜安、浦東、徐匯，開始由政府出面，收購市場上的二手房。收來的房子，主要用作保障性租賃住房。

這事不大，但信號很強(qiáng)。值得好好說說。

房價已經(jīng)跌了近五年，市場情緒低迷很久了。政府偏偏在這個時候下場，意義不同。它不像散戶，可以試著“抄底”。它出手，求的是穩(wěn)。

這說明，在這個價位區(qū)間，風(fēng)險可能釋放得差不多了。就像比賽，裁判員親自換衣服上場了。局面，或許正在起變化。

他們主要收什么樣的房子？很明確，就是市中心的“老破小”。浦東要求內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前、70平以下、總價不超400萬。靜安盯著產(chǎn)業(yè)園、地鐵邊的小戶型。

為什么是這些房子？因?yàn)閮r格跌得足夠多。相比高點(diǎn)，成本可能低了三四成。算筆賬，現(xiàn)在的租金回報率，能到2.5%到4%。這足以覆蓋貸款的利息成本。政府花少錢，辦了實(shí)事。既增加了公租房供應(yīng)，又悄悄托住了市場的底部。這筆賬，算得過來。

更重要的是，這能打通市場的“任督二脈”。目前，上海外環(huán)內(nèi)買房仍需社保年限。完全放開還沒到來。市場想回暖，得靠內(nèi)部循環(huán)——也就是“賣一買一”的置換。

如果“老破小”完全沒人要，置換鏈條就卡在了第一環(huán)。現(xiàn)在，政府出手接走這部分房子，就等于給想“小換大”、“舊換新”的人，鋪好了第一步。這個鏈條一旦轉(zhuǎn)起來，成交量穩(wěn)住，價格才有希望企穩(wěn)。

當(dāng)然，現(xiàn)在還只是試點(diǎn)。收購的量不會一下子很大。但它的象征意義，遠(yuǎn)超實(shí)際數(shù)字。它告訴市場：房子即便難賣，也有了一個托底的選項。信心，往往是從“有人接盤”開始的。

再看看市場的實(shí)際反應(yīng)。今年1月，上海二手房網(wǎng)簽量，依然保持在2.2萬套以上。這已經(jīng)是連續(xù)三個月的高位了。更關(guān)鍵的是，掛牌量在持續(xù)減少。去年有一陣，成交量也大，但掛牌量漲得更快，所以價格沒起來。

現(xiàn)在不一樣了。主要中介的掛牌量，已經(jīng)從11萬套左右，降到了8萬套。回到了2023年上半年的水平。這說明，房子消化得快，新增掛牌的少了。市場的“庫存”在下降。

不只上海。北京、深圳1月的成交量，同比也都漲了20%以上。和中介朋友聊，他們感覺房東心態(tài)穩(wěn)了些，不急賣了。而看房的人，反而開始有點(diǎn)焦慮，怕錯過什么。市場的情緒，在細(xì)微地變化。

說房價“到底”，不是指馬上要大漲。而是說，繼續(xù)深跌的空間，已經(jīng)很小了。市場的底部區(qū)域，正在被反復(fù)測試、夯實(shí)。

過去五年，很多人不容易。資產(chǎn)縮水，壓力不小。像有位朋友，2018年近300萬買的房，上月180萬出手。算上利息，等于白干了幾年。這樣的故事不少。

但也正因?yàn)檎{(diào)整得足夠久、足夠深，出清才可能接近尾聲。歷史總有周期，當(dāng)多數(shù)人感到悲觀時，轉(zhuǎn)機(jī)或許正在孕育。

政府收儲二手房，像是一聲清晰的信號。它提醒我們：市場正在尋找新的平衡。