北京樓市：在這買房的人，都被套住了

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北京最該避開的一條買房路線，能不碰就別碰，看完你自然就懂了！

說句掏心窩子的話，北京這條線，真的是糟糕透了，常年被壓著走。

哪條線？北京的東南角！

從東南二環(huán)外的方莊，到東南三環(huán)外的分鐘寺，再到東南四環(huán)外的十八里店，一路走過去，一個比一個讓人心涼，你要問我為什么？往下看。

1.方莊，曾經(jīng)的富人區(qū)怎么就不行了？

方莊這地方，擱在80-90年代，那是真正的高端住宅區(qū)，北京第一個商品房示范區(qū)，當(dāng)年的“四大組團(tuán)”—芳古園、芳群園、芳星園、芳城園，被稱之為四大神盤，當(dāng)時住這兒的都是有頭有臉的人物，可是，時代變遷，你再看看現(xiàn)在，方莊早已沒了當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)，只留下了版塊的死氣沉沉。

為啥呢？說的直白點(diǎn)，當(dāng)年純靠富人撐起來的購買力，完全沒有新型產(chǎn)業(yè)入住做支撐，當(dāng)然要垮掉。

周邊除了幾個老舊的商場，現(xiàn)在沒什么像樣的企業(yè)和寫字樓，你指望誰來買這兒的房子？通勤的人？國貿(mào)和CBD的人都嫌老，去中關(guān)村更是繞大圈子。

更要命的是品質(zhì)。方莊的房子，大部分都是八九十年代的老樓，沒電梯或者帶電梯的大塔樓，戶型差、物業(yè)形同虛設(shè)，你說這樣的房子，除了剛需湊合住，誰還會心甘情愿的接盤？

所以你看，方莊的二手房這兩年動蕩不安，有些小區(qū)直接從單價8萬跌到6萬出頭，掛了大半年都沒人看。

2.分鐘寺三兄弟，破發(fā)的典型案例

要說東南角最慘的，分鐘寺榜上有名，這地方的城市界面，用一個字形容就是"亂"，你去實(shí)地看看就知道了，城中村、老舊廠房、低端商業(yè)混在一起，連個像樣的商場都沒有。

產(chǎn)業(yè)？就別想了，周邊企業(yè)少得可憐，完全依賴于國貿(mào)，可是國貿(mào)這幾年都混得不咋地，再看看學(xué)區(qū)，更是一片空白。

分鐘寺有三個比較知名的樓盤，大家管它們叫"分鐘寺三兄弟"，這三個盤當(dāng)年開盤的時候，價格定得不低，開發(fā)商吹得天花亂墜，結(jié)果呢？現(xiàn)在全部破發(fā)。

當(dāng)年開盤價單價12-13萬，現(xiàn)在二手房到了8萬多，關(guān)鍵去化跟拉磨一樣，掛牌量一大堆，成交稀稀拉拉。

3.十八里店，歷史包袱太重

十八里店更是個老大難問題。這地方過去是北京的工業(yè)區(qū)，各種工廠、倉庫扎堆，雖然后來工廠搬走了不少，但留下的歷史包袱實(shí)在太重——城市界面一塌糊涂，違章建筑仍然有，連片的建材城還在那兒杵著。

地段上，十八里店離市區(qū)更遠(yuǎn)了，四環(huán)外有點(diǎn)郊區(qū)的感覺，交通也不方便，地鐵覆蓋有限，去二環(huán)有種開車進(jìn)城的感覺，周邊配套更是不值一提，商業(yè)、醫(yī)療、教育全部拉胯。

4.亦莊，東南角唯一的例外，沒有之一。

東南方向就沒有一點(diǎn)兒亮色嗎？還真有，那就是五環(huán)外的亦莊。

亦莊為什么能在東南角脫穎而出？核心原因是有產(chǎn)業(yè)支撐。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聚集了一大批高科技企業(yè)，像京東、奔馳、小米這些超級工廠都在這兒，有產(chǎn)業(yè)就有就業(yè)，有就業(yè)就有購房需求。

而且亦莊的規(guī)劃做得還算可以，教育僅隨東西海朝，在遠(yuǎn)郊區(qū)中屬實(shí)的大哥大，配套相對完善，城市界面體驗(yàn)感強(qiáng)，小區(qū)品質(zhì)也比前面那幾個板塊強(qiáng)太多，但話說回來，亦莊也有局限——離市區(qū)太遠(yuǎn)了，通勤時間至少一個小時起步。

四個維度看透東南角

我從四個維度總結(jié)一下：

產(chǎn)業(yè)：除了亦莊，整個東南角基本沒什么像樣的產(chǎn)業(yè)。

品質(zhì)：老舊小區(qū)扎堆，城市界面混亂。

學(xué)區(qū)：教育資源嚴(yán)重匱乏。

地段：距離市區(qū)越來越遠(yuǎn)，通勤成本高。

這四個維度一對比，你就明白了，為什么東南角常年被其他方向降維打擊。

所以，我的建議很直接：剛需可以考慮平替方向的板塊，改善就更別在東南角浪費(fèi)時間了，已經(jīng)在這兒買了房的朋友，多余資產(chǎn)能出手就盡早出手。

買房這事兒，選對方向比什么都重要。北京那么大，好地方多的是，何必在東南角這條糟糕的線上浪費(fèi)時間和金錢呢?

這幾年賣房難是大家的通病，買房也難是大家的卡點(diǎn)，到底怎么做？來找我，給你一個全新的規(guī)劃！

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