業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，單獨(dú)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？

舊物業(yè)退出，新物業(yè)進(jìn)來(lái)，業(yè)委會(huì)此時(shí)常處于各方關(guān)注的焦點(diǎn)。其中一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，業(yè)委會(huì)能否未經(jīng)全體業(yè)主共同決議，自行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同？選聘物業(yè)公司不僅關(guān)系到業(yè)主的切身利益，也觸及業(yè)主自治的法定權(quán)限邊界。

一、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并非業(yè)委會(huì)可自行決定的事項(xiàng)

根據(jù)《民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，此類涉及全體業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)依法決議。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治的最高決策機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體落實(shí)業(yè)主大會(huì)的決定。

業(yè)委會(huì)在物業(yè)選聘過程中，主要承擔(dān)的是準(zhǔn)備、組織與執(zhí)行工作。例如，可以接受業(yè)主大會(huì)的委托，進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研、初步篩選物業(yè)服務(wù)企業(yè)、草擬選聘方案、發(fā)布招標(biāo)公告、辦理相關(guān)備案手續(xù)等。但這些工作的推進(jìn)，必須始終處于業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督之下，其階段性成果（如備選企業(yè)名單、合同草案等）必須提交業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。業(yè)委會(huì)的職責(zé)是“執(zhí)行決議”而非“作出決議”，不能以啟動(dòng)招投標(biāo)程序?yàn)槊袑?shí)質(zhì)選定物業(yè)企業(yè)之實(shí)，更不能將自己私下決定的企業(yè)直接視為業(yè)主大會(huì)的選擇提交表決。

因此，業(yè)主大會(huì)不能將“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”這一最終決定權(quán)整體授權(quán)給業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)一切相關(guān)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，都必須是業(yè)主大會(huì)的有效決議。

二、業(yè)委會(huì)越權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有效看相對(duì)人的審查義務(wù)

如果業(yè)委會(huì)超越權(quán)限，未依據(jù)業(yè)主大會(huì)的有效決議便單獨(dú)與物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，該合同的效力如何？在司法實(shí)踐中并非一概無(wú)效，而是需要結(jié)合具體情形，尤其是合同相對(duì)方（物業(yè)公司）的主觀狀態(tài)進(jìn)行判斷。

業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與外界簽訂合同，其法律地位類似于業(yè)主代表。當(dāng)代表人超越權(quán)限訂立合同時(shí)，合同的效力主要取決于相對(duì)人是否“善意”，也就是是否知道或應(yīng)當(dāng)知道代表人缺乏相應(yīng)權(quán)限。

如果物業(yè)公司不是善意的，合同可能無(wú)效：物業(yè)公司在簽約前，本就負(fù)有審慎的審查義務(wù)。最基本的，就是要求業(yè)委會(huì)出示證明其有權(quán)簽約的業(yè)主大會(huì)決議文件。如果業(yè)委會(huì)無(wú)法出示，或者物業(yè)公司疏于審查、未要求出示，則法律上可以推定物業(yè)公司“應(yīng)當(dāng)知道”業(yè)委會(huì)超越了權(quán)限。在此情況下，根據(jù)《民法典》第一百七十一條關(guān)于無(wú)權(quán)代理，以及第五百零四條關(guān)于法人代表人越權(quán)代表的相關(guān)精神（參照適用），該物業(yè)服務(wù)合同很可能被認(rèn)定為無(wú)效。因?yàn)楹贤挠喠⑶啡弊罡镜氖跈?quán)基礎(chǔ)，且相對(duì)方存在過錯(cuò)。最新發(fā)布的《合同編通則司法解釋》第二十條也明確了，相對(duì)人未盡合理審查義務(wù)，主張?jiān)綑?quán)代表行為有效的，人民法院不予支持。這進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了相對(duì)方的審查責(zé)任。

例外情形：表見代理與業(yè)主追認(rèn)：理論上存在兩種例外可能使合同產(chǎn)生效力。一是構(gòu)成“表見代理”，即業(yè)委會(huì)雖無(wú)實(shí)際授權(quán)，但存在使物業(yè)公司合理相信其有權(quán)的表象（比如長(zhǎng)期以來(lái)的交易習(xí)慣、曾持有虛假但形式完備的決議文件等），且物業(yè)公司對(duì)此善意無(wú)過失。此時(shí)，為保護(hù)交易安全，合同可能有效。然而，在選聘物業(yè)這種重大事項(xiàng)上，業(yè)委會(huì)持有有效大會(huì)決議是常態(tài)和法定要求，主張表見代理成功的門檻極高。二是事后得到業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)。如果合同簽訂后，業(yè)主大會(huì)通過法定程序予以追認(rèn)，則合同自始有效。但這屬于事后補(bǔ)救，并非業(yè)委會(huì)越權(quán)簽約時(shí)的既定效力。

三、實(shí)踐中可能出現(xiàn)的另一種情形

現(xiàn)實(shí)情況往往更為復(fù)雜。例如，有時(shí)業(yè)委會(huì)可能手持一份未達(dá)到法定表決比例、程序存在瑕疵的“決議”與物業(yè)公司簽約。此時(shí)，物業(yè)公司的審查義務(wù)就不僅限于“有無(wú)決議”，還需對(duì)決議的合法性（如表決比例、公示程序等）進(jìn)行合理的形式審查。如果瑕疵明顯，物業(yè)公司仍選擇忽視，難以被認(rèn)定為善意。

此類糾紛一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果是多方面的。對(duì)業(yè)主而言，可能被迫接受一個(gè)未經(jīng)集體選擇、可能不盡人意的物業(yè)公司，損害財(cái)產(chǎn)權(quán)益。對(duì)業(yè)委會(huì)成員而言，越權(quán)行為可能導(dǎo)致其被業(yè)主大會(huì)罷免，甚至因違反忠實(shí)勤勉義務(wù)而承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)物業(yè)公司而言，合同被認(rèn)定無(wú)效將導(dǎo)致其服務(wù)行為缺乏合同依據(jù)，已提供的服務(wù)報(bào)酬可能面臨結(jié)算糾紛，前期投入也可能受損。

綜上所述，業(yè)委會(huì)單獨(dú)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，原則上因缺乏業(yè)主大會(huì)的有效授權(quán)基礎(chǔ)而歸于無(wú)效，尤其是當(dāng)物業(yè)公司未盡到審查決議的合理義務(wù)時(shí)。其有效性僅存在于極特殊的例外情形中。

為防范此類法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于業(yè)主，應(yīng)積極參與小區(qū)公共事務(wù)，嚴(yán)格監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作，確保重大事項(xiàng)決議程序合法、公開透明。對(duì)于業(yè)委會(huì)，明確自身執(zhí)行機(jī)構(gòu)的定位，所有重大行動(dòng)均須以業(yè)主大會(huì)有效決議為唯一依據(jù)，并做好全程記錄與公示。對(duì)于應(yīng)聘物業(yè)，在參與小區(qū)項(xiàng)目接洽時(shí)，應(yīng)將查驗(yàn)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘/續(xù)聘的合法有效決議作為簽約前的必備前置程序。這是保障自身合法經(jīng)營(yíng)權(quán)、避免后續(xù)糾紛的關(guān)鍵步驟。