孟曉蘇的樓市三期說：你怎么看？

孟晚蘇首先是個開發商，與經濟學者有一個很大的不同，腦子里始終裝的是銷售的邏輯。

他與馬光遠有一個共同的觀點，認為中國的房地產沒有泡沫。

明明供過于求，怎么會沒有泡沫？這就是開發商的邏輯，他對供求關系的理解，是靠銷售數據的比較，其實，有沒有泡沫不完全是一個統計學上的事兒，與美國比較城鎮化率，美國是80%，我們是67%，這樣一比，自然沒泡沫，但是經濟現象是多維度的，美國只有300萬農業人口，在總人口占比2%左右，城鎮化率80%很正常；中國還有5億農業人口，在總人口占比36%以上，中國城鎮化率67%，已經很不正常。

更不要說收入房價比了。

基于銷售邏輯，孟總又是怎么看樓市的未來？他分成了三期，短期看供求，中期看地價，長期看發鈔。

簡單做一個解讀。

短期看供求，其實什么時候都要看供求，但中國樓市目前最直接的問題的確是供求不平衡，為什么會出現供求不平衡，孟總沒有說，這就要問地方財政，因為中國是土地財政，地方是唯一的土地提供者，源頭在土地出讓金，而不是什么炒房客，土地出讓金占了房子組價的60%左右，這一點早已經讓王健林說破了，土地出讓金拉開了房價收入比，有效需求追不上地價的漲幅，追不上瘋狂的開發速度。供過于求就是這么煉成的。

中期看地價，地價高是開發商切身的體會，房價中如果拿掉占比60%的地價，房價整體下調了60%，那是什么情況？局面自然會為之一變。所謂中期看地價，等于說要看地方財政對土地出讓金的依賴度，目前的依賴度是50%，在二十年內沒有任何行業的權重能替代這筆巨大的土地出讓金，孟總的這個中期會很長。

長期看發鈔，這是一種暗示，不排除用貨幣泡沫對沖樓市泡沫的最終解，貨幣貶值也是凱恩斯主義拯救危機的最后一招。超發的貨幣大量流向樓市，錢越來越不值錢，資產價值就相對上升了，而巨大的債務將在通脹中稀釋掉，這就是長期看發鈔的底層邏輯。

孟總的樓市三說：短期看供求，中期看地價，長期看發鈔，有道理嗎？